空间家轷震宇：商办交易平台真正灵魂是什么？

　　空间家轷震宇：商办交易平台真正灵魂是什么？

　　张凤玲

　　2.58亿元是空间家宣布的A轮融资规模，此前，王思聪联合IDG对氪空间的投资额超过2亿元。商办空间在资本寒冬中仍保持了温度。

　　仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯等传统代理服务机构早已深入商办空间的交易服务，但目前涉足商办O2O领域的主要有3家，一家是由58同城分拆出来的商办O2O平台好租，优势在线上能力；第二家是已获得小米董事长雷军投资的优办，特点是率先引入全景大图和VR技术，扩张速度迅猛；而空间家的特点是以经纪人为纽带，优势在房源数量。

　　行业中对商办O2O的探索不一而足，空间家创始人轷震宇接受经济观察报采访时表示，他想把空间家打造成中国最大的商办经纪人平台，最终通过交易数据，反映经济形势和相关行业的变化。

　　对这种商业理想，轷震宇坦言，每一步都很艰难，作为创业型企业，经常对已有商业规划呈现出否定、否定之否定的循环状态，比如公司刚开始推出基于独立经纪人为节点的考核制度，摸索后发现很多不现实之处，最后考核制度又变回传统店主考核制度。

　　“产业园不在于大楼漂亮”

　　经济观察报：做空间家的初衷是什么。

　　轷震宇：我做过多年产业招商，发现去化土地、厂房、开发区等的痛点很多，一是没有全国性的商办交易平台，二是不断增多的产业园需求无法释放。

　　经济观察报：现在盈利水平是多少？

　　轷震宇：刚完成第一轮融资2.58亿元，我们现在处于亏损状态，布局到18个城市，从0元开始，到现在单月收入约1000万元，收入结构上有10%-20%的经纪人呈现正收入状态，减亏速度较快。

　　经济观察报：对标企业是谁？

　　轷震宇：两个竞争者，好租和优办。我们和他们两家又有不同，我们是让很多小经纪公司来我们平台，盈利模式不是靠佣金，佣金在覆盖管理成本外，全部返还给经纪人，我们更像一个商办O2O领域的“淘宝”，让很多小经纪公司来我们平台。

　　空间家的盈利是靠让高效经纪人增多，收取固定管理费用达到盈利平衡，未来通过开办金融等企业服务来盈利。

　　经济观察报：怎么吸引小经纪公司来你这里？来不来取决于房源和客源。

　　轷震宇：第一、我们现 在每月持续有几百条房源上线；第二、经纪人和经纪人之间房源是互通的，客源一般不互通。客源在经纪人自己手里，经纪人来到这个平台，实质带来的是客源，我想找的是靠谱的经纪人，等到我拥有一大批靠谱、专业的经纪人，我们会在北京和上海等城市押好房源，押好房源的前提是，我要看过往的成交数据、成交需求等。

　　前两天我跟一个投资人参观了一个园区，他说他投的很多企业都进驻了园区，我跟他讲，不会超过三个月他还会找我的，讲产业园的商业故事最终不起作用的，我都经历过，编几个商业故事容易，弄几个漂亮的楼容易，最后要吃亏的，把这些楼盘活成产业园很艰难，产业的灵魂不是攀比大楼漂亮。

　　经济观察报：是不是商办空间交易，不同于住宅交易，住宅在于房源，如户型、价格、地段等，商办交易在于空间和企业的匹配度。

　　轷震宇：是的，全中国所有的商办开发商，都有自建的招商团队，我曾经带领着1000多人的招商团队，但这1000人每天都面临着找不到客源和匹配的痛点，全中国所有的开发商都面临这个问题，除了个别、稀缺的高端物业，其余95%的市场，最牛的招商人员也依然找不到一个经纪人平台帮助他。

　　经济观察报：产业园的成熟不在于楼的高度、建筑的漂亮，在于产业园内部的产业实力，但这可能和实体经济有关？

　　轷震宇：没错。

　　经济观察报：如何破？

　　轷震宇：中国市场巨大，北京、深圳等实体经济不错，通过商业空间变化情况来反映出中国经济数据，在中国没有人做，希望空间家成为第一个做出这事儿的企业：如果哪一天某个工业区的厂房把厂子关了，找到空间家，说你帮忙我们盘活它，然后我根据实体经济结构、利润、分布情况告诉他，是应该做众创空间还是做制造业还是做物流。

　　“游戏精神淘汰效率低者”

　　经济观察报：这是最终目标，回到当下，如何吸引经纪人。

　　轷震宇：第一、我们是全国性O2O平台；第二、我们建立了经纪人信息交互机制，可进行空间和客源的匹配；第三、人力、财务、法务、运营等琐事由我们提供服务，他们只安心做专业的事情。如果你想开一个经纪公司，别注册了，你就带着一帮人到我这儿来，我这儿不需要注册，我这儿什么工商都是好的，你的团队就是一个独立的淘宝店。至于利益怎么分配？其实很简单，你只要把我给你的投入还给我，剩下的全部都是你自己的。

　　经纪人的痛点是什么呢？第一是怕被跳单，怕得不到佣金，我们可以保证你能得到佣金；第二个痛点是能不能及时地得到佣金，现在我们有成交记录超过几百万的经纪人，接下来可以发到每个月10%-20%的现金提佣，当然我们也会看你的信用额度，主要有两个维度：坏账和平台记录升级。

　　经济观察报：以一个团队的形式？

　　轷震宇：以团队形式入驻平台的较多，一般都是10-30人，这样我们的发展速度会很快，但我们也会不断地淘汰经纪人，高效率地给予他贷款、客源和房源等支持，让高效率、能力强的不停挣钱，效率低的就被淘汰，或者让这些团队回到传统代理行，留在这个平台的都是高效率的成员。

　　经济观察报：经纪人要么挣钱，要么离开，如何淘汰经纪人？

　　轷震宇：空间家制定了一个类似淘宝的服务业信用体系，以此看到经纪人成交了多少房子，评价怎样。同时制定了一个类似玩游戏的积分体系，结合经纪人在空间家平台成交的交易记录给经纪人发空间币或者空间豆参与房源拍卖，经纪人必须在这个系统里不断积攒财富，去实现交易，你和别人PK，你赢了，你可得到系统更多支持，你PK不了别人，你就要被淘汰。我们所有一切的基础很简单，就是找到好的经纪人苗子，不断地给他客源，给他房源，给他资金，让他成长成大牛，让他比别人挣更多的钱，带更多的小弟，整个行业的效率慢慢提高。

　　经济观察报：考核标准是什么？

　　轷震宇：这个信用是计算机算出来的，包括上传的房源和客源、成交的情况、成本返还率的所有情况，未来客户会对每一单成交打分，这个功能没有开发完。我们现在有一个特别庞大的评分和积分系统，只涉及具体服务等考核，正在不停修正，未来可能像链家一样，会涉及到仪容仪表颜值等考核，你长得漂亮，客户给你反馈的就是高分，人都喜欢跟长得帅的和漂亮的经纪人接触，这是人性。

　　我们的评分系统会非常复杂，涉及到四大领域几十项，我们正在调整中，目标就是让效率低的经纪人离开这个平台，效率高的经纪人不停挣钱，我们和链家不一样的地方就在于我们有互联网式的游戏思维，游戏是有淘汰机制的，100万人，也许真正有能力的只有10万人，淘汰其他90万人，让行业效率得到真正的提高。