西安万科禁售3日迷局：项目收购频繁 惹欺骗营销争议

　　项目收购频繁 惹欺骗营销争议 西安万科禁售3日迷局

（西安万科城·燕园项目因商业配套变更为住宅等问题引发争议 摄/刘敏）

　　华夏时报（公众号：chinatimes）记者 刘敏 西安报道

　　五一前夕，西安市房管局在整顿市场秩序行动中将万科“抓了典型”。

　　4月25日，西安市房管局发布《关于万科项目涉嫌违法销售的公告》称“万科城市之光、万科东方传奇项目涉嫌违法销售，即日起，暂停万科下属公司在我市范围内所有开发项目的网签销售，暂停受理其新项目的商品房预销售许可申请，依法对其严肃查处”，同时遭处理的还有万科在西安的三家销售代理公司。

　　然而仅仅3天，事件出现了扭转。4月28日，西安市房管局又发布《关于解除对万科集团所属公司在我市除“万科城市之光”、“万科东方传奇”外其他项目限制的公告》，虽然大部分解禁让此种“短命”处罚难免沦为“捉放曹”的戏码，但监管部门亮出的态度给外界了解万科的区域运作打开了一个最直接的行动窗口。

　　从2014年至2016年，万科在西安以54亿、60亿、127亿元的业绩连续三年蝉联“销冠”。据《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者调查，此次遭遇全面整肃并非偶然，而是万科以合作开发与收购项目的方式跳涨式扩张的必然代价，而相对其数年间埋下的诸多隐患，这样的整肃也仅是“浅尝辄止”。

　　“销冠”也是“惯犯”

　　万科2008年进入西安，经几年试水，后于2012年前后开始在西安楼市发力。进入西安伊始，万科并未像金地、中海等房企一样走独立开发路线，而选择了合作开发与收购项目的扩张路径，公开资料显示，万科目前在西安以合作开发、收购股权的方式持有18个地产项目。

　　西安万科在2015之前启动的十多个项目主要为合作开发模式，合作方既有海外公司、港澳企业、国内外阜企业也有陕西当地企业或者自然人，对于大项目，还会与不同合作方成立多个开发企业进行实施。从2015年起至今，直接从其他企业手中收购已开发项目成为西安万科的重点，2016年西安万科一口气“吞”下了6个项目，成为典型的“收购年”。

　　对于这些开发进度不一的成型项目，万科均在原有基础上进行更名、改造，再并入万科产品线进行项目“美颜”后对外销售。比如，万科城市之光·蜜柚本是西恩小镇项目；万科荣华金域名城原先是陕西荣华控股开发的荣华曼帝时光项目等等。

　　目前西安万科仍遭禁售限制的上述两个项目也属这种股权收购加“美颜”的类型。万科城市之光原为西安隆基开发的曲江御园，项目公司为陕西隆基帝和置业有限公司，大股东为北京盛世神州茂利投资中心（有限合伙），2015年新疆万科旗下的新疆大得房地产开发有限责任公司收购其持有的90%股权后取得项目公司控制权，此后接收曲江御园项目。

　　此种模式虽然有助于快速曲线拿地、快速扩张，但“移植”与“嫁接”的手法“用力过猛”之下易做出“夹生饭”，诸多矛盾在销售后期就会集中爆发。

　　“置业意向书上明确面积是88.83平米，房管局备案的预售证却显示面积为88.33平米，就我们了解各个户型的面积都有这个问题”，一位万科城市之光的购房者此前投诉称。

　　同时这些被收购项目原先有些是毛坯产品，在最初设计时的定位、风格等均有可能与万科的精装房路线有偏差，虽由万科接收加以重塑，但接收项目过多难免出现泥沙俱下的情况。

　　此外，因为项目众多、扩张迅猛，西安万科在销售额连年跳涨的同时也遭遇涉嫌违法违规的“惯犯”指责。据调查，自2014年以来至今，几乎每个项目都在销售、交付过程中风波不断，曾数次被行政部门执法处理，西安万科城、万科金域曲江、万科金域华府、金色悦城等项目都曾因质量、设计、配套等纠纷而诉讼缠身。即使在上述对万科大部分项目禁售解除的公告中，其内容也显示，“万科城市之光、万科东方传奇项目涉嫌违法销售被媒体曝光，经调查属实，并且“万科城市之光”项目在2016年4月已因违规销售被我局进行过严肃处理”。

　　“欺骗营销”争议

　　据记者梳理，近3年来西安万科争议不断的问题一方面是质量，如擅自变动设计、装修不达标、以次充好，还有阳台变身“金鱼缸”、 原因不明门洞塌陷、房屋顶板无钢筋的“罗生门”等各种稀奇古怪的质量事件，而将购房者引入这些质量纠纷的环节则是销售中出现的虚假宣传、空头承诺、甚至违法违规销售等行为，而与万科深陷纠纷。

　　万科在西安的销售主要由西安世联地产、陕西合富辉煌地产顾问有限公司、西安创典全程地产顾问股份有限公司代理共同培训置业顾问，在具体的操作中，通过不断更换置业顾问来推卸责任。采访中，几乎每一个业主都向《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者表示，购房过程中都被换2至4名的置业顾问，而之前的一些承诺和说法都会有所变化，最后出现无法兑现的情况时，万科往往会后告知业主称销售人员的说法不能代表万科，大量争议和疑惑由此而生。

　　“销售人员会先告诉你看到的样板房就是日后的交房标准，但其实样板间比图纸尺寸大，室内摆放的家具尺寸则较小，让人感觉空间很大，但交了认购金签订选房意向书后往往又会换一个置业顾问，许多说法就和之前不一样，后来才知道万科的置业顾问分属三个销售代理，为了自己的业绩就可能竞相说假话，空许诺。”一位万科城市之光的购房者称。

　　据公开信息，截止2016年12月，西安万科累计交房30000套，累计业主超过10万人，销售中埋下的争议隐患不断后移、累计后，近几年开始陆续爆发，各类有关西安万科的类似争议已不胜枚举。面对西安近期再度实施的监管整肃，2017年对于西安万科或将是艰难的一年。

　　责任编辑：金晓岩  主编：寒丰