广州房价偏低有上升空间 深圳房价已去除部分泡沫

　　广深楼市春节成交回落 市场观望情绪转浓

　　广州房价偏低有上升空间，深圳房价已去除部分泡沫

　　陆胜成

　　鸡年春节，广州迎来回乡潮，火爆了一年的广州楼市也进入了“休眠”模式，推货楼盘寥寥无几，成交量大幅下滑。与广州相似，深圳楼市在春节期间亦表现平淡。

　　实际上，在“防风险、挤泡沫”的主基调下，去年9月份以来，全国20余个热点城市密集出台调控措施，第四季度市场热度骤降，部分三四线城市也相继加入调控行列。楼市开局遇冷也是政策调控显效。此外，今年1月各地陆续召开的地方两会也透露出政府调控未止的信号。

　　尽管春节期间广深两地的楼市成交下降，但价格并未出现较大波动。多位地产行业分析师向《中国经营报》记者表示，春节期间楼市清淡实属正常，不能以此来判断楼市的走向。同时，易居研究院研究总监严跃进认为，广州和深圳的房价保持平稳，与这两个城市的楼市特点有关，广州房价偏低有上升空间，深圳房价已去除部分泡沫。

　　广深开局“清淡” 楼市量跌价稳

　　2月伊始，受春节假期影响，广州市场基本进入“休眠”状态，据合富辉煌发布的报告数据显示，单周（1.30~2.5）广州仅录得288套一手住宅，环比下跌43%，成交均价为15752元/平方米，环比上涨6.71%。

　　同时，广州中原研究中心的数据显示，1月广州一手房网签9396套，环比下降23.6%，成交均价16200元/平方米，环比下降2.1%；1月二手房（不含南沙、从化）中介网签8723宗，环比下降24.7%，成交均价27953元/平方米，环比上升2.0%。

　　深圳方面，深圳中原研究中心数据显示，1月深圳一手房成交1652套，环比下降23.6%，成交均价54931/平方米，环比下降0.03%；1月二手房成交2747套，环比下降27.9%，样本楼盘成交均价54130/平方米，环比上升0.4%。

　　对此，严跃进表示，广州和深圳的楼市出现下滑，跟全国市场是一样的，主要是受到了春节市场降温的影响，并延续了部分市场去年下滑的趋势。深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为，深圳是一个移民城市，春节期间回家的多，买房的少，楼市跟往年差不多，比较清淡。此外，投资客不急于抛售，房价不会有太大变化。

　　比对广州和深圳，春节期间这两个城市一二手房的房价波动幅度，并未像各自的成交量一样大幅变动。在严跃进看来，与这两个城市的楼市特点有关。其表示，“广州在一线城市中房价偏低，后续仍有继续上升的空间，所以价格下跌的幅度不大。深圳在去年第四季度是全国第一个房价下跌，已经跌过了以后，去除了一部分泡沐，不可能会无限制地往下跌。”

　　根据公开消息，广州节后已有部分楼盘涨价。此前，有媒体报道，增城区有不少楼盘已经调价或者正要调价，其中有的盘涨幅达到20%，黄埔、番禺、荔湾等区域目前价格稳定。方圆地产首席分析师邓浩志分析称，“广州楼市与全国其他城市不同，预计今年有10%~15%的涨幅，上涨最明显的区域是增城和从化，因为这两个区域都不限购。”

　　值得一提的是，在珠三角城市群中，去年同时启动楼市调控的佛山、惠州、东莞等地，春节期间各自楼市也表现不同。根据公开消息，佛山春节期间成交26套，与去年同期基本持平，成交均价为12602元/平方米，同比涨幅高达60.54%。东莞1月份住宅成交2784套，环比下降27.7%，同比下降77.3%；成交价15670元/平方米，环比上升1.5%。

　　据中原地产分析，春季期间三四线城市的返乡置业成为惯例的春节主流。在深圳的返乡置业人群中，主要影响了梅州、揭阳、汕头、惠州等籍贯返乡置业。比如与深圳毗邻的惠州房价保持增势，安居客数据显示，今年1月份，惠州二手房均价为8439元/平方米，自去年11月以来保持持续上涨态势。

　　春节楼市“放假”政策影响持续发酵

　　事实上，春节期间，受春节效应影响，全国楼市也进入“放假”模式。中原地产研究中心统计数据显示，1月份全国主要30个大城市新建住宅签约13.3万套，同比下降27.3%，环比下降37%。

　　值得关注的是，以北上广深为代表的一线城市及典型二线城市，成交量和面积都出现了下跌态势。中原地产分析表示，相比2016年春节的政策刺激，2017年春节前后，市场处于政策重压下的平稳期。

　　合富辉煌首席分析师黎文江在接受记者采访时表示，“春节本来就不是买房的时候，楼市都普遍冷淡，要到春节后才会恢复正常。”中原地产分析师张大伟认为，1月份全国市场因为春节影响，处于最近几年的最低点，但剔除春节影响，依然处于2016年四季度以来的低位运行中。从市场恢复看，预期要到2017年正月十五后，才能回到1月上半月的网签水平。

　　除了市场节奏的变化，政策影响仍不可忽视。市场研究机构分析指出，在信贷成本提高、限价政策趋严、监管执行力度严格、自住型商品房未来供应有望增加等因素作用下，房地产市场降温预期进一步明确，交易量将继续萎缩。

　　“随着前期调控政策的持续消化，一些热点城市房价已趋稳定。”有分析人士表示，今年房地产市场调控风向仍将以打击投机，引导合理住房需求成为调控的重中之重。

　　随着地方两会的相继召开，多地继续对房地产市场调控表态，其中热点城市均表示将严格执行调控政策，稳定房价。如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长；上海表示要牢固确立“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，始终坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”，完善“四位一体”住房保障体系；天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度，避免土地市场出现“地王”。

　　业界普遍认为，在经历2016年房地产过度透支市场购买力后，今年房地产市场成交量将告别高增长。考虑到房地产业在国民经济扮演的“稳增长”重要作用，房价或将高位盘整趋稳，而如何防住风险、抑住泡沫也考验地方政府的调控能力。