苏州楼市房地两热 是否重启限购陷入摇摆

　　苏州限购摇摆

　　谢敏敏

　　作为二线楼市的风向标，苏州本有极大可能打响全国二线城市重启限购的第一枪。

　　5月17日晚间，苏州多位房地产业内人士对经济观察报表示，苏州政府已经确定了新一轮限购方案：自本月（5月）23日公布24日执行，购房者须满足社保一年以上，个人所得税2年以上，另推出买房居住证满一年硬性规定，防止刻意炒房，补社保等情况。

　　5月17日下午，苏州市政府组织召开了房地产市场工作会议，市委宣传部、市国土局、住建局、规划局、物价局、法制办、苏州银监局主要负责人等参加了会议。

　　据了解，会上就如何控制房价上涨过快提出了建议，尤其是谈及，如何合理控制好地价上涨幅度防止成为新热点，并且讨论了新一轮的限购方案。

　　流传出的限购方案意在打击投机性购房行为。自去年下半年至今，苏州楼市房、地两热，吸引了无数外地投资客。

　　目前，全国除了北、上、广、深和三亚，几乎所有的二三线城市都取消了楼市限购政策。如果苏州重启限购，则是正式打响了全国二线城市限购的第一枪，对当下走势“疯狂”的二线楼市意义重大。

　　但是，限购执行与否，目前并没有确切的消息。

　　数位接近苏州市政府的消息人士对经济观察报表示，当地政府目前的口径是，“限购可能先不出台，首要目标是撤了高价地，看后市表现，再决定是否执行限购政策”。

　　目前，苏州住建局对外宣称，对限购政策“不知情”。

　　“当前苏州市场已经没那么热了，市场明显进入了高位盘整期，这个时候如果出台倾向明显的限购政策，对购房者来说是个比较悲观的信号，市场有可能接不住今年的土拍，甚至出现明显的量价回调。短期看限购政策很有可能不会出台了。”克而瑞苏州机构副总经理韩云霞分析。

　　各方面数据显示，苏州市场已经有略微回调的趋势。据苏州新浪乐居监控中心统计，5月第一周，苏州住宅成交量跌破千套，为864套，环比下降805套，降幅达到了48.23%。

　　当地市场的共识是，苏州的限购政策已经明确了，但何时出台，是未知数，尤其要取决于后续市场的表现。

　　正荣地产苏州公司营销总监成军直言，苏州政府的整体导向，是“要对高歌猛进的楼市踩刹车”。

　　防止高溢价率土地出现、尤其是防止地王的产生，确实已经成为苏州市政府的当务之急。

　　此前，苏州土地市场的火爆已经引发了舆论的热烈讨论，并被中央电视台点名。

　　刚刚过去的4月，苏州出让收入达到347.9亿元，是全国300城土地出让金排行榜的冠军。4月苏州共出让土地29幅，13幅土地溢价率超过100%，其中位于高新区科技城武夷山路北的居住用地溢价率高达318.86%。仅4月7日和8日两天，苏州的土地拍卖累计揽金250.8亿元。

　　因此，在5月17日的会议上，“如何合理控制好地价上涨幅度防止成为新热点”理所当然成为重点话题。

　　恰恰是在17日当天，苏州市国土局官方网站对外宣称，因规划优化原因，暂缓出让5幅地块。

　　这五幅地块本是将在5月23日竞拍的地块。苏州当地人士介绍说，这5幅地块较为优质，应该会遭到哄抢，被视为“准地王”。

　　“将有可能出现高溢价的或者地王的地块去掉，政府是为了避免压力，给土拍市场降温。”成军说。

　　5月18日晚间，苏州市国土资源局再次发布公告，对同样要在5月23日竞拍的10幅地块设定最高报价，称经市政府批准，对开发商报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

　　经济观察报对比了这10幅地块的底价发现，按照政府设定的最高限价，这些地块最高的一副的溢价率是231%，最低的溢价率是89%，大部分溢价率在100%－150%之间。

　　虽然苏州政府对土地限价的做法在全国来说实属罕见，但限价后的土地溢价率依然较高，真的能起到稳定土地市场的作用吗？

　　一位要求匿名的品牌房企投资部人士认为，只有大规模增加土地供应，才能从源头上抑制高地价，缓解供不应求的现状。“或许所谓的限制地价短时间内能避免地王的产生，但它不是长久之计。”该投资部人士分析说。

　　易居研究院研究总监严跃进强调，从苏州限地价政策本身的出发点看，能够使得后续土地市场降温，也能够规避房企高价拿地的风险，但这个时候要防范开发商之间串通，否则容易出现房企不追加价格也能轻松拿地的现象。