调控又来了，针对打不死的投资炒作
【环宇杂谈】
2016年10月那一轮调控，并未控制住非自住需求。
李宇嘉
“两会”甫一结束，新一轮调控接踵而至。据中新网统计，2月28日以来，仅仅20天时间，22个城市（县）出台新一轮调控措施，一二三四线城市均有涉及。继北京在3月17日下午加码限贷后，广州在晚上11点跟进，京穗对二套房均回归“认房又认贷”的标准，调控提到了新高度。
本轮调控距上一轮（2016年10月）不到半年，如此密集高效率的打压过去未有过。一则，密集高效显示地方政府主体责任“落地”。高层对房子定位的明确，防风险宏观主题的确立，上下调控思路完全统一，但凡哪个城市非自住需求“冒头”，政策以最高的效率祭出，一轮不行两轮。
二则，密集高效意味着，2016年10月那一轮调控，并未控制住非自住需求。看看政策内容就知道了，北京限制企业购房再交易，广州限制单身购房，南昌规定未成年人不得在市区买房，环北京均限制非户籍购二套房，京沪深都在打击完全逃避调控的“类住宅”，以防炒作此起彼伏。
新房市场还在高景气位。统计局18日发布的70城数据显示，多数城市新房价格下跌或涨幅在0.5%以内。15个热点城市中，12个城市价格环比下跌或持平，成交量普遍下跌30%左右。但很大程度上，新房市场被驯服与预售管制有关。需求还在，2月27日上海嘉定接受管制的某新盘被抢就是例证。
二手房市场快速回升。2月份，京穗二手房价格领涨全国，价格指数环比分别上涨1.3%和2.7%。3月北京二手房预计成交1.2万套，比2月增长40%，比去年高峰期下跌20%。中介告诉笔者，深圳3月二手房成交预计6000套左右，比最低点增长近50%，不过比去年9月的高峰（1万套）还是低了不少。
各地二手房都很火爆。2月70城二手房价涨幅（0.37%）高于新房（0.33%）。近2年地价涨幅是房价涨幅的2倍，地王频现让新房豪宅化。二手房可选范围广，即便京沪深，目前还有小户型、年代久、总价200万左右的二手房；另外，新房供应在外围，公共配套差，这几年居住属性差一些，不如二手房性价比高。
大涨后有回落，热点城市2015年以来房价普遍上涨50%-100%，但上一轮调控后房价未明显回落。为何呢？往大了说，今年政策基调是稳增长、防风险，意味着抑制泡沫并非是要刺破泡沫。去库存再次被强调，央行和银监会掌门人相继表态，楼市对经济和金融是何等重要，合理需求要大力支持。
再往大了说，中央经济工作会议提出，房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。这意味着，去库存更强调需求端，大城市楼市更强调供给端。这样做，无非想让楼市在高位呆久一些。
往小了说，热点城市调控“挤牙膏”。北京作为楼市“领头羊”，外围涨成一片了，居然坚持“认房不认贷”，对于还清贷款再购房者也给予杠杆适度支持，这无疑会让炒作需求钻空子。广州去年10月的调控更像“表态”，政策未做实质性加码，限购限贷政策与2013年11月的“穗六条”完全一致。
今年货币仍保持稳健，12%的M2涨幅目标与去年差别不大，加上基建地位上升，地方发债还会保持旺盛，投放给市场的资金不会明显减少。同时，通胀却明显反弹，且2015年以来房价暴涨，对服务业和人工成本的冲击开始显露，实感CPI很高，基于“资产荒”和保值的购房需求仍庞大。
目前，房产税尚未列入立法计划。于是，楼市基本面明朗，市场心理预期的风险底线也明朗，买房成了很多人的一致行动。而且，楼市长期演绎着诱人的财富效应，没赶上上一波的不希望错过这一波。好在，政策思路清晰了、统一了。本轮调控另一个特点就是首套房的优惠依旧。如果新政落地，首套房支持变相增加，有利于回归住房居住属性。另外，城镇化和都市圈建设，这都是夯实楼市供需的实货，希望在基础设施互联互通、公共服务均等化上进展明显。
（作者供职于深圳市房地产研究中心）
进入【新浪财经股吧】讨论
责任编辑：李坚 SF163
