门槛“抬高” 商业银行房贷降温
杨井鑫
牵一发而动全身。
近期，由于全国各地楼市调控政策的陆续出台，被商业银行寄予厚望的房贷按揭业务也不得不放缓了脚步。
据《中国经营报》记者了解，随着购房首付比例和贷款利率的提高，银行购房贷款申请数量有所减少，市场观望情绪较浓。大多数银行响应政策调整了房贷资金投放节奏，放慢了审批速度，部分城商行甚至暂停了该项业务。
光大银行相关人士认为，通过往年的经验看，银行在年底的信贷投放本来就是要少一些，在每年年初投放的量会比较大。“今年已经过去了10个月，银行已经在冲量上做得很多了。所以，从今年的数据上看，银行房贷业务的变化可能影响不大。落脚在业务上影响会在明年上半年突显出来。”
严审批
“楼市政策的调控对于按揭贷款业务影响比较直接。”一家国有大行信贷部人士表示，贷款的门槛提高了，银行内部审批节奏也放缓了。
他向记者透露，国有大行的贷款业务是紧跟政策“指挥棒”的。楼市的调控实际上就是购房资格和银行贷款的调整。“按揭贷款的利率上会有优惠，但是门槛高了，申请贷款的人要减少两成多。”
据记者了解，在楼市新政调控之前，国有大行对按揭贷款的利率优惠最低能至8.3折，而今国有大行将该利率上调至9折和9.5折，也有银行甚至取消贷款优惠。
在成交量上，国庆节后的楼市也颇为冷清。据Wind数据统计显示，北京今年黄金周期间的商品住宅签约套数为216套，与去年同期的442套相比，下降幅度超过了50%。北京市住建委统计数据则显示，10月1日到7日，北京住房网签套数共2186套，国庆节七天的网签成交量还不及9月30日一天的成交量。
中金地产预计，北京楼市四季度成交“旺季难旺”，环比或下滑15%。但首套房首付比例上调对于新房刚需客户的实际购买力影响有限。
“一些购房者首付可能不够了，一些购房者可能贷款批不下来，还有一部分购房者可能推迟了购房。”上述信贷部人士称，很多购房者都持观望态度，认为政策收紧可能会给房价降温。
他表示，在银行具体业务上，申请按揭房贷的新增量少了，审批也严格了很多。“以前可能征信上有一些瑕疵，银行贷款的审批也没有问题。目前，银行对批贷更加严格，很可能就会延迟或被拒绝。”
“因为政策刚刚执行起来，银行暂时没有一个统计数据，这个量化的数据至少应该等到年底才能显现。但是，银行对于房贷按揭的资金投入增速肯定会降下来。”该人士称，不排除政策进一步收紧的可能。
控风险
在经济下行期，商业银行将房贷作为了业务扩展的核心，业务集中度史无前例。
东吴证券在一份研究报告中表示，通过对数据的分析，商业银行新增贷款中个人按揭贷款占比最高，达到了45%，且国有银行、股份行和城商行新增按揭贷款占比分别为53%、31%和19%。上市银行个人按揭贷款占比超过所有行业，接近50%，而消费及经营性贷款有所减少。
该报告认为，银行信贷投放趋势与不良率有关，上半年新增贷款主要向不良率较低的行业集中。
多位银行信贷部负责人此前也坦言，今年下半年贷款的主要增长点仍是房贷，资金的投放会加速。
央行8月份统计数据中，住户部门贷款增加6755亿元，占总新增贷款的71.2%，而该占比数据几乎是正常水平的2.7倍。
疯狂的房贷终于在国庆节遭遇了政策的刹车，而银行的业务又再次陷入了尴尬局面。上海一家股份行副行长向记者表示，“由于经济形势的不景气和监管的趋严，商业银行能够做的业务已经减少了很多，利润薄且风险高。在所有业务比较中，房贷是一项低风险、稳定性高的业务，所以银行都一拥而上。”
“现在楼市调控政策出台，银行房贷也在收紧，那么银行靠什么业务支撑呢？”该人士称，市场资产荒现象可能会更严重，而银行资金的投放也将是一道难题。
他表示，银行同质化做按揭房贷业务就是一种无奈。作为风险厌恶型金融机构，房贷成为了一种选择，但是利润非常薄。如今房贷业务收紧，可能所有新增贷款结构都要调整了。
“在购房和资金的支撑下，房价飞涨，给银行其实也带来了不小的压力。监管多次要求银行做压力测试，但是银行是不愿意放弃这项业务的。之前很多人都跟我们开玩笑，说银行房贷做这么多，房价涨这么快，你怕不怕？实际上是担心的，却也没办法！”该副行长表示，新政策的出台可能是一个契机，也就是要求银行对业务要进行调整了。
记者了解到，由于房价涨幅过大，苏州等城市的房贷违约率连续攀高，也释放出一些信号。在建行2015年和2016年发行的4期针对个人住房贷款不良资产支持证券中，深圳、上海、苏州和廊坊等均位列前十之内。其中，苏州违约情况最为严重，总规模达到32.95亿元，占总体违约规模的14.71%，同时也是房价上涨较快的城市。
“从业务上看，平稳的房价才更利于银行业务，银行也不愿意看到价格上涨所带来的风险。”上述股份行副行长称。
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