一线城市井喷取消豪宅线！重磅政策劝你买大房子

所有人都知道这两天肯定会出的政策，凌晨出了。

昨天上午上海取消了豪宅线，晚上轮到了北京。

11月18日晚间，北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，取消普通住房和非普通住房标准。

取消普通住房和非普通住房标准后：1、个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

3、对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。4、对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。该政策自2024年12月1日起施行。

上海在上午的政策中提及了个税的政策，北京没有提及。所以北京落地了全国统一的政策，没有超预期的内容。

相比2023年9月来每次新政热度只有半个月，本次楼市在系列组合拳的影响下，效果明显不一样。

930到现在累计已经热了50天！最近市场稍微有点下行迹象，税费政策又来补位，上个周末市场又有好转。

那么这个税费政策的影响有什么？

对于新房来说，重要的税费只有契税；

对于二手房来说，除了契税，还有增值税和个税，后面两个税费是二手房交易影响最大的税费。

现在还有换房退还个税的优惠政策。

北京之前的契税征收政策是：90㎡以下（含）缴纳1%契税，90㎡以上缴纳1.5%契税，二套契税3%。

北京之前的二手房增值税政策是：（1）房子不满两年，全额征收增值税。全额的5.3%，远郊为5.25%。（2）普通住宅满两年免征增值税，非普通住宅，满两年征收差额的增值税。差额的5.3%，远郊为5.25%。

首先：影响有多大！

北京在2024年初调整过一次普通住宅认定标准，调整前，北京住房交易中有70%的房屋会被认定为非普宅；而调整后，将有70%的房屋被认定为普宅。

也就是说，按照之前的标准，北京还有大约30%的住宅是豪宅，这里主要是新房，二手房因为总价单价相对较低，实际豪宅比例要低一点。

过去非普的标准影响非常大，关系到贷款首付比例、契税、增值税等，但随着最近2年的各种政策宽松，实际豪宅线影响市场的只有二手房的增值税了。

那么到底影响多少房源？

大约10-15%，北京二手房成交比例中，超过140平米肯定是豪宅，这部分市场整体大约比例在8%。另外叠加部分价格较高的成交，大约15%左右的二手房会有增值税。

其次：主要影响贷款额

虽然贷款已经不看是不是豪宅定成数，但之前大户型购房者如果要多贷款，就必须多交税，所以这是增值税附加影响最大的一点。

距离来说，2000万的200平米大户型，虽然首付成数政策要求和普通住宅一样，但可能要缴纳差额5%以上的增值税，所以很多购房者就尽量少贷款，避税。

所以，新政政策有利于改善购房，有利于大户型成交，有利于这部分加杠杆。

北京二手房140平米以上成交占比大约在8%左右。

过去出售一套满二唯一的二手房，只要是140平方米以下的普通住房，增值税为零。但如果是140平方米以上的非普通住宅，哪怕只是套远大新，总价定1200万，房东购入价800万，仅差额增值税已高达20万以上。新政落地，直接影响这8%的二手房成交，平均单套减少的增值税有望超过20万！

增值税的影响主要在是否取消普通住宅和非普通住宅，取消普通非普通住宅认定，降低增值税率将进一步利好北京等一线城市楼市，这些大户型改善房源的成交将明显活跃，也可以引领带动整体二手市场的活跃，以及二手房价格企稳。

第三：利好楼市暖冬行情继续

在房地产交易中，税费是一笔不小的开支。这次税费调整意味着，对一线城市来说，普宅标准取消，可以剩下大几十万元税款。这对一线城市大量的置换需求是极大利好，鼓励已有房居民改善住房。非普通住宅的税收政策与普通住宅看齐，是对大户型、改善型住宅消费的有力支持。

重点一二线城市10月新房销售面积环比大涨66%。二手房环比大涨26%，创2019年以来同期新高。

11月市场热度在政策呵护下继续，11月也已经过去了半个多月，楼市筑底暖冬企稳迹象明确。

北京11月二手房截止11月18日，网签达到了10047套，预计还有11天的情况下，全月二手房住宅网签有望接近2万套！

虽然新政是12月1号落地，可能会导致部分成交延后到12月再网签过户纳税。

政策加码鼓励改善购房，鼓励二套购房，优化税收政策“取消普通住宅和非普通住宅”，该政策旨在鼓励消费，尤其鼓励已有房居民进行改善置换。非普通住宅的税收政策将与普通住宅看齐，是对大户型、高端改善住宅消费的有力支持。

契税主要惠及90-140㎡购房群体，增值税也主要影响豪宅改善，本次税费减免对于刚需基本没有影响，代表了政策的重点的要拉动改善，特别是一线城市的改善购房。

这一轮组合拳代表了救楼市的决心，坚决要拉动楼市，所以短期看对房地产可以比之前乐观一点了！一系列政策有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市已经可以判断见底，市场企稳将是趋势。

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