为什么三四线城市要涨价去库存？
文/大冬瓜
2008年由次贷危机引爆了全球金融危机，全球经济一片哀鸿，历经多次危机不倒的美国百年投行“老店”雷曼兄弟在这次危机中倒下了。
如今是经济全球化的时代，每个国家出现的问题都会出现连锁式的反应，尤其是像美国这种大体量，又承担着国际货币职能的国家。2008年全球金融危机爆发后，我国的出口出现了负增长，经济增速快速回落。于是，政府在2008年11月推出了如今饱受争议的四万亿计划，这些钱主要用在基建及房地产产业链上，尤其是房地产行业受益的影响最为明显，这期间国内建造了大量的房子。
不可否认，在全球金融危机的大背景下，四万亿的刺激计划确实使中国经济稳住了，最大限度的避免了受到金融危机冲击。刺激计划的效果不可否定，但同时四万亿刺激计划也带来了一些问题——房子供应量过大，这也是为什么这两年政府开始提出去库存的理念。
当前，一二线城市经过几轮暴涨已经基本完成了去库存的任务，相比之下三四线城市去库存的节奏明显有些落后。房子这个东西与其它商品相比很特别，很多商品为了去库存通常是打折促销进行甩卖，但房子这个东西去库存却是通过涨价。这是因为房子当前的金融属性超过了商品属性，大多数人买房的目的已经从居住变成了炒作，而金融品的特性是买涨不买跌。所以房子这个东西不涨价，它的库存就很难被去掉。
之前三四线城市的房地产供给过剩，经过这半年的涨价去库存效果很明显，三四线城市的库存周期已经从原来的25个月以上，下降到现在的15-16个月。按照三四线城市去库存的速度来看，这些地方的房子最多可能还会再上涨个半年左右，之后将可能迎来大幅的回落，之前上涨幅度越高的城市，回落的幅度也会越大。从一线城市去库存的路径我们可以发现，在库存消化得差不多的时候，当地政府就会将流动性锁死，一方面大幅提高购买门槛，另一方面收紧信贷。三四线城市大概率也会走这个路线，当三四线城市开始收紧流动性的时候，以三四线城市的房产的需求量来看，那时房子的变现将会变得很困难。
炒房是个很有意思的东西，前段时间北京炒学区房，虽然学区房中带个“房”字，但大家炒的并不是房，而是“学区”，之后因为北京市教委对学区分配的重新划定，学区房的价格出现了大幅下跌。这也让我们看到，一旦金融性从房子身上褪去，让房子回归到商品属性，那么大幅调整就会是必然。如果大家对房子的炒作热情越来越高，让它的金融属性越来越重，那么当这个属性褪去的时候，房价暴跌是迟早的事情，而且这个炒作过程很多人是加了杠杆的，惨烈程度可想而知。
虽然现在有很多地方的地价还在涨，但是不要再用以前的逻辑来推测地价涨房价就一定会涨，因为如今的情况不一样了。前几年的情况是，房企拿地用的都是银行的钱、表外的钱、地方政府融资平台的钱，但是今年银行的信贷收紧了，房企拿地大多是用的自己的钱，所以这个钱跟银行与地方政府无关，所有的风险都要由房企一个人来承担。房企你愿意高价买地，政府当然也乐意高价卖给你，至于你的资金流能不能维持自己的运转，那就不是政府要操心的事情了。很多行业在到达顶峰的时候，往往是各种资金蜂拥而至，不计成本的抢购资产，当年的煤炭、钢贸行业都是如此。
所以，涨价去库存没问题，但如果涨的太过了，那么一定会出问题。（文/大冬瓜 图/网络供图）
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责任编辑：张文
