碧桂园掘金马来西亚真相：单盘半年卖百亿暗藏全球投资风向

　　碧桂园掘金马来西亚真相：单盘半年卖百亿暗藏全球投资风向

　　陈淑贞

　　9月5日，碧桂园与英国伯明翰市签署谅解备忘录，合作开发伯明翰及周边地区的房地产项目。于碧桂园而言，这并非陌生的场景。继马来西亚和澳大利亚之后，英国是碧桂园在海外涉足的第三个国家。

　　与国外政府谈判，遵循当地的发展方向以获得大量优质土地来开拓市场，这是碧桂园临摹的房企出海路径。而已开展销售的海外项目所贡献的业绩也初证了此路径的成功——2013年，马来西亚的金海湾项目开盘，年销售额达70亿元，成集团最大的销售贡献者；2014年，澳大利亚悉尼莱德花园项目开盘，年销售额为24.7亿元，成为当年悉尼住宅公寓销量冠军；2015年，马来西亚森林城市项目揭幕，至2016年年中，项目推出的127亿元货量已去化超过100亿元。

　　碧桂园已完成全国化布局，海外业务成为其新的利润增长点，也是集团销售中异军突起的一股强劲力量。碧桂园对海外业务有许多打算，森林城市无疑是其中最值得浓墨重彩的一笔，建造森林城市项目是集团董事局主席杨国强梦想之一。

　　抢滩马来西亚最有潜力市场

　　中国国土的正南部，飞越中国南海，抵达马来西亚的最南端——柔佛州新山市，与新加坡不过一水之隔，最近的距离点只有2公里左右。这是森林城市项目的所在地，也是目前为止，碧桂园海外业务的主战场。

　　与开发商而言，这是一个不可多得的市场。新加坡的乌节路片区，区域均价已经超过12万元/平方米，东海岸和圣淘沙片区均价亦超过了10万元/平方米，而接近马来西亚的第二关口附近，房价也已高达8万元/平方米。特大城市和繁荣商业圈素有溢出效应，临近新加坡的新山是新加坡外溢购买力的主要衔接地。

　　碧桂园内部曾做过测算，在新山市的依斯干达特区，有约60%的购房者来自新加坡。而根据马来西亚官方消息，每个周末通过新马两个通道的人次达到38.8万。他们中有马来西亚人，也有新加坡人，而两国的物价和工资水平差异决定了他们拥有共同的特征——在新加坡工作在马来西亚居住。依斯干达特区成立于2006年，由马来西亚与新加坡两国合作发展，希望以此振兴区域经济。通俗来说，依斯干达与新加坡的关系相当于中国的深圳与香港、横琴与澳门的关系。

　　瞄准了新山的大量住房需求，碧桂园启动了在伊斯干达特区填海工程。森林城市项目是杨国强的梦想，他曾对外界如此描述——小时候邻居们都在院子里玩耍交流，而现在楼下都是车，希望能建一个地面都是公园，楼房墙面长满植物，没有车辆行驶的理想住所，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳。森林城市项目由4个离岛组成，总投资约1000亿美元，占地20平方公里，目前已完成超过1平方公里的填海。除了实现分层立体、垂直绿化外，森林城市还是一个拥有千亿级配套之城。

　　更值得关注的是马来西亚政府给予项目的支持。今年3月6日，马来西亚首相拿督斯里纳吉宣布，森林城市成为免税岛；几乎同时，马来西亚政府宣布单独为森林城市在新马第二关口B区开设专属VIP绿色通道。相关测算数据显示，首阶段的满负荷最多12个窗口同时运作，通关时间最快人均10秒。为更好利用此优势，项目自建跨海高速路桥，计划今年10月底通车，使业主能快捷到达新马第二大桥，全程缩短5公里路程。

　　在中国，森林城市同样受政府重视。2016年2月底，广东省政府印发粤府[2016]15号文，部署推进供给侧结构性改革，并鼓励优势产能出海，为国际产能合作树立新支点。在该份文件中，森林城市项目被列为广东省国际产能合作重大项目，也是广东省“一带一路”“1+10”标志性项目之一。

　　中国国家发改委国际合作中心研究员赵静认为，在承接产业转移等方面，森林城市培育了一个辐射辽阔的经济区，为国内、国际带来了新的投资机会。

　　“噢，我知道那个项目”

　　新山的道路干净整洁，汽车奔驰其上，环顾四周，路的两旁或前方常有墨绿色的提示牌出现“FORESTCITY”。

　　不管是在机场化妆品店的导购小姐抑或是街头便利店的老板，被问到“森林城市”，都会说“噢，我知道那个项目”。

　　在新山经营餐饮业的北京游老板表示，过去多年，新山房地产市场发展平平，本地开发商在户型改进、产品升级、营销手段上一成不变，也没有大的进步可言。“本地的房地产项目体量较小，都是一两栋，但是中国房企开发的都是大项目，还提供完善的配套。外来开发商的进入，带来了新的开发理念，迫使本地开发商自我改进，否则它们会失去市场。”

　　华族历史博物馆主席陈再藩说，有远见的人已经开始布局新山的房地产项目。“未来几年，随着轨道交通的进步，地铁和隆新高铁的建设，可以预见新山的房地产市场将发展得越来越好，并将带动室内装修等上下游产业的发展。

　　游老板认为，外界对马来西亚存在误解。历史早已过去多年，马来西亚几个种族间已学会如何更好地与对方相处，目前民族关系融洽，应该放下过去向前看。华人在马来西亚生活得不错，他们在各自的领域都能取得成就。

　　有关机构出示的统计数据显示，目前马来西亚整体房价在全球第99位，涨幅在过去5年达28.19%，居全球第9。2015年的《财富》杂志榜单中，马来西亚为全球七个最值得投资的新兴市场之一。

　　产业亦带动住房需求和投资发展。具体到森林城市本身，项目将引进近岸金融、新兴科技、电商基地、旅游会展等八大产业，以达“产城一体”的目标。除此之外，森林城市计划在2035年，为马来西亚带来22万个就业机会。

　　从马来西亚到英国

　　驻森林城市项目的销售人员S女士说不清自己每天接待多少拨看房者，常常是忙得连喝水的时间都没有。她告诉记者，项目卖得不错，在8月末的最后几天，几乎每天都能卖出超过一个亿，购房者多数来自中国、马来西亚本地和附近的一些国家。

　　2016年8月，碧桂园中期业绩发布会上，莫斌透露，3月6日至今不到半年时间，森林城市推出货量127亿元，销售超过100亿元。

　　一家在A股上市房企中工作的高管告诉记者，房企出海捞金常常面临诸多风险，譬如国内外的政策差异、国外的本地保护势力排斥、品牌不受国外投资者认可等问题。如此一来，房企在国外开发的房地产项目容易面临库存高、去化周期长、回笼资金慢等问题，“但目前为止，碧桂园无疑是获取了初步的成功。”

　　森林城市的销售神话还在继续。

　　2011年12月，碧桂园走出国门，在马来西亚的雪兰莪州有了第一个项目“碧桂园钻石城”。至2012年，海外项目还在建设中，尚未产生业绩贡献。这年，碧桂园全年实现销售金额为476亿元，省外贡献销售金额从2008年的24%提升到2012年的40%。

　　至2015年，碧桂园提出积极实施海外拓展战略。2015年末，森林城市首批货量推出并基本售罄，至2016年年中，项目推出的127亿元货量已去化超过100亿元。

　　9月3日，英国伯明翰市议会市长约翰·克兰西出现在马来西亚森林城市项目现场。约翰·克兰西接受第一财经记者采访时透露，伯明翰市正在建设国内第二条高速公路，有意引入碧桂园去开发轨道沿线项目。伯明翰是仅次于伦敦的英国第二大城市，也是英国主要铁路、公路干线和运河网的交汇点。

　　约翰·克兰西当日透露，除了碧桂园外，目前潜在合作对象还有恒大和中建等企业。但他更倾向于选择碧桂园，因为在众多房企中，碧桂园最能配合当地政府的开发方向和节奏。9月5日，好消息传来，碧桂园与伯明翰市签署谅解备忘录，合作开发伯明翰及周边地区的房地产项目。

　　上市的第九个年头，碧桂园已完成全国化布局，海外业务成为其新的利润增长点。2016年前八个月，碧桂园实现销售金额约1794.3亿元，年内突破两千亿规模将无悬念，而海外项目所能贡献的销售额将越来越多。