2016年05月16日17:24 一财网

  融创孙宏斌:南京苏州地价风险已经非常大

  “大家都在三四线城市布局时,我们坚守一线拿了很多地,很多房企收缩战线重回一线城市抢地的时候,融创抢先布局了‘强二线城市’。”针对目前一些房企在二线城市高价抢地的现象,融创中国控股有限公司(下称“融创中国”,01918.HK)董事会主席孙宏斌5月16日在融创北京壹号院全球发布会上对第一财经等媒体记者评价称,“最近南京和苏州(高企的)地价肯定是不对的,每个企业买地都有自己的判断,我自己觉得地价的风险已经非常非常大了。”

网络资料图网络资料图

 

  强二线:机会还是陷阱

  2016年春节前后,北京、上海等一线城市房价明显上涨,随后带动地价上扬。北京南六环外的黄村区域个别地块楼面价都超过了每平方米4.5万元,远超同地段二手房价格。近两个月,以长三角的南京、苏州为代表的二线城市房价接棒上涨,地价也水涨船高。日前,葛洲坝、金茂等房企在南京河西南部竞拍“地王”,最终拍出每平方米4.5万元的价格,超越此前两天上海每平方米4.2万元的“地王”价格,成为南京新单价地王。

  “苏州、南京地价是不对的,杭州曾经比上海还高,因为地价高,很多开发商在杭州亏钱的,南京是步杭州的后尘。”对此,孙宏斌称,开发商买地有时处于惯性,每家企业对地价有自己的判断,但他认为最近南京和苏州地价“肯定不对”,他认为市场风险已经非常大了,房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。在他看来,不像上海,南京土地供给大,房价一直在每平方米2万余元,现在楼面价动辄超每平方米3万元是不合理的。

  今年3月29日,融创中国在香港公布的2015年全年业绩显示,2015年其合同销售额682.1亿元,同比增长3.6%,再创新高;净利润36.1亿元,同比增长11.2%;融资成本从2014年的9.1%下降到7.6%,与此同时,毛利率回落到12.4%。从2015年开始,通过收购等方式,融创在上海、南京等长三角城市快速布局。融创也在向全国全面拓展,短短一年时间,进入济南、成都、西安、武汉、南京、合肥、宁波等城市,城市布局从8个增至19个。

  对融创而言,这样的布局计划与保持规模增长不无关系,但融创进入的部分二三线城市也被认为地产盈利空间有限。对此,易居中国执行总裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒,西安房价最近三年基本不涨,供大于求的态势没有得到改善,库存消化周期依然有19个月,而成都也是一个“跑量不跑价”的城市。此外,丁祖昱认为,部分招拍挂土地价格较高,未来存在一定风险,尤其那些溢价超过100%的,如合肥地块楼板价比周边的销售价高,虽然合肥在二线城市表现突出,但在短时间内房价上涨过快,已经存在一定的房价泡沫,再期望上一个台阶难度不小。

  “虽然融创2016年的目标比较保守地定在800亿元,但明眼人一看,这已经剑指千亿的态势,老孙还是想把融创继续做大。”丁祖昱认为,做大不是坏事,但今天继续为追求规模而做大,还是隐含着一些风险。

  近两年,面对媒体,孙宏斌一直强调“判断”二字。孙宏斌16日对媒体回应称:被问及未来拿地策略时,孙宏斌回答,“我们不想跟别人说我是保守还是激进,但我们会小心做判断,拿自己认为对的地。我不会高价抢地,这么多年我没有去过一次拍卖现场,不需要在当时做判断,我们不会抢贵的地,如果合适也毫不犹豫。”

  通过并购补货北京豪宅

  拿地三年后,推迟开盘的融创北京农展馆项目16日下午正式宣布面世。2013年9月,融创中国以43亿元的总价,竞得北京市朝阳区农展馆附近一地块,该土地的总建筑面积约5.9万平方米,机构测算其楼面价高达每平方米7.3万元。去年6月18日,融创中国曾在北京举行全球发布会,高调宣布北京壹号院将与伦敦海德公园一号、纽约One57等世界级豪宅比肩。融创北京区域公司高级副总经理楼艳青当时介绍,北京壹号院执行非常严格的预约制,每个客户预约后有专属接待时间,对项目客户信息严格保密,主要客户群体是新贵阶层和阳光财富阶层,为行业领军人物,IT、金融行业是主力。

  东三环市中心的稀缺地段,使馆区,农展馆内5.3万平方米大湖,拥有唯一的城市高尔夫球场,毗邻亚洲最大城市公园朝阳公园,这些要素成为该项目的卖点。融创当时原计划2015年9至10月推出,也不排除为做到精致而延期入市,当时对价格的计划是,一期产品价格在每平方米15万~20万元之间,临湖的房源每平方米超过30万元。

  彼时孙宏斌称,这个项目不着急去化,卖一套少一套,可以慢慢卖。他还透露,这个项目进行设计规划时,他觉得这类市中心的项目是个数学题,要考虑日照高度及容积率,还要考虑限高因素,当时“做了无数个规划”,最后他在设计风格上选定了自己比较喜欢的稳重、简单舒服、不太“土豪”的现代风格。

  “北京壹号院花费了我们太多时间,上周我们还在对景观进行最后的调整,近期就要开放了。”融创北京区域公司总经理荆宏16日介绍,目前融创在北京有四个产品系列,都市综合体“中心系”、产品数量最多的区域品质住宅“壹号系”、顶豪产品“壹号院系”、稀缺地段独栋别墅“庄园系”。其中“庄园系”为新产品,是融创通过收购得来的独栋别墅项目,将于7月份正式推出。

  今年春节前后,融创北京区域公司收购两大独栋别墅项目,分别是昌平北七家项目、怀柔雁栖湖独栋别墅项目。媒体报道称,合计收购独栋别墅260栋。融创方面表示,该项目整体货值将达到百亿元,预计2016年中面世。彼时,业内有分析称,融创是业内以快速开发及营销而著称的企业,计划在今年中期面市,也代表了融创的去化决心,但如何对这两个老牌别墅进行改造,能否快速去化,对融创也将是个考验。

  “现在拿地贵,很多项目是被豪宅化,但好多房子多十几万其实是不对的,这里面风险挺大的,北京很多贵的地项目迟迟不入市,是因为一套房子超过3000万到一个亿的时候有很多选择,全世界都有很多选择。”对于北京壹号院,孙宏斌说,这个项目对融创来说财务指标和盈利指标都不重要,融创希望它像苏州桃花源一样传世。但他同时表示,自己对融创在北京项目的去化速度并不担心。

  对于北京的地价,孙宏斌回答:“当时拿农展馆地块的时候很多人觉得贵了,其实我觉得不贵,其他举牌的几家价格也都出到了7万元左右,代表这个不是我一家的看法。这块地主要是稀缺,我觉得大部分房子都不该这么贵。现在土地市场这么疯狂,让我们显得很便宜,也不是我们的目的。我们只是花了三年时间做了一个比较好的东西,销售我一点都不担心,去年北京壹号院较贵的(房源)卖到每平米30万,(同样的房源)今年30万元肯定买不到了。”

责任编辑:王嘉源

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