不良率持续攀升 商业银行争夺房贷“缓冲”
杨井鑫
在“去库存”一系列房地产政策刺激下，商业银行房地产贷款随之迎来了一波爆炸式的增长。
然而，市场交易的火爆同时刺激了房价，如今市场频频传言银行将收紧贷款调楼市。
据《中国经营报》记者了解，南京、深圳、济南等地的贷款政策波动仅是区域性的正常现象。全国大部分城市按揭住房贷款仍呈宽松态势，购房优惠政策也暂无调整。
同时，对于商业银行而言，在不良贷款持续上升的情况下，按揭贷款业务仍是“香饽饽”。相比利润较高的开发贷，银行贷款落脚点还是以风险控制为主。
争夺“香饽饽”
“在北京购首套房的利率能做到基准利率的8.3折，这是底价了。”一家国有大行人士表示，国家政策鼓励购置住房，银行方面的额度和审批都很正常，并不存在贷款收紧的趋势。
该人士向记者透露，由于今年上半年住房交易量的猛增，也带动了银行房贷业务。一线大城市的房价更坚挺，可能优惠上折扣多一些，而银行投放资金的量也相应大一点。二三线城市则视当地的房价和市场行情决定，分行层面判定是否存在价格虚高风险，并拟出贷款政策，但是首套房总体上利率都在基准利率之下。
“国家政策上是支持‘去库存’的，控制房价不会通过收紧贷款的方式来实现。”上述国有大行人士称，改善性住房关系到百姓民生，也许时下房价可能涨得虚高了，但是这是与供需相关，并非仅仅由银行房贷所决定。所以，通过控制银行贷款抑房价只是一种担忧，政策层面现在没有变化。
7月21日，央行发布了《2016年上半年金融机构贷款投向统计报告》。报告称，2016年6月末，金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%。值得一提的是房地产贷款增长加快，其中个人购房贷款增长尤为突出。
该报告显示，2016年6月末，房产开发贷款余额5.41万亿元，同比增长10.9%，增速比上季末低2.1个百分点。个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。
上述国有大行人士预测，从今年上半年交易来看，购房贷款增长是新政策刺激了一部分需求，可能下半年银行贷款的增速会平缓一些。
记者在采访中了解到，在北京、上海和广州，国有大行的首套房贷款利率多在8~8.5折，与股份制银行相比差距微乎其微。
“招行、民生等股份制银行也在加强房贷业务，基本上8.5折没问题。”一家股份行信贷部人士向记者透露。
该股份行信贷部人士认为，在资金紧张的时候，股份行对于房贷业务是“不屑”的，因为利润很低，资金能够投向利润更高的业务中。
“这笔账很好算。”该股份行信贷部人士向记者介绍，目前央行的基准利率是年化4.9%，8.5折贷款优惠利率为4.165%。银行给规模性企业贷款的利率几乎都高于基准利率，而股票配资和股票质押项目之前能够做到年化6%~7.5%。要是限制行行业贷款，贷款的利率能够上浮到更高。
“商业银行眼下最大的困境是资产荒，银行流动性是充裕的，但是项目偏少。”上述股份行信贷部人士坦言，由于经济形势不佳，银行信贷风险也在增加，很多高风险项目和过剩行业的项目是不敢涉及的。按照银行的资金成本计算，房贷业务的毛利率空间不到2%，在所有信贷项目中属于一个很低的水平。
实际上，8月3日国家发展和改革委员会在《更好发挥投资对经济增长的关键作用》一文中也喊话“去库存”和“抑房价”。在调控的方式上，发改委给出了五点建议包括发放购房补贴、品牌企业项目收购、完善配套设施增强吸引力、扩大新增供地和盘活存量土地、调整住房和商业营业用房土地供应比例，但是并未涉及银行贷款政策。
不良“缓冲”？
面对市场高风险和高收益的贷款项目，商业银行眼下做房贷的背后也有一丝无奈。由于银行资产质量的恶化，不良率的提升，银行将房贷业务作为一个缓冲剂，不仅有助于规模的做大，资产质量也会相对稳定。
根据银监会刚刚公布的最新数据，截至6月末，商业银行不良贷款率为1.81%，相较于一季度末1.75%增加0.06个百分点。从2015年年初至今，银行业不良率从1.39%上升到了1.81%，涨幅较明显。
8月2日，作为首家披露业绩快报的上市银行，招商银行的不良贷款增长也印证了行业资产质量恶化趋势。数据显示，招商银行上半年归属股东净利润同比增长6.84%，达到352.31亿元。不良贷款率1.83%，较2015年年末再次增长0.15个百分点。
“按照监管披露的银行不良数据，行业1.81%的不良率尚在可控范围内。但是，逾期贷款的暴增，下半年经济可能的下行都会给银行带来压力，所以市场担心的是未来银行不良率进一步的上升。”北京某券商分析师表示。
该分析师认为，“去库存”和“去产能”就意味着有企业退出和倒闭，也就是说一定会牵涉到银行对企业的贷款。从业务上讲，银行要降低这种可能，就要收缩过剩产能领域的贷款。相比之下，房贷具有很强的安全性，这也是银行无惧房贷规模的原因。
“即使房地产开发贷的利率高，总行也不愿意做，因为相应的不良也会高。此外，银行更担忧的是给其他机构接盘，这种损失更是承担不起。”青岛一家股份行分行总经理表示。
他认为，从银行的房地产贷款思路来看，更希望看到房地产商通过销售回款来实现融资，而不是做开发贷。“地产商与银行合作之后，通过将住房出售在银行做购房贷款，这相比直接开发贷安全性要高得多。”
据相关媒体报道，近期一家股份行在下发的2016年房地产行业授信政策中明确，对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入。同时，该行要求对加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。
“白名单制度依然执行得很严格，银行在开发贷业务上的口径还是‘不增’。”上述青岛某股份行分行总经理认为，这与整个市场的环境是相关的，银行也在控制资金直接进房市炒楼。
“此外上半年银行房贷业务增长过猛，不排除部分银行因为额度会控制贷款节奏，体现在审批速度等等方面。”上述青岛某股份行分行总经理表示，这是一家银行信贷结构调整需要，并不是政策导向。
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