北京多商住项目停售休眠 有些项目会使用障眼法

　　“3·26”新政后进入“警备期” 北京多“商住”项目停售休眠

　　郭少丹、颜世龙

　　盛传大半年，北京“商住”类项目全面限购的“鞋子”终于落地。3月26日，北京多部门联合发文明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。按照公告，目前商业银行已暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　3月27日，“商住”项目集体从各售房平台或下架，或更名“商业办公类”，次日，部分“商业办公类”项目也集中下架。网签暂停，项目全部停售休眠，观望气味浓重。

　　从项目规划到销售对象，到购房资格，再到信贷监管都给出了史无前例的严厉要求，这是继住宅认房认贷认离后，北京楼市调控再次打出重拳。“措施之狠、条令之严，足以给予北京商住市场致命一击。”业内人士如是置评。同时商办类项目将量价齐跌的研判也得到了诸多分析人士认同。

　　停售休眠

　　“现在不让进。”3月28日，记者以购房者身份来到位于北京门头沟区的鸿坤七星长安售楼处，在门口遭到保安阻拦，被告知“销售处没人，均外出做活动”，随后从售楼大厅走出的工作人员告诉记者“新政后，项目便处于停售中”。

　　3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告包含了“商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，在建在售项目不得售于个人等九项规范商办公类市场的管理要求。

　　3月27日，《中国经营报》记者发现各大售房平台上的“商住”项目或下架，或更名“商业办公类”，次日，部分“商业办公类”项目下架。3月28日，记者赴门头沟、房山、大兴等商办项目较多的京区实地暗访时观察到，在新政刚出的风口浪尖上，多数昔日活跃的商办项目目前已经停售。之前涉嫌“商住”的项目销售亦相当谨慎，除停售等待相关部门检查外，均未明确下一步动作，处于观望中。

　　走访过程中，多方信源称“目前北京商办类项目已全面暂停网签”。西长安街壹号、恒华安纳湖、北京城建·北京密码、世茂维拉左右间等多项目如上述鸿坤七星长安一样，处于停售休眠中，同时看房者也明显减少。

　　顺义区恒华安纳湖项目也受到最新楼市政策影响，前来看房的消费者并不多，售楼处工作人员多数处于闲置待客状态，对于房屋销售的措辞也显得较为谨慎。

　　昌平商住项目中介告诉记者，“新政后看房的人很少”。门头沟西长安街壹号项目销售称，“网签暂停，项目停售，现在一切都还不明确，等待检查批文，需要整改的整改，不需要的，何时开售，要看具体政策如何实施。“其实新策也是一件好事，以后就有规定可参考，商住项目不再处于模糊边缘。”该销售表示。

　　经过大半年发酵，“调控在预期中，但这么严格在意料之外”。业内反应，这是对市场上盛行的“商改住”项目的重磅打击。

　　据了解，“商改住”盛行，主要出现在少数一线城市。由于严格的住房限购以及住宅价格较高，不少人将购买小面积商业办公项目作为投资或者过渡性居住，开发商为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。

　　“严厉的调控对市场形成了休克疗法的作用，不仅仅针对‘商改住’，包括商业办公类项目都被打压到。”郭毅认为，新政的目的一是保证房价平稳发展，打击投机炒房；二是为了实现控制北京人口总量的目标。

　　下有对策？

　　3月28日，记者从北京市住建委官网获悉，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被停止网签。

　　记者注意到，新政公告中，明令禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。但上有政策，下有对策。面对住建委的执法检查，有些项目会使用“障眼法”。

　　3月29日，记者来在顺义恒华安纳湖项目了解到，该现房项目分平层和LOFT两种户型，其中平层层高为3.2米，均价为2.5万元左右，LOFT户型层高6.9米，均价3.2万元起。“LOFT实际上是在平层的基础上送阁楼，现在仅是用天花板隔开，购买之后自己可以捅开，在装修的时候加一个钢结构隔层就可以。”工作人员说。

　　同时，记者发现，虽然每套房屋都已经具备独立上下水的配套管网，但开发商仍在公共区域设置了公共卫生间。该工作人员表示此举是为了“规避政府检查”，而为了方便购买LOFT户型的消费者会加装隔层，该员工称公司可提供付费装修服务。

　　“之前最先实施商住限购的是通州区，现在全北京都一样，但应该很快就会有对策，开发商该卖还卖，影响不了整个市场。” 上述工作人员称。

　　从3月26日起“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”。《公告》规定，开发企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人。“销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。”

　　“政策刚出，我们也在找最好的办法解决问题。”上述工作人员告诉记者。对于新政禁止销售给个人的规定，该工作人员给出的解决办法是，消费者可以向公司支付2万元左右的费用为其代办注册空壳公司，从而规避政策。在该工作人员看来，今年三月是个黑色三月，但仍声称“土地资源受限，小户型的商住就是绝版，未来会暴涨”。

　　业内受访人士表示，现在政策的出台正在将商业办公产品引导回本来的属性，但面对较大的购房需求，当前注册空壳公司也确实成为购房的唯一渠道。

　　公告同时对已经进入市场的二手项目做出了明确规定：“公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。”但个人购买应当满足名下在京无房，且已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。

　　而对这一规定，“假离婚”是销售人员常为买房人提供的建议。

　　一位自称西长安街壹号的销售人员在和记者私聊时表示，没有资质的消费者，“实在想买也不是没办法”，可以假离婚，投资收益比风险高。据业内人士称，楼市调控政策趋严的情况下，空壳公司、假离婚等手段在业内司空见惯。

　　或量价齐跌

　　“想卖不好卖，不卖担心房价会跌。”一位润枫欣尚业主告诉记者，1月份刚过户一套52平方米的“商住”房，去年9月份成交时170万元，现市场价250万元，新政后，有些骑虎难下。

　　近几年，没有购买住宅资质的消费者外溢和不限购带来的投机动机，导致“商住”产品成为“香饽饽”，量价齐升。研究机构数据显示，2015年北京商办类住宅成交面积144万平方米，2016年快上涨至433万平方米。成交均价从2015年不到三万元每平方米，2017年2月份已涨至单价4.6万元。

　　但此新政“措施之狠、条令之严，足以给予北京商住市场致命一击”。多位业内人士预测，政策高压下，商办类产品量价将双双下降。亚豪机构市场总监郭毅分析，全北京限购，销售对象的收窄，“商住”的投资功能将被极大削减，预计销量将很快出现陡崖式下跌。

　　据《北京商报》报道，目前，北京商办物业库存大约有6万套，此外已立项、待开工、已开工的商办类潜在供应也超过15万套。如果算上二手房市场，商办类物业大约有40万套，本次政策将直接影响至少60万套商办类物业。

　　“目前市场上，商办类物业大约有 50%~60% 是直接销售给个人的类居住类物业，另外还有 40% 左右的办公类产品，虽然不居住也大部分作为居住用途。”中原地产首席分析师张大伟认为，“商办物业市场成交有可能出现 50% 以上的跌幅，而价格很可能在未来有 30% 以上的跌幅，如果政策持续严格执行的话。”

　　郭毅则表示，二手商住的价格应该会调，但一手或不会，开发商资金实力雄厚，可以给产品的腾挪争取一定时间窗，去寻找其他商业模式，而不是单纯地依托于降价卖房子，只依靠降价可能达不到销售目标，反而有可能形成市场踩踏效应。

　　多位房产中介亦表示，预计未来两三年内二手“商住”会降价。部分受访“商住”业主则表示，以自家房子作比较，目前市场价已比去年刚买时涨幅近五成，房价只要不跌过五成，就不太担心。

　　另外，新政规定，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。而这在业内看来也是倒逼商办类市场长期走势趋稳的筹码。郭毅表示，商办类产品，其实小户型是市场需求主体，新政的最新规定提高了市场门槛。