当前经济最应警惕楼市过冷

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 江濡山

　　无论采取什么限制性政策，房市交易归根结底是商品市场的交易行为，逃脱不了市场规律的洗礼，即便是以行政权力采取直接或间接的“休克交易”策略，也只能把问题和矛盾暂时压制下去---压制越久，将来的负面效应就越大。

当前经济最应警惕楼市过冷

　　近几个月来，中国地产市场实在是乱哄哄。一方面诸多热点城市的政府，纷纷出台限购政策；另一方诸多城市的楼市交易场面异常火热，有些本来不打算买房的居民，觉得自己不是限购对象，也动了买房的心思。目前已经有近20个热点城市出台了风格相似、手段各异的“限购”政策。在此背景下，各路专家、各方人士从不同角度炮轰各地政府的“限购”政策。与此同时，几乎所有“手中有房”的居民都开始关注房价趋势，特别是有多套房的业主，开始考虑要不要择机将部分房产变现。一些海外机构及媒体，也开始就中国持续高涨的房价频频发声、指指点点。

　　难道中国地产市场真的是患了难以控制的“疯牛症”？

　　这一现象的背后，有以下几点值得关注和思考：

　　各地政府的限购政策，到底是不是“假限购真促销”？

　　今年年初的时候，中央一直强调要加大力度“三去一补”，其中包括设法去除商品房的库存；可是有消息称，两个多月前，中央示意各地要采取适当策略限制房价过快过猛的发展，于是各地纷纷出台了风格相似但手段各异的“限购政策”。然而，有些限购政策其实就是赤裸裸的“忽悠促销”。

　　比如，某个城市的“限购”政策有这样的规定：“本市户籍单身人士（含离异）只能限购1套住房；非本市户籍居民购房资格缴纳社保的年限提高至连续5年。”实际情形是，具备这样的非限购条件者，多数人还没有买房或者原本不打算在买房，但受限购政策刺激，决定买房。因此，这样的限购政策其实可以解读为：具备上述条件还没有买房的者，还不赶紧行动起来？其实，地方政府的利益立场决定了，商品房销售越旺，政府和企业的日子就越好过。

　　2、楼市泡沫到底会不会破灭？

　　对这个问题，我早就说过了，基本观点是：中国地产市场的泡沫的确非常大，但属于弹性空间较大的“相对”泡沫，即便是地产价格有一定幅度的回落，也不至于引发崩盘；因为中国城市人口的高密度及一定规模的刚性需求的累计缓释，决定了地产泡沫是一个抗压强度较大的相对泡沫。有人担心地产市场会突然飞出“黑天鹅”，我觉得这个担心没有必要，因为中国地产市场已经成为当下承载国民财富的唯一“孤岛”，若地产市场弱崩盘，必然产生连锁反应，甚至引发执政崩盘。

　　在现行体制下，这种可能微乎其微。但是，地产投资的黄金时代已经基本结束，进一步投资的风险无疑越来越大。如果在当下出于投资购买商品房，恐怕买到的更多的是泡沫资产。可以预见，未来中国热点城市的地产趋势是：空房很多、有价无市，未来5-10年，无论经济形势是否会出现好转，想卖房的人可能会大大多于想买房的人---未来的房子到底要卖给谁，这是一个值得深思的问题。因此，当下若要做投资去炒房，恐怕不会有良好的预期收益。

　　3、未来到底要警惕的是房市过热还是房市过冷。

　　我想，应当是后者。千万不要忘记：无论采取什么限制性政策，房市交易归根结底是商品市场的交易行为，逃脱不了市场规律的洗礼，即便是以行政权力采取直接或间接的“休克交易”策略，也只能把问题和矛盾暂时压制下去---压制越久，将来的负面效应就越大。比如：胡温主政后期，面对火爆的房市，采取了严厉的“休克半休克交易”的限购政策，但紧随其后的结果是，房地产市场进入“寒冷期”，并直接导致习李上台后，整个宏观经济的全线疲软。现在，如果真刀真枪地限购，用休克交易的手段限制房价，相当于给处于低谷的运行的整个宏观经济打一闷棍。

　　到底敢不敢开征房产税。

　　说实话，很多国人对于房产税并不了解。房产税其实是一个稳定楼市最有效的杠杆，真要限制房价的非理性上涨、限制房市的投机炒作，最好的策略就是开征“房产税”。但是，可能是基于两个顾虑，中央在这个问题上一直举起不定：一个顾虑是，开征房产税会使拥有房产、特别是拥有多套房产的家庭的眼前利益会受到一定的损失，也就是说“养房”的成本会明显攀高，若强行开征“房产税”，必然引起城市业主们这一越来越庞大的社会群体对中央的抵抗情绪，这显然是一个超出经济层面的政治安定的问题；另一个顾虑是，中国地产市场充斥的泡沫已经太多，的确病得不轻，更何况超大规模发行的货币，都加速充斥到地产市场，若开征房产税等于下猛药，搞不好会刺破地产泡沫，万一引发“楼市崩盘”怎么办？

　　还需要特别说明的是，“房产税”是资本主义经济制度的产物，若引入到中国，需要制度层面、法律层面的有效对接，而这方面，中国欠缺的功课还很多。比如，开征房产税的重要前提是房屋业主拥有房屋的永久私有产权，而中国政府只给业主们70年的使用权；再比如，房产税与遗产税存在很多有机关联，而中国这方面的法律制度缺失很多。

　　当然，如果按照中国特色的国情思维引进吸纳西方经验，则可以“创新并发展”西方的房产税制度，比如：对于农村和城市居民拥有的第一套私产住房，可以不征房产税；对于不同用途性质的房产，可以设定不同税率等级，等等。

　　(本文作者介绍：香港环球经济电讯社首席经济学家、哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、高级研究员，政府及财团大型投资项目顾问，产业项目风险及可行性评估专家。)