京东杀进地产界的险景 突破二手房业务有难度

　　京东杀进地产界的“钱景”和“险景”

　　作者：法治周末记者 肖莎 来源：法治周末

　　“从目前来看，京东在地产界已经布局多年的是物流地产；曾伏虎去京东之后，根据他的特长，京东可能布局的是房产电商”

　　将原搜狐焦点总经理曾伏虎纳入麾下、斥资近40亿元在北京亦庄经济开发区拿下一块商业用地、与东莞市政府签下框架合作协议并计划在东莞投资300亿元建设“京东·都市人工智能产业新城”项目……

　　刘强东近期的这一系列举动，都让不少人猜测，京东要大举挺进地产界。

　　此前还有媒体报道称，曾伏虎的加入，将带着京东开展房产电商业务，且大致的业务布局规划是，先新房市场再租房市场最后二手房市场。

　　一位此前直接接触曾伏虎的媒体人士亦告诉记者，曾伏虎向他描述的业务发展路径即是如此。

　　京东上述种种布局的目的是什么？是否将如媒体所说布局房产电商？未来的具体规划是什么？

　　记者试图就上述问题向京东公关负责人求证并采访，但对方的回答只有4个字：不予置评。

　　记者亦试图联系曾伏虎本人，但他的电话始终无人接听。

　　不过，梳理京东过往的公开资料，以及曾伏虎在加入京东后的一些言论，我们仍然可以找到京东布局房产的一些蛛丝马迹。

　　比如，根据京东2016年财报，截至2016年年底，京东已在全国15个城市拿下390万平方米土地，合5850亩。

　　比如，曾伏虎在9月1日参加了一场由乐居、诸葛找房等联合主办的，主题为“我们的房产创新理想和房产创业公司那些事儿”的直播活动，在活动的宣传海报上，曾伏虎的头衔为“京东房地产部总经理”。

　　在那场直播活动上，曾伏虎表示，京东既不是卖房的开发商，也不是购房的买家，无论站在哪个位置，传统还是互联网，媒体还是技术，京东都是属于服务这个行业的企业。

　　“从目前来看，京东在地产界已经布局多年的是物流地产；曾伏虎去京东之后，根据他的特长，京东可能布局的是房产电商。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉法治周末记者。

　　房产O2O专家黄晟甚至认为，在既有的流量优势、客户优势和平台优势下，京东介入房产业是必然趋势，他认为京东未来是要打通人的衣食住行全产业链的。

　　据京东2017第二季度财报，截至2017年6月30日，京东过去12个月的活跃用户数为2.583亿，同比增长37%。

　　但在卢文曦看来，物流地产和房产电商这个领域中，京东在物流地产板块的优势比较明显，这块业务未来会有很好的发展空间；而具体到房产电商，则是机会和风险并存，尤其是二手房电商领域，如果京东解决不了行业的一些痛点，京东要想有所突破也有一定难度。

　　布局物流地产：多重利好

　　京东从未讳言其在物流领域的布局。

　　根据京东2017财年第二季度业绩报告，京东持续不断的推动中国领先的物流网络建设，继续提升在中国电商物流领域的仓储网络优势。截至2017年6月30日，京东在全国运营335个大型仓库，总面积约710万平方米。

　　“物流地产的核心就是建设和运营仓库。根据我们的研究，京东运营的这些仓库自建的多。”罗卡角中国物流地产研究院院长周建成告诉法治周末记者。

　　在周建成看来，当前情况下，京东发力物流地产有两个好处：一是产业协同的好处，京东本身是做电商的，而电商的运营需要物流做支撑；二是物业增值的好处，所谓物业增值，最基本的就是为发展物流地产拿到的工业用地部分的增值。

　　“虽然电商行业的规模一直在变大，但是增速在下降。未来即便是电商行业出现了问题，京东手里的物流地产部分也能增值不少，发展物流地产也是京东规避风险的一种方式。”周建成分析。

　　易观机构数据显示，2016年前三季度，国内网上零售额达3.4651万亿元，增速为26.1%，而2014年、2015年分别是49.9%、36.2%，这三年网上零售额的增速一路下滑。

　　卢文曦也认为，物流地产目前的产品供给和需求不匹配，简易仓库多，高标准仓库少，比如恒温、冷链等高标准仓库供不应求，物流地产行业未来还是有深挖潜力。

　　周建成还坦言，物流地产的进入门槛比较低，谁能拿到工业用地，谁就能发展物流地产。但是事实上全国各地政府对物流地产的发展是“不待见”的，一般企业拿地相对不易。

　　“主要是因为物流地产的发展给城市所带来的税收少，而且有物流园区的地方，周边不可能建设起所谓的高端住宅，因为天天有重型卡车出入，环境自然不会太好。物流产业园区周围的房价就因而上不去，地价自然也上不去。”周建成向记者解释了各地政府不待见物流地产的原因。

　　但是周建成表示，从过往情况来看，京东发展物流地产时的拿地优势很大，电商行业的形象很正面，而且京东建了物流园区后，可以通过把结算中心放到当地等方式，为当地增加就业、税收等，很多地方政府对京东是欢迎的。

　　“不过要想把物流地产做好，也需要考虑两点，一是区域、二是产品。在热点区域发展高标准仓库，前景会比较好。”周建成还提醒道。

　　黄晟甚至预测，由于京东和地方政府的这种良好关系，京东以后可能在布局物流地产之余，参与土地的一级开发。

　　新房业务优势明显

　　在接受法治周末记者采访时，诸多专家对京东发展物流地产都表示看好，那么在当前的房地产市场环境下，进入房产电商领域，京东可以发挥的空间有多大？

　　“新房电商领域，京东如果要介入，是有一定优势的和创新空间的。二手房业务相对会比较困难。”卢文曦分析。

　　卢文曦告诉记者，市场好的时候，电商的营销对于开发商而言没那么重要，但是市场不好的情况下，营销渠道的重要性就凸显出来了。当前房地产市场调控下，京东如果上线新房业务，至少可以为开发商增加一个端口和宣传的渠道。

　　但卢文曦表示，开发商现在也变狡猾了，以往开发商和房产电商平台的合作模式是：开发商先向电商平台投放广告，电商平台后做推广，但是现在完全不同了。

　　“开发商唯一看重的就是，电商平台能不能给自己带来足够多的客户和成交量。目前有些开发商的做法变成：电商平台带一定的客户之后，有了成交量，再返钱给电商平台。”卢文曦介绍，现在电商平台是需要先投入，然后才能获得佣金。

　　平安好房研究院首席分析师陆骑麟对法治周末记者表示，目前同类房产电商面临的最大问题正是，线上客户如何转换为线下成交，京东要想做好新房电商，就需要解决这个问题。

　　在卢文曦看来，京东最大的优势在于大量的客户和平台的优势，而且京东目前已经销售的商品品类很多，也有京东白条等金融产品，在帮助开发商做营销时，京东是可以有创新的，比如，可以帮开发商做促销、做限时购，可以促销时把购房和装修、京东白条结合，比如，在京东平台购房，可以获得装修材料购买的优惠，或者可以获得一定的京东白条额度等。

　　“京东在营销时可以利用的手段比较多，这点可能是开发商会看重的，也是京东的优势。”卢文曦说道。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受法治周末记者采访时也提到这一点，他认为开展新房电商业务，对于京东来说，需要有实质性的房源，当然吸引房源进入京东平台的关键就是交易成本低、效率高，效率高即为线上客户很快转化为线下成交。

　　陆骑麟还提到，线上客户转为线下成交时需要有大量的人员团队做支撑，很多电商公司就是因为没有线下人员的储备，才导致线上流量无法完全导入线下。但是这种模式是重资产模式，而互联网公司通常不考虑这种运营模式，京东需要考虑，在发展这块业务时如何平衡，是完全只做平台，还是参与到后期销售过程。

　　至于租房业务，严跃进认为，目前的租房市场比较初级，因为最简单的租房落户的问题都没解决，所以很多配套的服务都跟不上，而且传统的电商平台可延伸的领域也不多。但是京东如果要在这一领域发展，可以利用其既往的优势，通过对大数据做评估，打通日常消费和租赁住房这两个环节，做一些比较独特的创新，比如，购物一定额度后免租金，租房和京东白条相结合等。

　　突破二手房业务有难度

　　对于京东开展二手房电商业务，受访者多有担忧。

　　陆骑麟告诉记者，目前二手房电商平台领域，最大的问题就在于线上虚假房源多，而能否获得比较多的真实的房源，是二手房电商平台长期发展的生命线。

　　记者从目前一家排名靠前的电商平台的二手房编辑处了解到，目前电商平台的二手房房源信息主要由中介和房主本身发布，系统本身有一定的算法，拦截问题房源，比如，报价低于市场价20%的房源，基本无法发布，报价低于市场价10%至15%的房源，会进入问题房源库，然后通过人工电话的方式进行核实。

　　“这样的信息核实成本其实是很高的，而且一旦用人工核实，效率又会降低。”卢文曦在接受记者采访时也提到了房源真实性的问题，他认为，这是个行业难题，新入场的房产电商平台必须解决房源的真实性、准确性和时效性问题，才可能有所突破。

　　目前传统的房产中介也都在发展电商业务。记者在一家链家门店了解到，对于委托给链家销售并公布到链家网的房源，链家会要求业主提供房产证、签订委托书。

　　而这样做的一个重要前提是，传统中介有足够的门店和线下人员做支撑。

　　之前界面新闻曾报道，有京东房产部人士也曾透露，京东房地产部的5年目标是占据新房、租房、二手房等三个业务交易环节10%的市场份额，这与链家目前在全国市场的占有率相当，它们最终目的就是要成为第二个链家。

　　这一说法记者尚未从京东处得到证实。

　　一位不愿具名的业内人士在与记者探讨京东进军房产电商领域这一话题时表示，新房电商方面京东可能还能切掉一块蛋糕，但是二手房估计很难有大的作为，就是因为二手房这块太重了，尤其是交易环节，需要大量的人员做后续的服务。

　　“京东如果要想做成第二个链家，没有线下，都是白扯，但互联网企业能做重吗？”前述不愿具名的业内人士说。