雅诗阁吴洵杰：服务公寓会有倍数的增长空间

　　雅诗阁吴洵杰：服务公寓会有倍数的增长空间

　　张雅楠

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　　2016-11-14

　　张雅楠

　　作为凯德集团旗下的三大业务板块之一，雅诗阁一直是服务公寓行业最重要的市场参与者。

　　服务公寓，是一种介于酒店和公寓之间的产品类型，它有着酒店的标准化管理和服务，但省却了酒店的豪华大堂和会议中心，使空间最大限度地满足居住和生活需求，例如，它有齐备的厨房设备，房型有单房到三房等多种选择，更符合长住商旅以及家庭客群。

　　整体而言，服务公寓的运营成本低于酒店，利润空间也比酒店大。

　　随着商业地产存量的更新需求更加、综合性地块的出让增多，公寓这一产品形态逐渐成为了行业的新风口。竞争者包括传统酒店品牌万豪、威斯汀，服务公寓品牌辉盛、莎玛，国内受到资本追捧的新兴品牌途家、魔方等，高中低各产品端的竞争正在加深。

　　在此契机下，雅诗阁的扩展不断加快，目前，雅诗阁在中国26个城市正式签约物业超过90家，运营物业超过50家，是国内最大的服务公寓运营商。

　　其拓展有着天然的资本优势，雅诗阁有1支房地产信托、2支私募基金，合计资产规模267.3亿元。目前，雅诗阁公寓信托涵盖物业中有10家中国物业。三季报显示，雅诗阁公寓信托利润同比增长4%，每股收益同比增长14%至2.35美分。

　　这些项目的获取时间较早，回报率可以达到投资者要求的6%甚至更高，然而，目前中国主要城市的房价上涨过快，在利用基金拓展自持项目时，回报率指标面临着挑战。

　　因而，自持之外，雅诗阁也像酒店集团一样对外输出品牌和管理。雅诗阁北亚区董事总经理吴洵杰认为，酒店领域比较大的集团如万豪、喜达屋等，加起来大概有100万套房，而在服务公寓领域，雅诗阁是全球最大的，有近5万套公寓，由此看来，服务公寓市场还会有很大的增长，接下来几年应该会有倍数的增长空间。

　　雅诗阁中国区区域总经理陈志商介绍，目前，北上广深的项目入住率都超过80%。服务公寓相对酒店来说有一个优势，由于住客大部分是长住客，占比高达70%，他们的租赁期从三个月到一年不等，有的甚至达到两年。很多一线城市的物业大部分住客为外籍客人，他们来中国工作生活，签的租赁期会比较长。

　　在雅诗阁、馨乐庭和盛捷三条高端产品线之外，雅诗阁也在将产品线下沉，以满足日益增加的中端需求。今年3月与途家合作了途家盛捷这一中端产品线，面世至今已经拓展了1700套公寓单元，分布在10个城市，其中位于沈阳、大连、海口和重庆的4个物业已经投入运营。在集团内部，一条面向年轻消费群体的新产品线也在打磨中，预计11月底会面世。

　　经济观察报：雅诗阁在凯德的业务矩阵中是什么样的角色？

　　吴洵杰：凯德有几个主要业务板块，有住宅、有购物中心、也有服务公寓。雅诗阁专注做服务公寓。

　　凯德旗下很多项目体量较大，投资也较大，比如综合体。雅诗阁的项目比较灵活，我们可以自己投资，服务公寓所需的投资金额不是很大；第二我们的商业合作模式也比较灵活，可以自己投资、也可以输出管理，未来有可能可以加盟。

　　在集团矩阵里，雅诗阁可以作为前锋很灵活地去探索新的市场，不管是在中国还是全球其他国家的主要城市，比如伦敦、巴黎，一般都是雅诗阁先进入，了解当地市场，设立当地的团队，凯德集团可以借助雅诗阁在当地积累经验，选择性进入适合的市场。

　　同时，雅诗阁也是凯德集团业务多元化的重要一环，雅诗阁以持续经营收入为主，我们做管理输出也会收管理费，一般合同是10年、20年，如果签50个、100个管理合同，对集团的收入会有平衡的作用，跟集团其他业务板块形成差异化互补。

　　在集团营收中的占比相对较少，因为使用的资金也比较少，2015年雅诗阁收入占集团总收入的17%。

　　经济观察报：未来雅诗阁拓展的重点区域和城市是哪些？选择进入城市的考量指标是什么？

　　陈志商：未来重点仍然是一线和一些重点的二线城市，比如北上广深，我们会继续发展更多物业。通过输出管理和投资进一步拓展。另外，我们在一些省会城市、主要的枢纽都有物业，比如杭州、重庆、成都、西安、沈阳等。

　　选择进入城市会看城市经济发展潜力，以前会注重城市的外来投资量，但现在发现越来越多的中国本土住客也在选择我们，大概占到30%甚至以上，所以我们也会考虑像长沙这样的城市，虽然外商投资并不一定很多，但当地的企业有很强的活力，当地消费习惯和消费能力也不错，娱乐产业比较发达，这样的城市也会重点去开发。

　　经济观察报：在服务公寓领域快速做大的方法是什么？难度在哪里？

　　陈志商：目前雅诗阁旗下三个品牌雅诗阁、馨乐庭和盛捷定位高端市场，这部分市场在中国发展的非常蓬勃。

　　但是我们也看到快速成长的中端市场。所以除了积极拓展我们的三个品牌之外，也跟途家合作推出新的品牌途家盛捷，针对房价在300-500元/间夜的中端市场，是原有品牌的补充，覆盖更多细分市场，我们接下来也会加快途家盛捷在全国主要城市的开发。

　　雅诗阁已经是中国最大的服务公寓业主及运营商，较其他品牌有明显的领先优势，各大房地产开发商也对雅诗阁品牌有很深的认识，他们在商业项目运作中，持有资产部分倾向于做服务公寓，很多都会跟雅诗阁合作，把物业交给我们管理，未来我们也会更多开拓与房地产开发商的合作，为他们管理资产。

　　途家盛捷的渠道会更加多元化，不只是对整栋物业的管理，小业主也可以通过托管合作，把自己的闲置房产交给途家盛捷专业的服务公寓团队运营管理，真正地把分享经济的优势体现出来。所以我们会从多方位去拓展中国这样一个迅速增长的市场。

　　吴洵杰：如果拿酒店跟服务公寓对比，酒店的毛利不一定高于服务公寓，因为酒店的大堂、会议、餐饮占较大比重，而这部分的利润其实不如房间租金利润空间大。很多开发商拿地需要商业配套，就会更加青睐服务公寓。服务公寓的住客平均入住期比较长，租金收入会比较稳定。同时在短住这块，中国的内需在迅速增长，中国籍住客越来越多，每年都在持续增长，这对我们的发展也是很有利的。

　　经济观察报：雅诗阁的业务是以自己持有为主还是轻资产拓展为主？

　　吴洵杰：两者兼有。雅诗阁目前收购的主体有三个，一个是在新加坡上市的雅诗阁公寓信托，还有两个私募基金，一个是专门投中国市场的，另一个是跟卡塔尔投资机构合资成立的基金，当然我们也有自有资金，这些都可以用于投资。

　　近些年来我们输出管理合同比较多，目前自己持有和输出管理的项目比例大概3:7，以后可能越来越多的会是输出管理的模式。

　　经济观察报：自己持有项目和输出管理合同两者之间会有转化吗？

　　吴洵杰：输出管理是随时可以做，投资要看市场，如果房价太高，不理性，我们也不会投。股东和投资者对回报率会有一定的要求。

　　经济观察报：雅诗阁在和开发商合作过程中，开发商持有这类资产的意愿如何？对一些开发商来说，散售可以更快获利，快速回流资金。

　　陈志商：开发商在拿地的时候，一些地块的用途是固定的，有一定比例他们是必须持有的，持有的情况下如何最大化收益？作为服务公寓来运营是个非常好的模式，可以获得长期稳定的租金回报。

　　我们管理的越秀的物业，就在香港上市的信托基金中，这样他们持有的压力就比较小。

　　另外，即使是出售的物业，我们仍然可以跟他们合作。途家盛捷就是这样的模式，开发商可以通过引入途家盛捷品牌，将出售掉的物业统一回收，这样小业主也可以通过途家盛捷的托管得到良好的租金回报。

　　经济观察报：有一些开发商会考虑把酒店物业改造成写字楼，利润可能更高。

　　吴洵杰：开发商想要在市场上拿纯住宅用地很难，所以一定会有一些商业的配套。其实很多物业用途是不能更改的。

　　同时也要看所在的区域，一线城市写字楼市场是不错，但如果在一些二线城市或者特定区域，比如武汉经济开发区，我们有一个服务公寓，入住率是爆满的，因为那个区域有很多汽车企业，工程师有居住需求，并且一入住就是几个月，因为要建立生产线需要时间。如果建成写字楼的话，需求反而不大，也体现不出投资的效益。总的来说要看具体的市场情况。

　　陈志商：另外我们跟酒店相比还有一个优势，即使是住宅产权的物业，我们也可以为开发商运营管理，打造成做长住的服务公寓。开发商仍然可以持有物业，让资产增值。