广州楼市双合同花样百出 泛滥于市谁之过？
首付贷暗流涌动 房价明降实升
许永红
使得房价明降暗升的“双合同”把所有购房者都“忽悠”了一把。
日前，《中国经营报》记者对广州双合同现象进行深入调查，发布于本报6月26日的报道《广州双合同再泛滥 首付成本翻倍谁买单？》立刻引发各界广泛关注。时隔一周，本报记者再次走访市场发现，双合同现象依然横行于各个楼盘。甚至有业内人士向记者透露，广州约7成的楼盘都在用双合同形式卖房。
披着装修款马甲的变相首付贷也开始花样百出。记者调查了解到，有楼盘不仅大张旗鼓以双合同形式卖房，还为几十万元的装修款提供免息分期的金融服务。
当下，广州双合同已是乱象丛生，且有愈演愈烈之势。尽管相关政府部门工作人员向《中国经营报》记者表示，已对媒体报道的违规楼盘进行检查，并作出整改要求及暂停网签处理，但从政府新一轮针对销售违规行为的整治行动中可以窥见，其中并未明确提及“双合同”整治，而这类违规行为似乎还在发酵。
双合同玩出新花样
在此前的调查过程中，记者了解到：“双合同里的装修款并不算入房贷中，购房者需要另行支付。而为解决这笔金额不小的款项，开发商普遍会提供相关的贷款，通常年限为3到5年，利息比基准利率要高一些，具体多少则视各自的情况而不同。”
不过，记者近日再次以购房者身份走访市场时发现，开发商在装修款上又玩出了新花样。
广州外围区域是双合同现象的重灾区。在采访过程中一位销售人员向记者透露，从其所了解的情况，增城区和黄埔区基本都在以双合同形式卖房。
就以增城一楼盘为例，销售人员直言项目备案价约1万元/平方米，而实际售价较高，需要以双合同形式售房。销售人员给记者算了一笔账：一套107平方米的户型，折后总价约158万元，单价约1.48万元/平方米，但分为房款和装修两笔款项，分别为125万元和33万元。
该销售人员称，这笔装修款可以免息分期。具体来说，33万元需要在3年内还清。其中，首期款和二期款均约10万元，前者需要在7天内付清，后者需要在18个月内付清。而尾款约13万元，要在3年内还清。
相比此前一些楼盘十几万的装修款利息成本，无息贷款显然让购房者减负不少。记者在走访时看到，恰逢推出新货，增城多个项目销售中心仍是人头攒动。
记者发现也有楼盘以双合同形式卖房，但相对谨慎，仅是口头告知，并不提供明细的内容。
据了解，即使在离市中心较远的从化区，双合同现象也极为普遍。有楼盘的实际售价与政府指导价相差近8000元/平方米。
而在市区，双合同亦是大行其道。荔湾区的广钢板块，北大资源·博雅1898有个别户型以双合同形式出售，销售人员向记者解释称，该户型超出了政府指导价。此外，装修款可提供5年期贷款，但利息相对较高。
值得一提的是，紧邻上述项目的珠江金茂府首付高达五成，逾300万元的首付门槛令人咋舌。
阳光家缘网数据显示，珠江金茂府近期网签均价约4.5万元/平方米。而据销售人员的介绍，一套122平方米的户型，房价约5万元/平方米，五成首付款约305万元，比通常三成首付183万元高出近122万元。
至于首付为何如此之高，该销售人员虽没有明显提及双合同，但其向记者表示“因为限价的缘故”，并称这种现象十分普遍。
双合同泛滥谁之过？
所谓限价，即政府对新建商品住房实行价格指导。不过，从市场反映来看，大幅偏离市场水平的政府指导价正是滋生双合同的源头。
“简单来说，双合同是调控逼出来的。”广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，在调控的背景下，政府方面希望房价在数据上稳定，但开发商接受不了指导价。“购房者怕以后的房价会更贵，所以不得不接受双合同。”
“政府强制规定销售价格是双合同泛滥的主要原因。”在接受记者采访时，方圆地产首席市场分析师邓浩志直言，政府要求的价格与市场价格有较大差距，所以导致双合同的出现。“在地价较高、库存较低以及需求旺盛的市场背景下，实际的承受价格要明显高于政府所允许的价格。”
资深房地产专家韩世同此前就曾向记者指出，一些楼盘的指导价明显偏离市场实际情况，若按此价售房，很多开发商都要亏损。
在市场上扬的态势下，指导价显然远不能达到开发商所预期的售价。记者在走访过程中了解到，多个楼盘的实际售价与指导价相差甚大，5000元/平方米的差距十分常见。
不断攀升的地价也是开发商需要考虑的硬性成本。一位不愿具名的业内人士告诉记者，大型房企可以2万元/平方米的楼面价拿地，然后卖2.5万元/平方米，“但如果卖1.5万元/平方米，那么就玩不转了。”其指出，政府调控不应该全部揽过来，而要尊重市场和企业，让开发商和购房者自行调整平衡。
邓浩志也认为，把定价权交还给市场是解决双合同的最佳方式。
此外，上述业内人士指出，商品房买卖合同是毛坯交房，附加装修合同本来是合法合规，“很多地方政府都出台了装修指导价格，广州不应该一刀切进行打击，而要合理引导，使其更符合市场定位。”
记者了解到，目前武汉和南宁已先后出台政策对装修价格进行指导，而且均要求装修协议包括维修责任和纠纷处理方式等内容。
市场监管时紧时松
记者曾对广州双合同现象进行深入报道，也针对整治方面多次致函广州相关政府部门进行采访。
广州市住建委相关工作人员告诉记者，市、区目前已经开展联合执法，对媒体报道的违规楼盘进行巡查，目前已下发整改通知书并暂停项目网签资格。下一步，将继续到各区开展市、区联合执法，加强市场监管。
至于增城区双合同现象的整治，7月4日下午，增城住建局相关工作人员告诉记者，广州住建委7月3日已联合媒体走访巡查增城区楼市，接下来的相关举措将按照新闻内容提及的政府指示执行。
不过，记者查阅获悉，上述工作人员所说的相关新闻里并无明确提及双合同现象。
7月4日傍晚，广州市住建委发布了相关楼市整治文件，内容与新闻所述相差不大，但明确提出，自7月起启动为期两个月的楼市秩序集中整治，采取市区联合执法方式严厉查处房地产销售违规行为。而首次联合执法行动的区域，则是上半年交易量最大的增城区。
与2014年广州明文打击双合同相比，这场针对销售违规行为的整治行动显得宽泛，且只字未提已在市场泛滥的双合同现象。
黄韬表示，目前广州以双合同形式卖房的楼盘占比约7成，政府的整治行动不可能一次解决，只能针对影响大、关注度高的区域。“广州相关部门对双合同现象的监管时紧时松，目前暂无彻底整治的意向。”黄韬说道。
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