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上海天力 江伟
新湖创业(资讯 行情 论坛)(600840):公司房地产开发毛利率高达40%以上,其巨资投入的上海新湖明珠城一期销售情况火爆,预收帐款已经达到5.55亿元。按照房地产企业会计政策,将在今年交付后计入主营收入,那么今年公司主营收入同比将大幅增长,利润也将随之大幅攀升。
对房地产企业的分析有其特殊性，主要要看项目完工交付日期和预收帐款两个重要数据，因为房地产大多采用提前预售房屋形式回笼资金，在报表上形成预收帐款，但预收帐款不能马上计入主营收入，根据有关会计政策，必须到房屋修建完毕并交付户主后方可结转入主营收入。这样，拥有巨额应收帐款的公司未来将有业绩的爆发期公司今年的预收帐款一旦结转为主营收入，将超过5个亿，远远高于去年全年1.18亿,而且公司开发毛利高达40%以上。
公司土地储备超过100万平米建筑面积，主要在上海和温州，目前在运作的项目有6个。其中，上海普陀区的新湖明珠城项目，是浙江省民营控股企业在沪投资最大的房地产项目，上海市及普陀区对该项目高度重视，将其列为重点工程。该项目占地面积约420亩，总建筑面积超过90万平方米，总投资高达42亿人民币，是上海市普陀区继“中远两湾城”项目后旧城改造的又一大项目。新湖明珠城项目分四期开发，首期26万平方米已于2002年动工兴建。整个小区预计2008年全面建成，将成为居住20000人口的新社区。目前一期一标段约7.4万平方米已经全部预销，销售均价在7000元/米以上，总计近5.5亿元之巨，这将成为公司2004年重要的利润来源。一期二标段约8万平方米正在进行结构施工，预计年底封顶并完成预售，将成为公司2005年重要的利润来源。二期12万平方米正在进行基础施工，预计05年竣工销售。三期10万平米也有望在今年开工。此外，公司还有温州瓯北罗马城项目与温州平阳县昆阳镇城北新区前宕安置小区项目两大项目。温州瓯北罗马城项目二期7万平米将于04年竣工交付使用。公司土地储备多，在房地产领域的投资的多个项目开始进入回报期，未来将保持高增长。另外公司具备宽带网络概念：其子公司浙江高新信息技术有限公司成功开发了“小区宽带智能视频服务系统”，被全国电子信息系统推广办列为“倍增计划”项目，该项目在房地产项目中具备极大的市场空间。由上，我们不难发现，公司经过这两年的积极拓展，已经在房地产领域树立起了稳固的地位并且迎接来了丰收的金秋，高成长已成板上铁钉的事实。
二级市场上，该股在去年8月份以来在4.55元附近形成双底，经过横向震荡该股在2004年12月以来成交逐步放大，主力进驻意愿暴露无疑。该股在今年1月中旬突破颈线位5.89元后放量上扬至7.10元，随后该股回探颈线位5.89支撑后再度稳步震荡上行，近几日强势横盘，浮动筹码已被清洗，成交已呈地量水平，新的升浪发动在即，投资者可积极介入。
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