“一主两翼”布局 保利地产蓄能谋“大象起舞”

　　“一主两翼”布局 保利地产蓄能谋“大象起舞”

　　张忠山

　　进入4月底，上市房地产企业2016年年报业绩的发布接近尾声。从已经公布的数据来看，借力2016年上半年的去库存大潮，不少房企在这一年创下了销售业绩的历史新高，但较低的净利润率依然是行业痛点，这其中就包括“招保万金”四大房企之一的保利地产（600048.SH）。

　　保利地产近期发布的年度报告称，2016年是其步入千亿元时代以来销售金额增速最高的一年，2016年实现营业收入1547.52亿元，同比2015年上涨25.38%，公司全年实现签约金额 2101 亿元，同比增长36%。不过，《中国经营报》记者通过梳理年报数据发现，在营收快速增长的同时，其毛利润率和净利润率却不断下降。

　　当前房地产市场依然处在“规模即存在”的时代，大型房企竞争加剧，并购重组加速。在过去一年中，保利地产通过快速补充土地资源、优化财务状况、积极并购整合等方式蓄能，谋求“大象起舞”。但在新的调控周期背景下，考验才刚刚开始。

　　净利率、毛利率下滑

　　根据保利地产近期发布的年报，2016年是其步入千亿元时代以来销售金额增速最高的一年，2016年实现营业收入1547.52亿元，同比2015年上涨25.38%，公司全年实现签约金额 2101 亿元，同比增长36%。而中原地产研究中心近期发布的数据显示，目前公布业绩的112家A股上市房企2016年营业收入近1.3万亿元，同比上涨28.7%，净利润合计1059.2亿元，净利润率为8.2%。

　　保利地产在年报中认为，2016年房地产市场销售再创新高的根本原因在于巨量的货币投放与实体经济复苏缓慢之间形成了巨额“资产荒”缺口，同时也受房地产整体去库存大政策下信贷、货币、税收政策的刺激，“居民加杠杆”是房地产市场繁荣的最大推手。

　　虽然2016年保利地产在销售规模及营业收入方面都实现了较为明显的增长，但在毛利润率及净利润率方面却下滑。年报信息显示，2016年保利地产归属于上市公司股东的净利润为124.22亿元，同比2015年仅增长0.6%。而记者通过梳理年报数据发现，保利地产2014～2016年企业净利润率分别为11.19%、10.00%、8.03%，2015年和2016年分别下降了1.19%、1.97%，2016年毛利润率为28.9%，较2015年下降了4.2个百分点，可见增收而不增利的情况依然明显。记者对此致电并致函保利地产董事会办公室，截至发稿尚未获得回应。

　　但记者获得的一份业绩发布会纪要资料显示，保利地产认为其毛利润率下降主要是因为结转项目存在差异化，2014年和2015年房地产市场大环境低迷，保利地产采取了去库存的策略，以致毛利润率有所下降，但如今毛利润率已处在低点，未来将有所回升。另外，由于从2013年开始国资委对国企的负债及杠杆情况有所要求，前两年保利地产把重点放在了去负债上，拿地并不多，货值相对较少，这也是影响毛利润率的一个重要原因。

　　事实上，近年来中国房地产行业净利润率确实呈现逐年下滑的态势。数据显示，2013～2015年房地产市场的平均净利润率分别为11.97%、10%、8.3%，而2016年房企净利润率虽然基本企稳，但仍然保持在个位数。有业内人士认为，去年以来房企拿地成本上升，加上热点城市开始频频出台限购、限售等政策，造成房企拿地价格和销售价格呈现相反走势，未来房企盈利空间可能会进一步压缩。

　　但保利地产却在华东片区实现了营业收入和毛利润率的双增长。年报数据显示，2016年保利地产在华南片区、华东片区、华北片区、西部片区的营业收入分别为556.54亿元、369.15亿元、262.45亿元、178.63亿元，毛利润率分别减少9.86个百分点至31.05%、增加1.12个百分点至30.76%、减少2.89个百分点至28.45%、减少2.63个百分点至22.39%。

　　对此，保利地产曾透露，这得益于华东片区在公司内部定位较高，其在华东地区中的一二线城市有5个平台公司，三四线城市有10个平台公司。从货值方面来看，一二线城市占比90%，三四线城市占比10%，公司未来会加大三四线城市战略布局。另外，华东地区预计明年会完成1000亿元销售额，土地储备也会逐步增加，今年计划补充2000亿元土地货值。

　　“一主两翼”业务布局

　　2016年，在经历了高歌猛进的发展态势和“9·30”新政调控之后，中国房地产市场的行业竞争格局发生了深刻变化，行业集中度快速提升。数据显示，2016年销售规模超过 3000 亿元的房企达3家，销售规模超过1000亿元的房企扩容至12家。

　　对于房地产市场来说，一方面是万科等一线地产公司的估值开始修复，房企巨头发力内生式增长，规模不断扩张，另一方面是行业并购、整合加速，房企通过并购、整合驱动规模增长。在大型房企竞争愈发激烈的“大象起舞”时代到来之际，各方都在竭力蓄能。

　　从整体业绩来看，2016年保利地产实现营业收入1548亿元，其中房地产行业营业收入达1470亿元，占比超过 90%。保利地产认为，目前其已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局。

　　在土地储备方面，年报披露，2016年保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个，拓展容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元，同比分别增长84%、85%。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。未来，保利地产将更多采取收购兼并、与政府合作开发小镇及概念地产项目等方式获取更多土地资源。

　　在重组整合方面，2016年7月，保利集团公司与中国航空工业集团公司宣布了地产相关业务资产的重组整合方案。截至2016年底，保利地产完成了中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购，增加待开发资源140万平方米，并通过中航在天津、珠海、三亚获取了3个项目，新增待开发资源150万平方米。

　　与此同时，随着国内二手存量市场交易的快速增长，北京等热点城市开始进入存量房时代。除了目前已开展的一手代理业务外，保利地产也开始向二手业务综合、收购、兼并做增量，进军存量市场。

　　在资产状况方面，由于2016年公司债放开，货币政策宽松，给房企创造了较好的融资环境，融资成本因此降低。年报显示，保利地产2016年期末在手现金约469.8亿元，一年内到期负债总和约为132.3亿元，期末在手现金为年内到期负债总和的355.1%，短期偿债压力较小。此外，公司资产负债率较去年同期下降1.19个百分点至 74.76%，净负债率下降至55%，为2010年以来新低。

　　但“9·30”新政以来，房地产市场在全国范围内调控收紧，一系列调控政策不断出台，同时对房企融资渠道的限制扩大至私募资管，如今房地产企业面临着销售端和资金端两方面的压力。另外有预测认为，按照往年调控经验，每次新政时效性一般为6～8个月，而在十九大到来之际政策面不会给予楼市反弹的机会，今年9～10月份或迎来加强版的调控政策。所以，对于包括保利地产在内的大型房企来说，不仅要应对来自行业内部的激烈竞争，还要应对新调控周期带来的市场的不确定性，“大象起舞”时代的考验才刚刚开始。