房地产强化调控 东莞设定“涨跌停板”

　　房地产强化调控 东莞设定“涨跌停板”

　　年内连出十地王，溢价率全国第一

　　周昊

　　10月11日，国务院总理李克强谈及房地产市场时强调，“因地因城施策”，将成为未来房地产调控的关键词。

　　此前两天，东莞尾随广深出台了调控政策。这是东莞首次提出限购，更推出了房价备案制度，成交价高于备案价格或者比备案价格下浮超过15%的，网上销售系统将自动锁定交易，无法网签。这一制度为国内首次。

　　调控强化的背景，是东莞土地市场的火热。9月底东莞楼市迎来了这个月的第五块地王，融创地产以创纪录的689.38%的溢价率拿下了东莞黄江临深区的一块土地，这也是东莞今年诞生的第十个地王。

　　东莞楼市调控出狠招，先限购，再“限价”

　　10月6日，东莞市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称《意见》），正式出台楼市限购限贷等调控政策。这也是东莞首次出台限购政策。

　　《意见》中明确，自2016年10月7日起，东莞市内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭将无法购买新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

　　《中国经营报》记者发现，本次调控主要针对拥有一套及一套以上住房的购房人群，对非莞籍人士购买首套住房依旧未做任何限定，非莞籍人士仍可无条件购买首套住房，这也与东莞拥有大量外来人口的现状较符合。

　　同时，在本次调控中，东莞住房信贷政策也进一步收紧。《意见》中写明，对于拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。

　　值得一提的是，东莞本次调控出台了较为严格的房价备案制度。《意见》中提到，自10月7日起，东莞市新建商品住房项目到住建部门办理预（现）售前，需先到发改部门办理销售价格备案；经价格备案后，商品住房实际成交价格高于备案价格，或者比备案价格下浮超过15%的，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法网签。开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的，应在上次备案2个月后再申请办理。

　　年内连出十地王，溢价率全国第一

　　2015年，东莞楼市价格较平稳，处于万元上下水平。但自今年一季度开始，东莞楼市开始上涨。这波上涨主因是东莞的“不限购”政策，吸引大量深圳外溢客户进驻，促成楼市成交量价齐升。同时这也吸引了大型房企纷纷进驻东莞。

　　从合富辉煌（中国）东莞公司提供的数据来看，2016年前三季度东莞土地供应量总体偏低，前三季土地总供应71宗，同比去年减少了43宗；土地总供应面积329.1万平方米，比去年减少了272.8万平方米，同比下降45%，相对应的，在过去的六个季度中，东莞楼市需求不断上涨。于是乎，在多家房企杀入东莞拿地的过程中，地王连续涌现也就变得理所当然。

　　记者了解到，自今年2月东莞麻涌、清溪连续出现两个地王后，截至今年9月，东莞共涌现出十个地王，其中有5个均集中在9月出现。除上文提到融创地产于9月27日以全国溢价率之冠689.38%、总价19.47亿元拿下黄江一地块外；时代地产、北大资源、苏南阳光置业均分别以极高的溢价拿下了四块地，其中时代地产拿下的两个地块溢价率分别高达502%、411%，而北大资源与苏南阳光置业拿下的地块溢价率也均高达662%、378%。在地王的连续推动下，东莞2016前三季度楼面地价达到9745元/平方米，同比上涨241%。有趣的是，就在9月连出五个地王之后，从不限购的东莞也推出了限购新政，这不禁让刚刚高价拿地的一干房企有些难堪。

　　专家：新政将稳定房价，但短期内楼市将有波动

　　对于此次东莞楼市新政的解读，合富辉煌（中国）东莞市场部总监李兴旺告诉记者，此次新政的主要作用在于稳定东莞的房价，控制地王频出的局面，使房价飙升的局面得到控制，以达到稳定楼市的作用。

　　李兴旺表示，东莞的房价之前一直处于一个洼地的状态，本轮上涨除深圳的溢出效应外，东莞土地供应较少也是一个较重要的原因。而市场在经过三个季度的疯长后，目前东莞的楼市已经处于一个亚健康的状态。接下来的一段时间，十月份受之前交易补签的现象，所以楼市很可能依然会呈现出量跌价升的态势；但十月份之后东莞的楼市可能将出现一定程度的波动。受到限购及政策调控的影响，更多的购房者将进入一个较长的观望期，这期间东莞房价可能会出现小幅度的下跌。此次调控受影响最大的还是近期内的新晋地王，部分地产项目可能会出现延后开发的情形，这会对相关房企造成较大的资金压力。

　　资料

　　9月30日至10月7日，短短八天时间，南京、厦门、深圳、天津、北京、武汉、广州、佛山、南昌等等共计21个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。珠三角地区深圳、广州、珠海、东莞、佛山、惠州6地的最新限购政策也陆续出炉。这是东莞首次提出限购，更推出了房价备案制度，成交价高于备案价格或者比备案价格下浮超过15%的，网上销售系统将自动锁定交易，无法网签。这一制度为国内首次。