房贷：风景这边独好

　　房贷：风景这边独好

　　杨洋

　　本报记者杨洋8月31日，武汉宣布对房地产信贷政策进行调整。从记者掌握的信息来看，除对房贷首付比例有明确强调外，还规定“对在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款”。与此同时，厦门也宣布实施新一轮的房地产“限购”政策。

　　“‘限购’政策的重申或推出，都将对购房需求产生抑制，进而影响购房者对贷款的需求。”一些业内人士表示。而纵观今年上半年各上市银行半年报数据，无论是占比还是增速，房贷数据都表现迅猛。这种情况在今年下半年是否将有所改变？建行相关负责人就表示，将进一步加大对个人房贷的信贷投入。

　　房贷数据“知多少”

　　一直以来，大型银行都是个人住房按揭贷款的主力军。从五大行半年报来看，除交行外，工、农、中、建等四大行均提到加大或有效促进个人住房贷款投放力度。

　　半年报中，建行提到该行“个人住房贷款余额、新增居同业首位”。数据显示，今年上半年建行新增个人住房贷款达到4093.56亿元，增幅接近15%。同时，工行、农行和中行的房贷新增规模分别是3453.62亿元、3110.34亿元和3132.85亿元；增幅分别达到13.7%、16.1%和15.3%。

　　农行表示，该行个人贷款增长“主要是由于本行积极支持个人住房贷款等民生领域信贷需求，个人住房贷款增长较快。”数据更是佐证了这一点。半年报显示，农行个人贷款较上年末增加3190.68亿元，对比不难发现，超过97%个人新增贷款的投向是房贷。其他三大行的情况也与此类似。

　　事实上，个人住房按揭贷款新增规模不仅在个人贷款新增规模中占比较高，在整体新增贷款规模中也占有较高比例。以建行为例，该行在今年上半年新增贷款规模为6527.37亿元，这也就意味着个人住房贷款的占比已经超过60%。

　　除大型商业银行外，股份制银行也在个人住房贷款上不断发力。除兴业银行表示，个人住房按揭贷款实现跨越式发展外，招行仅在今年上半年新增个人住房贷款就达到1154.16亿元，使其余额超过6000亿元。

　　记者发现，在股份制银行中，个人住房按揭贷款增加较快的要属民生银行，与去年年末相比，该行个人住房按揭贷款增幅超过70%。

　　对此，某业内人士表示，中小银行抢占个人住房按揭贷款市场的意愿较为强烈。相比于大型商业银行，更优惠的贷款利率、简单的审贷流程以及更为宽松的贷款门槛，使其能够实现贷款投放的快速增加。

　　原因“几何”

　　仅在8月30日，上海一手房成交量就突破了2000套。而根据国家统计局最新发布的数据显示，1至7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，商品房销售额57569亿元，同比增长39.8%。

　　房屋销量与个人住房按揭贷款规模存在一定程度的正向关联，其销售量的大幅上升也决定了贷款需求的增长。除销量外，房屋价格的快速上涨以及改善性需求的大量入市也是今年房地产市场的主要特征。

　　某银行房贷部门负责人表示，在一线城市中，相当一部分购房者申请的贷款额度超过300万元。这也直接决定了我们放贷规模的扩大。

　　除市场因素外，国家“去库存”政策的出台，也让银行特别是大型商业银行积极行动起来。建行董事长王洪章就提到，建行2016年个人住房贷款方面和过去相比提高一个台阶的原因在于：建设银行为了进一步贯彻中央关于“三去一降一补”的经济方针，考虑到“三去”的重点之一就是去房地产库存，在这方面，建行应该作出更大贡献。

　　除建行外，农行同样提到，2016年上半年，该行积极服务房地产去库存战略，有效地支持了居民家庭购买首套和改善型普通自住房。

　　值得注意的是，在去库存的大背景下，今年多个省份推出举措鼓励农民进城购房。对于这部分群体的贷款需求，农行在今年推出相应的贷款产品予以满足。中报中，农行也明确强调，“大力支持农民进城购房”。有业内人士就表示，四大行中，农行个人住房按揭贷款增幅较快，也与满足农民房贷需求存在一定关联。

　　从银行自身来看，在不良高企的大背景下，个人住房按揭贷款由于风险较低仍属于银行优质贷款业务。“近几年虽然中国银行个人按揭贷款发展较快，但质量还是保持在一个比较好的水平，不良率基本上稳定在0.4%。”中行相关负责人表示。

　　其他银行情况也基本类似。建行、农行、招行、平安银行的个人住房按揭贷款不良率分别为0.34%、0.40%、0.41%和0.19%。

　　风险防范不放松

　　“个人按揭贷款方面，为贯彻‘轻资本’的发展战略，本行继续大力发展资本占用低、资产质量比较稳定的个人住房按揭贷款业务。与此同时，本行将结合市场的实际供需关系，加大与‘适销对路’的开发商的深入合作。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示，“考虑到下半年银行同业竞争可能加剧、国家及地方对房地产市场的调控力度可能加强等多方面因素，按揭贷款的投放量可能趋缓。”

　　对于房地产市场今后的发展趋势，建行也提到，部分已建成房屋依然存在销售困难情况，如何盘活将成为下一步的重点工作。招商银行副行长刘建军则直接表示，“房贷个体风险是不大的，中国银行业房贷的整体违约率、不良率都比较低。”

　　事实上，我们看到，对于房地产风险的防范，多数银行已做好充分准备。如中行的举措是，落实国家房地产调控政策和监管措施，加强房地产贷款风险管理。在个人金融方面，落实个人住房贷款的监管要求，继续严格执行差别化的个人住房贷款政策。工行则明确，加强个人住房贷款合作机构管理，严格房地产经纪机构和专业担保机构准入条件和审核要求；严格个人商用房贷款客户准入要求和机构管理，提高个人商用房贷款首付比例要求，强化个人商用房贷款阶段性担保管理。

　　股份制银行方面，除兴业银行外，中信银行也提到，房地产融资的投放以一线城市为主，择优支持经济发达、房地产市场健康的宜居中心城市。