张大伟：彻底破局天价学区房 需要10到20年时间

　　学区房变局

　　作为全国教育改革的风向标，北京义务教育阶段推广多校划片，是否意味着学区房变局在即？这一经验是否会被推广到全国？多校划片真的能治本吗？

　　文|《小康》杂志中国全面小康研究中心 刘彥华

　　五一小长假之前，北京再出重拳，直击学区房。

　　4月26日至27日，24小时之内，北京市的海淀、朝阳、丰台、顺义、石景山、东城、西城、密云八个区密集公布今年的义务教育阶段入学政策。虽然各区入学政策略有差异，但都将“打击学区房”当成工作重点。入学方式上，北京市教委强调在促进公平就近入学的“单校划片+多校划片”结合方面，切实落实多校划片政策。同时将加大对入学条件的联合审查力度，未来还将根据房产、户籍、居住年限等因素，加大多校划片的实施力度。

　　作为全国教育改革的风向标，北京义务教育阶段推广多校划片，是否意味着学区房变局在即？这一经验是否会被推广到全国？目前，答案尚不确定，但无疑，它影响了广大家长此前为孩子们制订的升学计划。

　　与政策竞跑

　　“2017中国居住小康指数”调查结果显示，37.9%的受访者表示多校划片政策的实行会改变自己购买学区房的意愿，16.7%的受访者表示会犹豫，另外，45.4%的受访者明确表示不会因此改变购房学区房的意愿。

　　5月6日，北京入学新政出台后的第一个周末，数百名家长聚集在海淀区一个不到200平米的会场内，他们慕名而来，想要通过北京某“升学专家”寻找进入北京知名中小学的渠道。

　　据《小康》记者在现场了解，由于报名的火爆，原本两个小时的讲座改为了上下午两场，并且每场时长也从两小时延长到接近3个小时。家长们用笔记下了升学专家口中的每一个要点，拍下了每一张幻灯片，生怕漏掉了任何一个信息点。

　　“为了不让孩子输在起跑线上，再难我都想换购一套学区房。”虽然随着多校划片的推广，越来越多的优质学校开始“摇号入学”，但家住北京市昌平区的韩萍依然未改购买学区房的决定。不过，既不想给孩子太大压力，也不想牺牲住房环境，还担心购房资金压力过大影响生活品质，买西城，还是买海淀，她还在纠结。

　　与韩萍一样，李娟近日也在为学区房头疼。李娟家住朝阳，与北京成千上万的家长一样，从孩子一出生就开始操心孩子的上学问题。今年3月初，她们一家换购了一套呼家楼的学区房，不过却未能赶在3？17新政前完成网签。

　　3月17日，北京“史上最严限购令”重磅推出，购买二套房“认房又认贷”，首付比例提高至60%以上。这意味着李娟要比原计划多掏100多万的首付款。

　　“原来的房子已经卖了，违约放弃买房同样要付高额违约金。”被逼无奈，李娟一家只能四处向亲戚朋友借钱。

　　不过，更让李娟焦虑的是，近年北京入学政策变动频繁，其中，朝阳区的表现尤为突出，“4月底，教委一纸政令，朝阳区的学区房基本快要废了，虽然我们买的学区房不至于因为未能在6月30日前拿到产权而彻底报废，但3年后我的孩子能不能如愿就读呼家楼中心小学，我的心里真的没谱了。”

　　天价学区房是如何造就的？

　　说起学区房，这其实是一个老生常谈但却经久不衰的话题。它本质上仍是一种商品，但因同时具备房屋和学位两种属性，相较于普通房屋，由于学位属性的稀缺，学区房的价格高于市场价格并不奇怪。不过，近年来，备受争议的是“天价”学区房。

　　究竟是什么造就了“天价学区房”？“2017中国居住小康指数”调查显示，62.5%的受访者认为主要原因在于教育资源分配不均，41.5%的受访者怀疑房地产商和房产中介联手抬高房价，37.3%的受访者认为是社会竞争意识过于强烈的结果，25%的受访者则将之归因于“越来越多的家长重视孩子教育问题”。

　　作为一名在北京打拼了10多年的资深房产中介，张磊对这个问题很有发言权，据他回忆，北京学区房的概念最早出现在2010年，北京“小升初”政策进行了较大调整，“当年北京所有知名中学、大学附中首次全部参加电脑大派位。”随着划片入学的全面推开，学区房的概念逐渐兴起。

　　不过，学区房真正火起来是在2014年，北京市开始全面取消共建小学，所有学生必须就近入学。

　　“学区房，房子是次要的，关键是前面的学区二字。”在张磊看来，为了让孩子能上一所好学校而不惜一切代价的家长比比皆是；此外，惯于投机的楼市投资客们也在一定程度上助推了学区房的高涨。“如果说房地产投资是一种神话的话，那么，学区房就是神话中的神话。”据他观察，近十年，北京房价一直处于上升通道，学区房属于稀缺资源，涨幅远高于普通住宅，即便是一些“老破小”的学区房，也备受市场追捧。

　　“2017中国居住小康指数”调查结果则显示，天价学区房的根本问题不仅仅在于房价调控，还在于基础教育本身均衡发展问题。学校质量有差距和没有其他选择是出现天价学区房及炒房的重要原因。

　　多校划片能治本吗？

　　4月底，北京市的入学新政公布后，迅速引起了公众关注，焦点主要有两个：一是多校划片能否真正推进教育均衡发展，破局天价学区房；二是下一个接棒的是谁。

　　按照现行政策，多校划片主要是指一个片区对应多所学校，根据入学志愿确定学校，如果报名人数少于招生人数，学生可以直接入学，如果报名人数超过招生人数，则采取随机派位形式进入片区内其他学校入学。扩大多校划片意味着未来入学不确定性加大。

　　记者梳理发现，其实教育部已经连续三年下发通知，要求各地在教育资源配置不够均衡、群众择校冲动强烈、学区房问题突出的地方稳妥推进多校划片。并且，除了北京，南京、武汉等地也已开始进行局部探索。

　　对此，北京中原地产三级市场总监张大伟分析认为，入学新政对不同片区的影响不同，需要具体问题具体分析，如果一个片区内不同学校教学质量相差较大的话，多校划片扩围意味着即便买到了重点学区房，也不一定能够进入重点学校上学，不确定性增加，一定程度上可以缓解学区房价格上涨的冲动，但是对于教育资源配置相对均衡的片区而言，则影响不大，“比如北京市西城区的德胜片区，里面都是好学校，只要买到这个片区的学区房，无论摇号到哪所学校都是好学校”。在他看来，彻底解决学区房问题，还是需要从平衡教育资源入手，不过，这需要时间，“甚至有可能需要10年到20年时间来解决。”

　　2017年全国两会期间，教育部部长陈宝生也曾正面回应这一问题，“突破口就是多校划片，就是说先从现有资源均衡分配着手，解决机会公平的问题。”据他介绍，自2014年多校划片实施以来，取得了不错的效果，“截至2016年，经第三方机构调研评估，家长、学生、老师的满意度都很高，其中，表示比较满意的学生达到了97%。”

　　不过，陈宝生也强调，多校划片仅仅是治标的办法，治本的办法仍是推动教育的均衡发展。