政策或变 成本在增
地产投资客找谁接盘
◆经济导报首席记者 时超 济南报道
南京、苏州、厦门……当一个个城市对火爆的房地产市场按下“限购键”时，敏感的房产投资者已隐隐产生了些许担忧。
“应该是过了最好的投资时机，如果现在买房、囤房，不仅有高位接盘的风险，你更要承担政策变动、成本支出的考验，甚至会危及你的资金链条。”27日，济南市民张军对经济导报记者表示，自2014年济南解除限购以来，他在济南已投资了3套房产。然而，近来异常火爆的市场走势，却令其不敢再出手，甚至打起了退堂鼓。
经济导报记者采访中了解到，在目前房地产市场投资情绪大幅升温的情况下，前期出于投资意图购置住房的业户，已有不少停手观望。有长期观察济南楼市的人士就表示，一旦济南限购政策出台，房价将呈现先扬后抑的走势，且调整时间或将持续数年之久。“短期要先观察一下，看看市场发力的情况，但这两三年内肯定要清出去几套的，再往后利润空间恐怕也不大了。”张军说道。
“目前一二线城市房价出现快速上涨，一方面缘于目前宽松的流动性供给，另一方面也是前期限购解禁带来的投资需求刺激所致。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对经济导报记者表示，考虑到房价大幅波动给国内经济、金融系统带来的不稳定影响，后续货币、房地产市场调控政策都将进一步向刚需倾斜，“地产投资客们”也将重回束手束脚的状态。到时，找谁接盘？如何还贷？都将成为他们头疼的问题。
老投资客欲“撤退”
“没想到会这么个涨法，太快了。”张军感叹道，在对自己前期投资带来的“意外”收获欣喜的同时，他也对未来的市场走势颇为担忧。
现年55岁的张军是土生土长的济南人，也是一位小微民营企业家。2014年的时候，一家国有企业看中了他的公司，以近千万元的价格收购了其手中所有股权。“退休”后的张军除了旅游、健身之外，如何为自己手中的现金寻求保值升值的渠道，也成为其重要工作。
“当时股市不好，信托这类金融投资产品风险又大，也相中过两个投资项目，但对方的要价都太高。最后，还是把方向瞄准了房地产业。”张军对经济导报记者说道，由于公司业务原因，其对房地产市场较为熟悉，彼时济南市场交易平淡，但一些迹象已表露出了积极一面，令其看到了投资机会。
“比如，我去看的几个新楼盘，认购率还是挺高的，一些前期空置率较高的项目，现在入住情况、社区景气度都在提升；而在宏观面上，济南人口增速一直位于省内前列，外来人口占比持续抬头，这些都是潜在的购房需求。”张军表示，上述因素加上多年来济南房价表现落后于多数二线城市，投资风险较小，使其决定出手购置房产。
当时，济南恰好刚刚解除限购政策。张军很快就在东部购置了一套二手房。“房主是一位大学教授，准备出国，项目交房才1年多的时间，报价每平方米9000多元。我觉得地段靠近市政府办公地，周边又有企业资源，就150多万元买下了。”随后，张军又花费400余万元在南部和东部购置了2套期房，自此其夫妻名下房产已经达到6套（原有3套中，2套居住，1套出租）。
张军称，在刚购入上述房产时，其家人还担心会砸在手中。但很快，市场走势让人另眼相看。
数据显示，2016年1月济南新建商品房均价还在8491元/平方米，房屋库存至少需24个月才能去化完毕，但到了8月，济南新房均价已升至9518元/平方米，其中住宅价格超过1.1万元/平方米。“细化到楼盘，涨幅更大。我2015年买的2套房子，均价每平方米1万元，现在中介报价已经超过1.6万元了。”
然而，在感受到投资带来的成就感的同时，张军对于现在的市场也有着较大的忧虑。“政策调控风险变得越来越大。比如，银行对购房者的放贷过于宽松，不光首付下调、贷款利率还低，就连我这种现金比较充裕的人，如果政策允许，也会选择贷款买房。但若银行放贷政策收紧、利率重新回升，那背负巨额贷款投资房地产的人就要承担成本快速上涨风险，这个压力是很大的。”
在张军看来，一二线房地产市场超出预期的走势，必然会引来政策调控，就如近来南京、厦门等地重新出台的限购政策，而此类政策对市场投资情绪会带来打击、加上投资者持房成本增加，很可能再度导致楼市回到低迷状态。“所以，我想在最坏的情况到来之前，有必要做一些获利了结，减少房地产方面的资金配置。”
潜在投资者疑“水分高”
与张军不同，在济南某省直机关工作的姜明一直想购入一套投资住房，但迟迟未能出手，只能看着其关注的楼盘价格越涨越高。
“之前在高新区看的一套二手房，70多平方米要价70万元，现在已经过百万了；还有几套公寓，要么售罄，要么价格已经翻了一番，看着都吓人。”姜明称，由于现在银行理财利率低、市场投资渠道窄，购房投资成为其周边同事、亲戚讨论的焦点，也有人前期已经购入了房产，但就目前情况而言，其将远离这一市场。
“很简单，我的月收入应该在中等水平，但已承担不了还贷款的支出，这样的价格应该是有不少水分。”姜明对经济导报记者表示，自己前期相中的二手房，前期中介给出的月还贷金额为3500元左右（二套房，首付30%，公积金贷15年计算），但现在给出的月还款额已经到了5500元，差距之大令人咋舌。
实际上，今年济南楼市的走势，特别是5月以后的行情，已超出了大多数购房者的预期。统计显示，今年7月，济南新房均价还在9100元/平方米，但8月就达9825元/平方米，每平方米跳涨了700余元，单月涨幅近8%。
济南某房地产开发企业项目经理对经济导报记者表示，济南房价的暴涨背后，既有政策推动，也有地域因素。“银行首付比例下调、利率下行、限购放开都推升了投资需求，一旦市场出现典型案例，氛围很快就被炒作起来。另外，济南市区内的住宅库存量较低，供应上流动人口、就职比例较高的东部地区住宅供应量偏少，易出现局部供不应求、热点集中的情况。”
在该人士看来，由于住宅供应量短期内难以出现较大改善，济南房价仍将呈现稳中有升走势，也会继续吸引投资者的涌入。不过，长期看来，政策调控可能带来的风险不容小视。“就我观察，限购、限贷政策对济南楼市的影响还是深远的。这些政策出台后，市场短期内仍会惯性走高；但长期看，失去投资氛围的济南楼市，可能会在多年内维持在一个价格区间，甚至有所下行。”
张文清认为，一二线城市楼市的火爆，已然引起资本过度集中，影响到实体经济健康发展，下一步对地产的调控政策也将有针对性的收紧，比如提高二套房以上首付比例、贷款利率；提高交易契税；推出房产税等。而受此影响，前期涌入房产的投资者，也将重回高持有成本、难寻交易下家的窘境，其前景令人担忧。
（应采访者要求，文中“张军”“姜明”系化名）
（来源：经济导报）
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责任编辑：李彦丽
