调控放大招，北京房价还坚挺吗？
这次不一样了，供地计划不仅要向社会公开，而且住建和国土部要联合督导。
李宇嘉
18天10道令箭发出之后，北京楼市有了冷却的寒意，中介店铺访客量大减，购房者也不再火烧眉毛似地“抢房”。不过，很多业内人士认为，和以往所有的调控一样，此轮调控尽管“多箭齐发”，特别是祭出“限售”、不予登记等不惜冷冻需求的利器，但仍未摆脱需求侧搏杀的范畴。
这次或许不一样，被住建部评为“调控典范”，并在全国掀起学习“北京经验”后，北京楼市调控的第11道令箭发向了供给端。4月7日，北京市通过《北京新闻》释放了未来5年的供地计划。或许，业内对北京供地计划见怪不怪，因为自2012年以来的5年，北京鲜有完成供地计划的，2016年北京供地计划完成率甚至只有21%。券商计算，近8年商品住房累计供给缺口2390万平方米。
对此，上层很清楚。4月6日，住建部和国土部放大招，2017年6月前，各城市要编制宅地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。同时，以量化的库存消化周期，确立“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少和减少直至暂停）调控目标，督导供地计划编制和实施。库存小于12个月的，要增加供地，低于6个月的加快供地节奏。
原来，各大城市编制的供地计划，仅仅是一个弹性目标。在执行的过程中，因为土地平整、拆迁补偿、产权不清等等主客观因素，即便完成不了，也没有太大关系。2015年，国土部要求，大城市供地重点要转向“存量盘活”。问题是，存量土地在权属、功能、配套上的问题更多。于是，完不成计划似乎更成了铁板钉钉的事了。2012年以来，一线城市住宅用地供应年度计划完成率不足60%。
久而久之，市场和研究机构就不会太拿供地计划当回事。但这次不一样了，供地计划不仅要向社会公开，而且住建和国土部要联合督导。也就是说，这是政治任务，目标必须要达成。两部委4月6日放大招后，北京的5年住宅供地计划4月7日就出来了，可谓神速。根据计划，2017年宅地供应1200公顷，比此前披露的计划翻了一倍，与2016年的计划规模差不多。
当然，逼仄的空间内，北京等大城市供地弹性很低，多投放几宗宅地，解决不了根本问题，不啻为杯水车薪。而且，在现有的经济金融框架下，供地还会引发众开发商“抢食”，诞生“地王”或高价地后，还面临被上层问责的风险。近期，广州集中投放9宗土地，在大城市中算是大规模供地了，但也无法避免创造全市和区域“单价地王”的结局，近期北京大兴供地也触及了地价“高限”。
看来，北京完成2017年的供地计划没有问题，但若要避免“地王”、高地价，还要让供地做到“放量”，彻底扭转预期。这一次，北京不仅一次性地披露了未来5年的供地规模，还发出了一条突破性的政策，即明确将集体建设用地纳入供地计划，数量达1000公顷，占总计划供地量的六分之一。此前，虽然从2012开始，北京试点集体建设用地建公租房，但多年来仅有零星试点，未能扩大。
供地触角伸向集体建设用地，意在实现“放量”，这个口子一旦打开，供地潜力不可估量。2015年6月，国土部发文，调减京津沪耕地保有量，北京从21.47万公顷调减至11.07万公顷，调减幅度达50%。看来，蓄水池水已满，就等开闸口。另外，两部委文件鼓励开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房。要知道，“工改住”的口子此前很严实，现在也开了口子。据悉，近日央企已开始要往雄安搬迁了，腾出来的地该有多大规模呢？而且，中长期还有雄安这个副中心要分流北京的住房需求。这样来看，帝都高不可破的房价还会坚挺多久呢？
（作者供职于深圳房地产研究中心）
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责任编辑：周宇航
