起底融信资金现状 “上海地王”找到合资方

　　起底融信资金现状 “上海地王”找到合资方

　　华夏时报（公众号：chinatimes）记者 王海春 上海报道

　　全国单价地王找到了自己的“另一半”。

　　融信中国（03301.HK）高层8月23日透露，刚刚拍下静安地王，就有多家公司高层打电话表达了合作意向。目前融信已锁定一家合作房企，双方将按5：5的比例进行投资开发。但出于信息披露要求，目前暂不能透露合作方的名字及更多其它信息。

　　就外界关心的投资策略，融信CFO曾飞燕指出在上半年340亿元的拿地金额中，真正由融信承担的权益土地投资只有近200亿元。而通过合作开发等方式，融信下半年需要支付的土地出让金，其实还不到80亿元。

　　融信中国董事局主席欧宗洪指出，目前公司在账面持有128亿元现金，支付土地出让金不存在任何压力。“保守估计，下半年销售回款为100亿元。从财务结构上，我们去年一年没有拿何地土地，所以去年提前把今年才到期的短期贷款还掉了很多，下半年到期应还的贷款余额只有20余亿。”欧宗洪表示，如果下半年没有好的投资机会，可能会把手头持有的现金提前偿还贷款，以进一步优化公司财务结构。

　　下半年需支付土地款不足80亿

　　上周在上海静安拍下全国单价地王后，外界对开发商拍出如此高的地价表示了惊讶。面对公众的疑问，融信中国8月23日回应称，公司拿地并不激进。

　　融信中国首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕8月23日透露，不少人觉得融信所拍地价过高，因而认为拿地有激进之嫌。但刚刚拍下静安地王，就有多家企业向融信明确表示了想与融信合作开发。

　　“好几家公司都要求参与到这个项目中，说明我们拍地的价格并没有脱离市场行情，并非外界所认为的高不可及。目前静安地王已经有了较明确的意向合作方，融信将与这家企业进行联合投资，双方股权比例为5：5。”不过曾飞燕也表示，受上市公司信披监管限制，目前还不能公布合作方的信息。

　　融信中国8月17日斥资110.1亿元竞得的静安地王，楼板价约10万元/平方米。接近融信的人士告诉记者，如果去除不可售部分，该地王的楼板价约11万元/平方米。

　　认为融信拿地激进的另一个原因，是其拍地金额被指超过了销售额。

　　记者了解到，目前融信共取得了15宗土地，新增土地储备358万平方米，这其中包括一宗通过并购获得的约135万平方米的土地。

　　对此融信高层在8月23日的半年业绩会上向媒体回应，虽然公司拍地的金额超过340亿元，但需要由融信承担的投资金额其实不高。

　　至记者截稿为止，今年融信在土拍市场共竞得340亿元土地；曾飞燕披露，真正需要由融信支付的权益土地投资总额，其实只有不到200亿元。

　　为何所拍土地，与实际支付的出让金有如此大的差异。对此曾飞燕指出，今年融信所拍的项目都与其它房企进行了合作开发，从而大幅度降低了公司的投资规模。

　　记者在采访中了解到，在前述融信的权益土地中，还有一些土地款并不要求今年全部支付完成，部分土地款可以在明年付清。因此融信在今年实际需要支付的土地出让金，只有约140亿元。

　　欧宗洪向记者透露， 在今年实际需支付的140亿元的土地款中，截至目前融信已经支付了65亿元。

　　“今年下半年公司还需要支付的土地款，其实还不足80亿元。所以我们土地的支付压力没有外界想象的那么大，真正需要由我们出钱投资的金额，也没有表面看上去那么多。”欧宗洪说。

　　负债率从640%降至90%

　　因为一宗全国单价地王，融信的财务运行、投资扩张和公司发展策略，也引来外界浓厚的兴趣。

　　这其中最引人关注的，是融信的财务运行情况。融信中报显露，公司负债率虽然略高于行业平均水平，但已经出现大幅度降低。

　　融信去年同期的净资产负债率高达640%，但上年末这一指标已经下降到247%；至今年六月底融信这一指标已经下降到90%。

　　融信是怎么把负债率降下来的。

　　就此疑问曾飞燕介绍，公司主要通过IPO募资、展开轻资产策略、低息融资和加快资金周转这几个方面的措施，对财务进行了优化。

　　“公司是去年年底上市的，通过IPO获得了不少资金。展开轻资产战略，通过项目层面的合作开发，降低了投资支出。上市后利用资本市场融资功能，通过发低息债进行了资金置换。此外，随着项目进入结转周期，更多的现金收益也对降低负债率有很大贡献。”曾飞燕说。

　　融信公布的数据显示，上半年公司合约销售额132.2亿元，较去年同期47.8亿元的销售额大幅上涨了177%。而在目前融信的负债结构中，三成为短期借款，近七成为长期借款。

　　对于融信的投资策略，以及为何上半年在杭州等城市新增了大量土地储备，欧宗洪表示其实公司拿地的价格并不高。

　　欧宗洪表示，融信今年在苏州、南京并没有拿地，可其实这两个热点城市的土地拍卖会，公司基本都参加了。

　　“之所以没有在苏州、南京拍到地，是因为这两个城市的地价真的比较高，已经超出我们认为可以接受的范围。虽然我们在杭州新增了九宗土地，但我们是在第一季度拍下的，当时的溢价率只有二十几个点。但现在杭州拍地的溢价率基本都要翻一倍，我们随后拍的地也少了。”欧宗洪向记者表示，这也从一个方面回应了，公司拿地其实并不激进，在拍地环节已经考虑到今后能否赚钱。

　　据了解，今年融信新增土地储备的平均成本约为1.33万元/平方米，竞得土地的平均溢价率为67%。而融信在中杭州土拍市获得的8宗土地，平均溢价率只有27%；同期其他房企在杭州当地竞得的住宅土地平均溢价率，为61%。

　　执行董事兼副总裁林峻岭透露，融信在上海、杭州、福州和厦门几个城市的平均土地集团成本约1万元/平方米，而七月份上述城市项目的平均售价，已接近2.4万元/平方米。

　　“上半年我们已基本完成土地投资目标。当然，如果下半年有好的土地入市，也不排除会再进行投资。” 林峻岭说。