可恶的“二房东”
【环宇杂谈】
“二房东”也打着“长租公寓”的旗号，而真正想做长租公寓的企业，干不过“二房东”。
李宇嘉
两年内，深圳房价翻了一倍多。即便严厉调控，也没让深圳的房价有实质性地“松动”。当前，除了换房、投资客外，其他人基本与商品房“绝缘”了。这下可苦了“刚需”，于是大批人浩浩荡荡地加入了租房“大军”。但是，别以为租赁市场是“退路”，乱象正在侵入这最后一个庇护所。
近期，住建部新闻发布会上，陈政高部长提出，将规范住房租赁市场秩序作为今年的重点，严厉打击“黑二房东”，这是管理层首次提出“二房东”。百度一下，百科里居然有“二房东”这个词条。笔者近日到深圳的城中村里调研了一下，体验如坊间戏谑，“不经历租房不足以谈人生”。
进入城中村，五颜六色的招租广告爬满了墙皮和电线杆，红色大字体的“房东直租”，似乎昭示着免遭“黑中介”盘剥，但这就是二房东“下的套”。一套60平米的两居室，被打隔断后改造成4个房间。单间房每月租金不到800元，但4间房3200元的租金要比原来两间房2400元的租金高了33%。
二房东介入，租金涨了，有的甚至涨了一倍多。近两年，高房价逼得更多人进入租赁市场，二房东看到机会了，以略高于市场租金把房子“盘下来”。然后，简单粉刷一下，再打隔断，只要不低于政府规定的人均6平米就行。看上去，每间租金低了，但牺牲的是租客的尊严和安全保障。
2015年，租赁条例废止，强制备案改为自主登记，结果是违法行为投诉无门，租客地位更弱势。比如，室内设施损坏，租客得自费维修；以弄脏或损害房屋及设施为借口，克扣押金。甚至，租客遭暴力威胁，行李被扔出门外。想获得租赁备案合同，租客得哀求二房东联系业主，甚至交“喝茶费”。
“二房东”也打着“长租公寓”的旗号，而真正想做长租公寓的企业，干不过“二房东”。于是，劣币驱逐良币，长租公寓也开始向“二房东”靠拢。近期，国家鼓励企业规模化租赁，其中就有税收优惠。很多投资者将整层（栋）楼租下来，甚至视角投向厂房、集体宿舍。
因此，要想让正规的企业介入规模化租赁，就必须打击“二房东”，这是近期主管部门调研时，魔方、自如等致力于规模化租赁的企业一致的呼声。据悉，广州城中村将近7成的房源都被二房东控制。问题是，“二房东”确有其生存的土壤，最突出的就是，低租金、小户型适应市场需求。
过去10多年，京沪深房价快速上涨，投资需求渐进占主导，即便是首套房，购房者也有投资的念头。试想，谁不希望房子增值呢？供应总是要顺应需求的，政府管制也没有用，比如“90/70”就衍生出了“双拼房”和“夹层房”。于是，房屋整体供应开始向投资需求希望的大户型转变。
据悉，在京沪深，70%的租赁需求为60平米左右的中小户型，但租赁市场上75%的供应为80平米以上的中大户型。于是，打隔断、改造客厅的“N+1”等租赁应用而生。起先，监管部门严厉打击，但源头上的供需错配未改。在强大的需求和冰冷的现实面前，认可就是没有办法的办法。
我们一直抱怨房价上涨，但租金近10年来的涨幅一点也不亚于房价。房价涨了，影响的是资产价格，与百姓日常生活没太大关系。但是租金涨了冲击的可是生活成本啊！试想，吃喝拉撒，哪个不受租金冲击？因此，普通百姓的生活支出大幅度增加，紧缩占大头的租房支出就在情理之中。
目前，深圳一套60平米的商品房，月租金在3600元-4200元，但2015年深圳常住人口月均可支配收入仅3719元。不难理解，为何那么多人合租、群租，商品房也顺应需求而打隔断，为何很多租客被一步步逼入城中村，陷入“二房东”的圈套。近期“两会”上，国家提出发展公租，那么多人住房困难，公租范围理应扩大，多建一些小户型的公租房才是租赁市场的“稳定器”。当然，“二房东”乱像凸显监管不足，京沪深60%以上的人租房，但这一领域一直野蛮生长。
（作者供职于深圳房地产研究中心）
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