房地产泡沫有多大 专家间分歧比你想象的大得多

　　房地产的泡沫有多大？分歧比你想象的大得多

　　程凯

　　房价涨个不停，政策从两年前的松绑到现在重新五花大绑，谁都知道短期涨幅过大，各个指标都摆在那里，但是，短期涨幅过大，对于长期而言，房地产是不是一个泡沫，就远比我们想象地要复杂的多。

　　我们暂且抛开普通人的不满和意见领袖们的操心，看看通常比较理智的宏观经济学家们怎么分析和看待这个问题，事实上，分歧真的很大。

　　海通宏观分析师姜超团队博得万千眼球的结论很直接，2016年或是中国地产市场的历史大顶，得出结论的核心逻辑是人口论加杠杆极限论，“中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而16年的地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。16年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。”

　　不过说实话，逻辑分析出来的趋势大概没有问题，但是2016年就是房地产大顶的结论我不知道从何而来，这里只有定性的分析，得不出任何定量的结论，所以只是猜。

　　对比海通证券的姜超团队，瑞银证券中国首席经济学家汪涛的分析要谨慎的多，她认为，“鉴于这份‘狂热’尚未传导到大多数城市，也还没有将整体居民负债推至难以持续的高位，或带动新一轮地产建设热潮，谈泡沫破裂并带来重大冲击还为时尚早。”

　　汪涛认为，首先，随着过去两年地产和信贷政策不断放松，房地产市场迎来了期待已久的复苏，但是，如果政府不出手收紧地产政策、信贷继续加速扩张，房地产建设和经济增速有超预期的可能。下一步何去何从，泡沫将要破裂，还是大幅助推增长？汪涛的答案是“短期之内，可能二者皆非。”

　　比汪涛更为谨慎对待泡沫论的是光大证券的首席经济学家徐高，他的观点是房价上涨的根本动力不是货币而是土地，因此，一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素。“由于我国较高的首付比率，我国地产市场的杠杆率还是远低于股市和债市”，“如果再考虑到一线城市已经再次收紧了限购政策，而广大三四线城市房价涨幅依然温和，我国地产市场整体风险可控，远不是有人所渲染的危如累卵的局面。”

　　徐高不仅对短期的风险较为乐观，对长期的房价更为乐观，“（货币紧缩或者限购限贷）只是对需求的短期抑制，而非真正消灭，货币紧缩同时还会打压地产投资行，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。”

　　面对泡沫，经济学家们的分歧如此之大，可能是普通人难以想象的。有意思的是海通证券的首席经济学家李迅雷回避了泡沫何时会破灭的问题，直接把矛头指向了疯狂的人性。

　　泡沫肯定是存在的，但是“泡沫多大很难衡量，究竟这轮楼市的价格上扬还能走多远，确实很难度量，因为从价格低估到价值实现，是容易度量的，但如果考虑到逼空下的非理性因素，后面的价格就很难估算了，因为越来越多的人会相信房价不败的神话。”“不管怎样，当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠谱。”

　　四个经济学家的分析摆在这里，好像没有什么结论，但是，还有分歧存在，这个现象就已经能说明一些问题了，只有空头和多头都还在，市场就会沿着原来的趋势走下去。