楼市热潮，经过算计的非理性

　　楼市热潮，经过算计的非理性

　　时至今日，对“中国局部楼市泡沫化”这一判断，已无疑义。区别只在于，最乐观者仍寄望未来的城市化需求以及经济增长能够逐渐抹平泡沫造成的巨大褶皱，但更多的声音在讨论：泡沫将何时、以何种形式被刺破？刺破的路径及其地域上的结构性差异，将对不同阶层的社会民众经济生活造成怎样的影响？中国民众的承受阈值到底有多大？

　　只要对中国金融市场略有浸淫，就都能看得出，当前中国“有市井处皆谈房”的图景，已经很清晰地表明，楼市正在成为某种“金融产品”。今日中国人的买房冲动，和当年股市最红时的炒股冲动，共有很多微妙的相似之处。

　　但中国一线城市的楼市能有今日，自有其不同之处。

　　作为一种投资标的，楼市有泡沫，却是泡沫中的洼地。实际上，中国A股市场的泡沫，比楼市的泡沫更大。据经济学家李迅雷评估，中国股市的波动幅度虽然很大，但若从长期且等权重持有A股的投资策略看，其复合增长率甚至高于中国房价的年化涨幅。若自2004年购买刚设立的中证500ETF，持有至2016年8月10日，累计收益率为540%，年化收益率为17%—已经跑赢了上海房价过去8年以来的年化涨幅。因为该ETF以中小市值股票为主，故不受大市值股票的估值水平下移影响，即便是在2007年股市的最高点6124点等额买入所有A股，持有至今的收益率也达到了168%。

　　人类对泡沫的追逐，永远存在非理性的因素，但就冲入楼市这一点来说，很多投资者表现出的非理性，其实是一种经过算计的非理性，是一种可预期的非理性，是一种“制度安排的结果”。

　　中国楼市的泡沫，与股市的泡沫一样，其高估值是某种“政策引导”的结果，至少，监管层没有按照常规办法，使泡沫在可以承受的时间窗口内变小。中国股市与楼市的供给，都存在显而易见的克制，至于房产税，目前寂寂无声。

　　与股市相比，中国楼市的结构性泡沫，成因更加复杂。户籍制度的存在，不同区域产业发展之间越来越大的鸿沟，均使楼市泡沫的结构性差异更为突出，超大城市的楼市表现则更为极化。这些制度性的原因不消除，楼市终归难以平和—但话说回来，政策终归是可以改变的。

　　眼下冲进中国楼市的人，也与股民有很大差异。进股市之人，投机性质通常更加明显，但进楼市的人，却可以分成区别甚大的几种：投资，投机，刚需，以及被裹挟—这四类动机之中，互有覆盖。总体来说，进入楼市的人群，比进入股市的人群覆盖面更广，基数更大，刚需更明确，托市能力更强。

　　而与股民相比，多数今天冲进楼市的人，与其说是出于贪婪，不如说是出于恐慌。

　　一方面，增发货币的预期，使个人财务被变相掠夺稀释的前景愈加明确；另一方面，先期进入楼市的财富榜样，展示了凭借两套房子就能完成常人一辈子未必能完成的财富增值—或者反过来，一旦错过，就是万劫不复的“阶层掉队”。更为荒诞或神奇的例子则有“两套学区房救活上市企业”的新闻。两相对比，几乎没有更好的选择。

　　今天冲入楼市之人，与2008年后那一波进入楼市者，甚至与1988年前后抢购风潮的参与者，都是很接近的。未来的不确定性使人抓狂，更容易卷入非理性的漩涡。2008年之后那一波“限购—印钞—抢购”的风潮过后，多少人因为谨慎或理性没有赶上那一波购房潮，至今耿耿于怀。前事不忘后事之师，今天的市场路径，与2008年后相差几何？而相比之下，今天的市场信息更为丰富通畅，融资渠道亦更为便利。在此情况下，想不进入楼市，需要多大的定力？！

　　楼市的非理性繁荣，不是仅靠说教警示就可随意扑灭的。这样的楼市“热度”，如果从一二线城市向三四线城市蔓延，即使在经济最好的年景，也很少会持续三年，更何况中国经济存在太多变数。市场降温不可能靠投资者的理性思考，泡沫的刺破已经不是要不要承受不良后果的问题，而是可以承受多少后果的问题。