地产中介惯用套路成查处重点 制造谣言刺激交易

　　地产中介惯用“套路” 成查处重点

　　陈淑贞

　　[2016年10月27日，深圳针对中介违法行为的专项行动，突击检查42家房地产中介机构及其上下游关联企业。]

　　作为房地产交易链条中连接业主和购房者的中间方，中介对交易的影响不可忽略。中介靠根据交易总价而定的佣金为生，紧密的利益链使其具有通过多种合规或不合规的方式，刺激房地产交易、助推房价上涨的动因。

　　在刚过去的一轮火热楼市中获利颇丰的中介机构，如今需要面临因不规范行为而遭整治的后果。3月底，住建部举行整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议，要求整治中介机构垄断房源操纵市场价格、造谣生事误导市场预期、虚假证明扰乱市场秩序的行为。

　　制造谣言刺激交易

　　目前，楼市调控之风吹彻南北，无论一二线城市还是三四线城市。在北方，以北京为中心，数次升级调控，与此同时，京津冀周边的三四线城市也纷纷加入限购俱乐部；中部，以上海为中心，长三角城市群也多数出台了调控政策；而南方，以深圳、广州为中心，周边城市也纷纷升级了新政。

　　历年房地产新政多数出现在3月底，尤其是3月30日。据购房者李先生回忆，3月30日下午五六点左右，一家深圳本地大型中介公司的工作人员频繁催促他授权查征信。“中介说，已经提前收到消息，3月30日深夜深圳会出台新政，必须马上查征信，否则将失去首套房三成首付的资格，新政将提高首套房的首付比例。”

　　李先生在跟家人商量后，决定理性行事，忽略中介的恐慌性信息，“我和家人都认为，我们有深圳户口，又是刚需置业者，应该是受到新政的保护，而非打压的对象，新政即便出来也不会打压刚需。”

　　另一名同样由上述中介负责带看的购房者也表示在3月30日当天收到过同样的“提醒消息”。事实证明，3月30日当晚深圳并无出台任何新政，且至今日。而这则谣言的散播机构，目前从公开信息看来，并未受到任何惩处。

　　业主陈小姐则告诉第一财经，“我在2016年底卖房置换的时候，找了一家品牌中介，原定挂牌价是370万元，但是当时中介建议我挂高15万元，他说即使不能卖高价也能争取更大的还价空间，对我而言能赚到更多钱，他也能拿到更高的佣金。”

　　当下，深圳房地产中介佣金普遍为总房价的3%，房产交易的签约价格越高，中介能拿到的佣金越多。而深圳楼市长期处于卖方市场，中介佣金一般由购房者单方面支付，中介可以利用不完全透明的市场和信息，与业主联手抬高房价。

　　中介遭遇最艰难时刻

　　在调控趋紧，行业严查的大背景下，房地产中介业正在遭遇“生死劫”。

　　3月底，住建部举行整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议，要求整治中介机构垄断房源操纵市场价格、造谣生事误导市场预期、虚假证明扰乱市场秩序的行为。4月以来，包括北京、成都、重庆、杭州等地先后发布整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作的通知，打击违法违规行为。

　　散播谣言、怂恿卖家抬高价格，绝非中介刺激房地产交易、推高房价的仅有手段。相关通知表明，目前中介在日常经营中可能涉及的违法违规行为还包括违规代理销售、发布虚假房源、恶意抬高房价、违规收取销售费用、伪造证明材料规避限贷限购政策、无证销售、恶意炒作、加价出售、违规搭售、一房两卖等。

　　行业风声鹤唳。深圳一名中介公司主管对第一财经表示，年初公司确定的拓店计划已经叫停了，“现在的市场环境太差了，成交并不积极，贸然开店亏损的可能性很大。过去在市场下行的时候，公司会关掉部分交易较差的门店，减少损失，目前公司在不关店的目标上坚持。”

　　2016年10月4日，“深八条”出台，与之配套的是深圳自10月13日起，在全市开展为期3个月的房地产行业违法行为专项整治行动。同月27日，深圳针对中介违法行为的专项行动，突击检查42家房地产中介机构及其上下游关联企业。

　　在该轮检查中，深圳几乎所有中介的所挂在门店门面的房源全部下架。但1个多月后，专项整治行动的边际效应递减，下架的房源及照片又重新挂在中介门店门面上，并持续至今。目前，在中介整治大潮中，深圳未出台新的政策或组织相关行动。

　　上述中介公司主管认为，随着中介整治范围扩大，深圳中介面临新一轮整改成为大概率事件。