二线城市样本南京：新政后的盘整
谢敏敏
国庆期间各地密集出台新的调控政策之后，10月6日，中原集团研究中心制作了一张“2016年房地产调控强度分析表”，从“限购、限贷、管楼、管地”四个维度考察各个城市本轮新政的调控强度，排在前四位的分别是：北京、上海、深圳和南京。
南京是唯一一个限购强度堪比一线城市的二线城市。10月5日晚间，南京市政府发文宣布进一步加大主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）房地产市场调控力度，新政被称为“史上最严”。
此后，南京楼市的成交量迅速下滑。10月1日-10月7日，南京楼市国庆长假期间认购1530套，成交1457套，创下2011年来同期的最低值，与去年同期相比大幅下滑超过50%。
新政实施一周后（10月6日-10月12日），南京楼市新房认购、成交数据均大幅回落，其中，认购量由此前的日均400套跌至104套，不足以前的三成。
截至目前，南京没有传出楼盘降价的消息。多位南京业内人士均对经济观察报记者表示，新政之下，全民炒房、一房难求的局面被逆转，目前南京楼市进入了调整期，成交量下滑、投资客大幅减少，但房价不太可能出现暴跌。
“实际上也没有，也不会有所谓的暴涨暴跌。”南京资深业内人士李子墨认为。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华则表示，南京升级的调控政策是最为严厉的，让提高贷款门槛的信贷政策与此前出台的限购政策形成有效互补，增加了投资购房的成本和风险，这将有效扭转此前市场疯狂的投资预期。
减少的客户
9月25日，南京宣布在主城区范围内重启住房限购，限制拥有2套以上住房的居民家庭购买新房。
仅仅过了10天，10月5日晚间，南京市政府发文，非该市户籍居民家庭在南京购买首套住房需提供1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，该市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房。并要求在保持居民首套首次最低首付不低于30%的基础上，有一套住房没有贷款和有购房贷款记录已结清的居民家庭再购房首付不低于50%，有一套房且贷款未结清的家庭再购房首付比例不得低于80%，并对有两套以上住房的家庭停发住房贷款。
南京新政被认为是二线城市中最为严厉的，其带来的直接效果体现在认购量的下滑。
南京国庆长假期间认购数量创下五年来同期的最低值。官方数据显示，10月1日，南京的新房认购量497套，10月2日降至158套，10月3日回升至285套之后，便开始一路下滑——10月4日的认购量是155套，10月5日认购150套，限购限贷“升级”后，10月6日新房认购量大幅降至29套，10月7日认购仅30套。
在售新盘的客户开始大量减少。
河西区一新盘的意向客户减少将近一半，不少楼盘摸底后发现有购房资格的客户只剩下三四成。
开发商第一时间直观感受到了新政的威力。金隅嘉业南京公司营销总监贺天啸对经济观察报透露，新政对楼市影响很大，来电来访量有明显下降：“由于新政，国庆节前认购的部分客户失去了购房资格，不愿意离婚，可能会出现无法签约的情况。南京目前一些新上市的楼盘，成交量几乎不再会日光，6到7成销售量会成为主流。”
南京林业大学社会学系主任孟祥远新政出台后参加了南京市的一次内部权威研讨会，会上得知，根据相关调研，南京刚需楼盘大致减少了30%-50%的客户，改善楼盘大概减少了40%-70%的客户，更极端的情况是，某改善楼盘客户量减少了70%-80%。“政府目标直指投资客。市场需要时间消化利空，然后重归平衡。投资投机客受抑制，整体客户量可能会下降一半，但更有利于刚需客户，自住改善也更容易买到房了。”孟祥远说，短期内客户量虽大为减少，但长远来看，有利于南京楼市回归理性。
李子墨同样认为，新政对南京楼市的影响是重大而且非常明显的。据他观察，新政后，由于大批购房者丧失了买房资格和贷款资格，所有新盘的蓄客量都大幅减少，一部分投资客正在撤场、卖房套现，而众多买房人陷入观望期，“部分二手房挂牌价下调”。
据当地中介介绍，新政出台后，不少二手房卖家主动要求降价出售。“我接触的客户有要求降价20万的，希望赶紧出售，但是由于有两套房的再买需要全款，接手的人一下就变少了。”南京江北一中介对经济观察报表示。
经济观察报记者浏览南京某房产电商网站，页面显示，麒麟板块有二手房业主选择降价出售房产，并打出了“业主抛售、急售、千年等一回”等字眼。
市场交易中的违约现象也开始出现。孟祥远透露，买家不具备购房或贷款资格而产生的违约也不会少，或是一些成交价过高的房源遭遇买家观望而产生违约，且这次时间太赶了，才会造成二手房市场违约案例较多。
新政之前，南京楼市以“一房难求”著称，全市闹房荒，由于限价，很多楼盘甚至封盘不卖。比如热门的河西南板块，曾经房号动辄叫价30万元/个，托关系买房也很难买到，但新政出台后，有多位南京购房者表示接到了河西南新盘的拓客推销电话，江北、江宁等板块的一些楼盘也开始加紧推盘出货。
接下来，南京的新房供应将大幅增加。据南京市房管局统计表明，10月南京全市预计新增供应商品住宅近100万平方米，48家楼盘将携近9000套房源集中入市。为缓解供需矛盾，国庆长假前主管部门已约谈20余家房企，督促其楼盘上市。
据悉，10月份，城北、城南等江南六区将供应42万平方米约3626套新房，供应极为稀缺的河西板块预计也有430套新房入市。两江板块预计供货量约4221套，占全市的半壁江山。
房价会跌吗？
成交量下滑之后，南京房价会跌吗？
对这个问题，李子墨认为短期内很难，3个月内不可能，半年内也很难有大规模的实质性降价。他的理由是，今年以来绝大多数开发商在南京赚得盆满钵满，手上资金充裕，短期内没有降价回笼资金的需要，也没有必要；南京可售新房只有2.2万套左右，库存消化周期只有两个月，严重供不应求，现在拍地必须现房销售的政策，也决定了未来一段时间内新房供应量很难跟上。
他认为，未来1-2年南京房价也几乎没有大跌的可能：“南京跟其他投资主导型城市大有不同，它是人口净流入城市，辐射苏北、安徽等大片区域，每年又有数万大学毕业生留在南京，而且南京作为长三角唯一特大城市，城市建设、城市价值有目共睹，房价因为政府的严格限价，尚未涨到离谱高位，新房库存偏小，房地产市场总体上比较健康。这些决定了南京房价没有大规模下跌的可能。”
但包括李子墨在内的多位南京业内人士均认为，在新政的影响下，南京楼市进入了调整周期，受到政策波动和市场波动的叠加因素的影响，不排除2017年南京会出现个别楼盘降价促销以及个别区域价格松动的情况。“先是成交量下降，然后可能会有一些区域价格回调。”贺天啸说。
金基地产副总裁唐新平则预计，年底前可能会有些全国布局的房企率先撕开局面、降价促销，2017年可能将是一个降价年。
值得一提的是，从数据上来看，南京的买房人虽然暂时陷入了观望期，成交减缓，但购房意愿依然强烈。
限购之后，南京要求购房人出具购房证明和社保证明。国庆长假过后，南京华侨路开具购房证明的办公地点每天爆满。据当地媒体报道，10月8日当天发放近2000个号，10月9日办事人员工作至凌晨。为了应对汹涌的人群，官方承诺“不限号、不限时，当天发的号当天办结”。
另据南京市社保中心数据，长假上班后的两天半时间（10月8日~10月10日中午11点），南京全市社保缴费证明已出具2.48万份，平均每天高达近1万份。
手握资金的南京人甚至将目光投向了南京周边城市。
扬州房地产信息网监测数据显示，10月1日-10日，市区商品房成交1111套，相当于每天卖掉111套商品房。按成交面积来计算，11天卖了11.7万方，比去年同期上涨2.3倍。
当地开发商在对外宣传时，号称有南京人组团来扬州买房。据现代快报报道，南京一客户近日牵头组织了10多人到扬州看房；本周末，扬州一开发商特别制作了宣传折页，将组建专业团队，奔赴南京“拉客”。
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