12月的第一天，深圳温暖的阳光透过轻微雾霾，从山顶照耀到一块几平方米的韭菜地上。陈阿姨用小锄头耙着地，手机铃声响了都没察觉到，面对旁边一大块未开垦荒地，她只叹道：“没时间了。”
这里是深圳罗湖区银湖山东坡，占地0.8平方公里的玉龙新村，从半山腰蜿蜒到山脚，最大高差约100米，由于笋岗西路、清平高速公路的“切割”，及特区成立后特殊的行政区划，玉龙新村“沦落”为无行政村属的“插花地”。
同样拥有清新空气与秀丽风景，但与银湖山西坡地产商开发的金湖山庄、齐明别墅、田园居等高档住区不同，野蛮、无序生长的玉龙新村，正面临着滑坡危害、消防隐患、及配套设施落后的状况。
陈阿姨和儿子、儿媳租住玉龙新村半山腰位置，两房一厅每月租金仅1100元，低租金原因之一是位置稍显偏僻，而更本质原因是玉龙新村350余栋居民楼均属于历史遗留违法建筑，没有合法报建手续。
350余栋建筑楼层以7-9层为主，共有1万多间出租房，菜市场、小卖部、超市、药店、理发店、旧货市场等商铺340余间，1所9年一贯制学校，3所幼儿园，组成了2.5万人的日常生活，其中外来流动人口占比高达99%。
陈阿姨租住于此七年，她怎么也没想到平静生活被打破的原因是，玉龙新村被政府纳入“棚户区”改造范围，隔壁楼栋的房东积极响应，并向租客下达了搬离通知，而她还在等房东的最后通知。
图片来源：视觉中国发源于东北矿区、牧区、林区的棚户区改造在深圳一直鲜有被提及。此前每年只有几个城市更新项目申报为“城市棚户区改造”，以获得相关贷款政策优惠，但去年损失惨重的光明滑坡事件，让深圳当局重新重视玉龙新村等地质灾害易发区域的改造。
领导多轮过问之下，罗湖区确立了玉龙新村、木棉岭片区、布心片区等三个“插花地”区域，作为第一批深圳城市棚户区改造项目。按照规划，改造之后的玉龙新村不再拥有居住功能，所有居民将被安置到木棉岭以及布心片区，两个区域规划居住建筑总面积高达140万平方米，居住人口4.5万人。
此次三个棚改区域为“插花地”，拥有深圳最复杂的建筑产权状况，极少量红本商品房、大量“两证一书”类及违法建筑共计有1388栋，涉及产权拥有人近9000人，总投资或将高达272亿元，如此大规模的拆迁与资金投入在全国来讲都属罕见。
视效率为生命的深圳，政府推进棚改意愿强烈，迅速颁布了《深圳市棚户区改造项目界定标准》以及《罗湖“二线插花地”棚户区改造搬迁补偿安置标准》，并通过招标确立了国企天健集团作为棚改服务商。
与国内其他城市引进市场化主体参与棚改不同，深圳棚改采用“政府主导+企业实施”方式，且重建区域均为安置房以及安居房，不配建任何可对外出售商品房，这意味着棚改所有成本将由深圳市财政资金以及国家棚改基金支持。
政策层面一切推进顺利，罗湖区也将其列为重大项目推进，但摆在政府面前最大问题是8.6万人的安置搬迁问题，其中最关键是拆迁补偿标准，这不仅决定了首批棚改项目是否能够成功，还能为今后的项目提供借鉴意义。
从更高层面来看，在地产商介入的城市更新因“拆不动、赔不起、玩不转”的背景之下，政府是否会将达到棚改标准的项目纳入到棚改计划中，以比城市更新更低标准的赔偿推进整个城市改造，这在未来并不是没有想象空间。
11月29日，棚户区改造搬迁补偿安置标准（征求意见稿）发布，“红本”住宅按照套内建筑面积1：1置换安置房，“绿本”住宅按照建筑面积1：1置换，符合原村民“一户一栋”原则的建筑不足480平方米的部分，按1：1给予安置房购买指标（7500元/平方米），超过480平方米仅给予部分货币补偿。
此次棚改房屋大部分都是非原村民历史遗留违法建筑，按照补偿标准，不超过150平方米的按建筑面积1：1的标准置换，150-380平方米的部分按照1：0.65的标准置换，超过380平方米的给予货币补偿。过渡时期给予40元/平方米每月租房补贴，同时在不同时间段签约给予相应奖励，最高200万元每户。
补偿标准发布之后，业主反应强烈，甚至宣称将“抗争到底”。这些业主希望按照城市更新标准最高1：1.3的补偿进行安置，并且在违法建筑转为“红本”安置房时不补地价和罚款（注：按面积与房屋性质不同，从数万到数十万不等），以及要求80-100元/平方米每月的租房补贴。
征求意见结束之后，最终补偿标准于近日出炉，房屋置换比例方面并没变动，过渡时期租房补贴从40元提高至60元/平方米每月，在部分细微认定标准和签约时间做出改动，这凸显了政府的强硬态度，政府希望在12月20日开始拆迁，半年内拆迁完毕，2017年开工建设，2020年全部回迁完毕。
但利益鸿沟难填，“红本”住宅业主想为什么要接受低于城市更新补偿标准的棚改，“绿本”住宅业主以及历史遗留违法建筑业主想争取更多的利益，而对于深圳整个社会而言，用财政资金支持棚改，让历史遗留违法建筑“转正”，更凸显出不公平的意味。
对此，深圳市信荣律师事务所律师张茂荣认为，深圳棚改首先是一项民生工程，尽管出于“维稳”和项目顺利实施的考虑，对违法建筑有一定补偿，但是这种补偿也是有差异以及需要补缴地价和罚款的，并不是完全全比例“转正”，因此对于整个社会来讲还是相对公平。
对于被拆迁居民的利益诉求，张茂荣解释，棚改的法律依据是国家房屋征收条例，这是为了社会公共利益的行政决定，市民必须执行，没有协商余地，但如有异议可以申请民事复议和民事诉讼，而地产商介入的城市更新依照的是自主自愿民事协商洽谈，如谈不拢地产商也不能破坏私有财产。
根据补偿标准，近9000名产权拥有人必须在明年5月7日之前进行签约，期限过后，政府将依照国家房屋征收标准进行房屋征收（赔偿比例低于棚改标准），继续拒绝签约的将申请法院进行强制拆除；对于那些历史遗留违法建筑，将以“查违”的方式进行处罚，继续拒绝签约的也将申请查违部门或法院进行强制拆除。
如果真的走到以房屋征收以及行政查违的阶段，社会影响势必升级。但政府也给予了回旋余地，即使进入到最后阶段，只要在拆除之前最后一刻业主同意，都可以按照棚改标准继续签约，只是没有相应奖励而已。
部分支持棚改的人已开始清退租户们，陈阿姨看到了这个趋势，她不愿意与房东一起等到最后，也没有选择政府提供的租赁服务，她跟着儿子儿媳搬到龙华的另一个城中村，但房租仍然高出原来不少。浩浩荡荡的城市改造过程，这些低收入的租户们是最“受伤”的一群人，但并没有得到足够的利益保障与关怀。
巨大的谈判与拆迁工程即将开始，面对复杂、多维度的利益诉求，单一财政拨款的资金来源，利益鸿沟用何种方式填平，考验着政府、居民、以及拆迁服务机构的智慧。
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责任编辑：张伟
