中华企业(600675)：高速增长的上海地产龙头

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　　公司预计在8月17日披露中期报表

　　股价近期稳步攀升突破前期高点

　　公司未来三年业绩将以50%的速度增长

　　当前股价 目标股价

　　今日投资个股安全诊断星级

　　★★★★★

　　申银万国 殷姿

　　作为上海地产(集团)有限公司下属的下属企业，中华企业在集团大企业、大品牌与大项目地产开发平台的建设理念指导下制定了做大做强的战略目标。该目标归结起来将从四个方面进行实现，即扩大规模、拓宽融资渠道、强化商业房产比例和精细化管理。

　　从融资渠道上来看，公司一直在探索扩展融资渠道，但是受制于同业竞争等问题， 在资本市场的再融资未有显著的进展。我们认为，公司目前的资金需求已经到了极为迫切的程度，只有尽快的拓宽融资渠道才能保证公司长足发展。我们认为，中华企业在整合资源上是较为成功的，对下属的企业有着较强的控制力和清晰的战略定位；公司的做大做强的战略目标非常明确，但是最大的问题在于公司的融资渠道一直未能有所突破。因此，我们判断，公司未来的长期高速成长和发展的关键在于解决公司的资金问题。

　　两大主业方向基本确立

　　自2004 年开始，公司已经基本完成了转型，从起先的土地批租转型为房地产开发和经营为主的地方性地产公司。公司近年来一直加大主业房地产的扩张，特别是住宅市场的开发和建设。房地产销售收入呈稳步上升趋势，销售业绩保持良好。同时，受益于市场房价的不断攀升，公司房地产销售的毛利也逐年提升，房地产销售日益成为公司最重要的利润来源。

　　公司也不断加大持有物业的比重，但是由于资金规模的限制，公司不得不变卖一些资产以达到缓解其资金压力的目的。但是，如果未来能够顺利融资，那么其持有物业的比重有望进一步提高。

　　截至2006 年年底，中华企业和公司的控股子公司正在开发的房地产项目共15个。而这几个项目将在07 年到09 年进入结算期，为公司的主业贡献不菲的收益。公司07 年主要结算的项目包括古北国际花园的尾盘，古北国际广场的大部分，古北西郊别墅、顾村2 和苏州的第五元素以及太湖雅园；公司08 年销售收入的主要来自于烂尾楼的改造，包括万泰大厦、张杨路25 号、洛克双喜和东方中华园；09 年的销售收入主要是周浦项目的结算大部分、太湖古北雅园和古北商务分园9-3地块(该项目规划建筑面积16 万，我们假设公司打算出售其中的40%，剩余60%可能作为持有性物业)。

　　虽然看似公司09 年的结算面积有所回落，但是如果公司今年新增土地项目储备，那么新的项目的开工和建设将会提高09 年的结算面积。