买房需求因楼市新政延后 部分资金将转战股市

　　买房需求因楼市新政延后 部分资金将转战股市

　　杜卿卿

　　[孙建波认为，建筑业已经进入下行周期，建筑量存在过剩。2014年全年建筑业竣工28.63亿平方米，预计2016年竣工量也基本在这样的水平。这意味着人均达到2平方米的指标，这是一个非常高的指标，也意味着建筑量过剩。]

　　国庆“黄金周”期间，全国二十多个热门城市出台楼市新政，限购、限贷等措施密集推出。房价“拐点”是否来临，成了很多人静思自问的问题。本轮房价上涨的一个大背景是资产价格泡沫化，因此当房地产是否值得投资成为一个问题的时候，资金应该投向哪里，就成为下一个不得不回答的问题。

　　10月9日下午，多家券商先后召开电话会议对楼市新政进行解读。银河证券首席策略分析师孙建波表示，房地产供求之间存在期限错配，当前的楼市新政正是延缓需求在当前恐慌性集中释放，帮助楼市实现软着陆。

　　华泰证券首席策略分析师戴康也在电话会议中表示，A股估值会受益于房地产资金的挤出，但不会是非常明显、大幅地挤出。他认为，当前低利率环境下，A股估值水平偏低，业绩改善、业绩确定性高的股票，会得到流动性的再分配。

　　楼市“量缩”、“价不降”

　　无论是大幅提高首付比例的“京八条”，还是对交易资金严格管控的“沪九条”，对当前的楼市“虚火”都是一剂良药。不过，在业内人士看来，四季度楼市成交量会出现较大萎缩，但是房价出现大幅下跌的概率较小。

　　易居克而瑞研究员、副总经理林波在华泰证券电话会议中公布了一组调查数据。对全国30个热门城市黄金周期间房地产交易统计发现，今年与去年黄金周同比增长100%，与2014年同比增长170%，同比涨幅甚至超过了9月涨幅。

　　林波认为，出台楼市新政的城市会面临“量缩、价稳”。理由有三。首先，本轮房价上涨，并非简单的市场供求关系，货币因素、资产配置因素，使得部分买房者“恐慌性购房”。如果其他投资渠道无法达到投资者保值增值的预期，投资者还是会想方设法规避限购、限贷的政策，进入房地产市场。所以还会有相当程度的需求，虽然量不会有太大增长。其次，房地产企业没有降价的动力。另外，市场在价格方面的反应需要时间，按照经验大概需要经过3个月的观望期。第三，拿地政策发生明显转向。企业不会像之前一样不计成本地去抢地，而且热门城市的土地供应也会增加。同时，监管层如果对拿地资金加强管控，房地产企业也会面临“子弹不足”，“面粉贵过面包”的情况可能会有所改变。

　　“这就会导致前期高杠杆买房的个人、高价拿地王的企业，都面临比较大的压力。尤其在热门城市，即使房价不出现下跌，到未来开盘的时候还是会面临亏损。”林波解释称，因为地产企业拿地时候对房价的预期，跟现在的情况已经完全不一样了。

　　购房需求延后资金继续观望

　　楼市挤出资金会让股市受益，但是房价与股价之间的“跷跷板”关系却并不确定。孙建波认为，楼市收紧后资金不一定会流向股市。

　　“近期买房人当中很大一部分是刚需，他们的资金都是家庭积蓄，拿这些钱去做风险投资的概率是比较低的，卖房者一下子获得大笔现金，更有投资的需求。”孙建波对《第一财经日报》表示，在政策收紧、交易节奏放缓之后，楼市挤出的资金将非常有限。

　　目前市场各方对于房地产价格的走势还存在争议。有观点认为泡沫已经到了极限，即将破裂；也有观点认为，中国一线城市房价对标纽约还有上升空间。

　　孙建波认为，建筑业已经进入下行周期，建筑量存在过剩。之所以在过剩的情况下还出现价格的暴涨，是因为未来需求提前在当下集中释放。建筑量方面，2014年全年建筑业竣工28.63亿平方米，预计2016年竣工量也基本在这样的水平。这意味着人均达到2平方米的指标，这是一个非常高的指标，也意味着建筑量过剩。

　　需求之所以在短期内集中释放，背后其实是购房者与当前基础设施完备、配套服务完善的城市的对赌。“这也意味着，未来应该加强公共服务，而不是单纯地进行房地产建设。”孙建波称。

　　在他看来，通过调控政策将购房需求向后延缓，有利于让房地产市场软着陆。同时政策不能出现反复，因为只要有购房需求集中出现，就会有泡沫，对短期供给构成压力，所以需求的跨期管理非常重要。

　　“预计不会出现大量资金涌入股市，我们认为股市还缺少一个催化剂。”华泰证券首席策略分析师李超也认为，所谓“催化剂”可能是大的改革预期的转变，或者美元周期走完、资金回流新兴市场特别是中国。在目前美联储加息“靴子”尚未落地的情况下，A股很难有比较大的行情。