楼市降温 投资客应该入市还是继续观望

　　楼市降温 投资客入市or观望

　　张骞爻

　　这个国庆节并不平静，房地产业风暴正在不断升级。十二道楼市调控金牌纷至沓来，密集程度史无前例。这次调控，堪称是史上最严、力度最大的一次房地产调控了。

　　伴随的政策落地，10月开始，房地产部分非理性的需求得以遏制。10月21日，国家统计局公布数据显示，一线和部分二线城市有针对性地实施调控政策，10月房地产市场明显降温。多城市房价和成交量明显下降。这让今年高位疯狂杀入楼市的人站在了悬崖边。

　　可以预见，在楼市“调控潮”效应下，房企投资意愿的下降或令刚刚转正的房地产投资乍暖还寒，重回下降轨道。据了解，9·30楼市“调控潮”之后，房企对市场的预判总体趋于谨慎，拿地意愿有不同程度的下降，房地产企业或将进入投资冷静期。一些大型房企，受益于今年以来销售业绩的大幅增长，现金储备已较为可观，认为最为疯狂的销售期已过，已开始着手长远发展。而一些规模较小的房企，在房地产市场集中度日益提高的背景下，或选择退出该行业。实际上，浙江有不少房企选择退出这一行业或转型发展。可以预见，民间投资继续下滑将是楼市“调控潮”难以回避的尴尬。此次调控后，楼市究竟还值不值得继续投资。笔者认为，楼市投资不应该只看眼前房价的起伏，应该从房地产行业角度出发进行分析。

　　说到投资房地产就要考虑投资标的的稀缺性。根据各大房产商历年的销售数据看，其中2009年为7万多亿平米，2010年、2011年都差不多8万亿。自2000年至今，估计商品房面积大概要超过40万亿平米，按照每套70平米来计算，大概有5700多万套，按照每套居住3人计算，可以满足大概1.7亿人口居住。来自住建部的信息显示，未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到十二五末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

　　央行调查统计司的有关研究也显示，1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿套—1.7亿套，以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计，当前我国城镇住宅存量约为2.2亿套—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿，以2011年城市户均人口数（2.87人/户）计算，我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而，估算我国城镇户均住房套数约为1套。

　　这些数据说明，房子已经不是多么紧张，大家在生活中也随处可见。事实上，一些城市现在新房空置率在30%以上，有些高达60%以上，甚至多个城市出现了鬼城。部分分析人士认为，目前中国地产行业的杠杆水平已非常高，局部性泡沫非常严重，已完成从低风险高收益到高风险低收益的蜕变，尤其是在地产调控政策出台之后，收益预期大打折扣，风险却快速拉升，炒房时代已经阶段性的落幕。

　　也有分析人士认为，目前楼市仍然是最好的投资。金融危机以来中国楼市的繁荣伴随着股市的持续低迷，今年以来房地产市场上涨趋缓甚至步入下跌通道，房市调整压力不断增大。

　　著名经济学家郎咸平表示，楼市目前是比股市和黄金较好的投资方式，现在中央的态度很明确，就是不救楼市，楼市已经不可能出现全面上涨，今后必然是有涨有跌，多样化发展；现在投资楼市应该重点考虑：刚需房、学区房和地铁房三种，因为即便楼市不振，这些房子也是最能抗压的。

　　客观的说，现在的楼市并不是不值得投资，而是真的需要购房者擦亮眼睛，选择正确的投资产品。