上市公司卖学区房保壳，你会去抢吗？

　　上市公司卖学区房保壳，你会去抢吗？

　　程凯

　　大家天天都说现在开工厂不如炒房子，今天终于找到了一个绝佳案例。一家企业为了保住上市公司资格，公告要卖掉手上两套北京小学的学区房，套现2000多万的收入。大致情况如下：

　　*ST宁通B本次拟转让的两套住宅房产，建筑面积分别为141.31平方米和141.60平方米，2004年购置该房产是为公司部分在京营销工程人员办公居住使用，两套房产原值总计214.71万元，截至2016年7月底，已计提折旧84.97万元，账面净值总计129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。

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　　一目了然，2004年买了两套房给员工又当办公室又当住处，买的时候花了214万，现在起码值2272万。还有人给算了笔帐，说这2272万是以单价8万/平米算出来的，作为重点小学的北京小学的学区房，市价肯定不会低于10万/平方米，所以还算少了，属于“国有资产流失”。

　　现实就是这么魔幻，这消息已被刷屏，评论也被炒得热火朝天。不过，大家有没有想过，这两套可以卖出2000多万的房子，怎么在会计那里就只当成了129万多的账面净值呢？卖了，12年就赚了16倍，不卖，还要计提折旧84万，这是不是更魔幻？

　　其实也不魔幻，都是会计制度惹得祸，这涉及到一家公司的资产是怎么计价的。

　　虽然各国会计准则存在差异，但对*ST宁通B这样买来办公自用的两套房，总体上大家都选择了历史成本法，就是当初买这个资产花了多少钱，以后在会计上这个资产就算多少钱，而且还会有折旧。

　　你说这里面明显有漏洞嘛，房子这种资产的市场价格明显会波动啊，涨了怎么办，跌了又怎么办？我告诉大家，会计的算法更狠，那就是如果资产升值了，就当没看见，如果资产贬值了，就把这个减值记下来。你说会计为啥要做这样明显不合理的事情呢？道理也很简单，会计们的价值观是这样的，那就是保守。

　　只有保守，才能保证一家企业财务上的安全，同理，一个人一个家庭的财务安全，也将来自于他的保守。我们不能只考虑房子涨价而完全忽略房子跌价的可能，当房子跌价了，你当然要节衣缩食，可当房子涨价了，你也不要真的以为你就是千万富翁了。

　　这种保守是有道理的，就像*ST宁通B把市价10万/平方米的房子以8万/平方米来估值一样，因为这两套房子是要卖的，买卖总会有风险，如果当他急着要卖的时候就是没有人来买，有价无市怎么办？

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　　我们再把想象力放开一点，如果当初*ST宁通B买的不是北京小学的两套房，而是100套房，现在它要把这100套房同时出手，请问你觉得会有100对急着让孩子上名校的爹妈马上按照10万/平方米的价格把这100套房接过来吗？

　　假设一个小区里有100套100平方米的房，如果现在有一套房以10万/平方米的价格成交了，那么其他99套房的市价立马就被标注成了1000万一套，但是反过来也是一样，如果有一套房接着以8万/平方米成交了，其他99套房的市价也立马又变成了800万一套。你去算算整个小区的市值蒸发了多少吧，这是不是更加魔幻？

　　房价涨，是因为大家都预期房价还要涨，这个时候很少人愿意卖房，在一个时间点上供不应求，房价就会暴涨，但是，这种预期一旦逆转，卖房的如果比买房的还要着急呢？

　　保守一点，就会更安全一点，多懂一点财会思想，在汹涌的楼市大潮前，你也许就能更加心平气和一点吧。