融创孙宏斌：南京苏州地价风险已经非常大

　　融创孙宏斌：南京苏州地价风险已经非常大

　　“大家都在三四线城市布局时，我们坚守一线拿了很多地，很多房企收缩战线重回一线城市抢地的时候，融创抢先布局了‘强二线城市’。”针对目前一些房企在二线城市高价抢地的现象，融创中国控股有限公司（下称“融创中国”，01918.HK）董事会主席孙宏斌5月16日在融创北京壹号院全球发布会上对第一财经等媒体记者评价称，“最近南京和苏州（高企的）地价肯定是不对的，每个企业买地都有自己的判断，我自己觉得地价的风险已经非常非常大了。”

网络资料图

　　强二线：机会还是陷阱

　　2016年春节前后，北京、上海等一线城市房价明显上涨，随后带动地价上扬。北京南六环外的黄村区域个别地块楼面价都超过了每平方米4.5万元，远超同地段二手房价格。近两个月，以长三角的南京、苏州为代表的二线城市房价接棒上涨，地价也水涨船高。日前，葛洲坝、金茂等房企在南京河西南部竞拍“地王”，最终拍出每平方米4.5万元的价格，超越此前两天上海每平方米4.2万元的“地王”价格，成为南京新单价地王。

　　“苏州、南京地价是不对的，杭州曾经比上海还高，因为地价高，很多开发商在杭州亏钱的，南京是步杭州的后尘。”对此，孙宏斌称，开发商买地有时处于惯性，每家企业对地价有自己的判断，但他认为最近南京和苏州地价“肯定不对”，他认为市场风险已经非常大了，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。在他看来，不像上海，南京土地供给大，房价一直在每平方米2万余元，现在楼面价动辄超每平方米3万元是不合理的。

　　今年3月29日，融创中国在香港公布的2015年全年业绩显示，2015年其合同销售额682.1亿元，同比增长3.6%，再创新高；净利润36.1亿元，同比增长11.2%；融资成本从2014年的9.1%下降到7.6%，与此同时，毛利率回落到12.4%。从2015年开始，通过收购等方式，融创在上海、南京等长三角城市快速布局。融创也在向全国全面拓展，短短一年时间，进入济南、成都、西安、武汉、南京、合肥、宁波等城市，城市布局从8个增至19个。

　　对融创而言，这样的布局计划与保持规模增长不无关系，但融创进入的部分二三线城市也被认为地产盈利空间有限。对此，易居中国执行总裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒，西安房价最近三年基本不涨，供大于求的态势没有得到改善，库存消化周期依然有19个月，而成都也是一个“跑量不跑价”的城市。此外，丁祖昱认为，部分招拍挂土地价格较高，未来存在一定风险，尤其那些溢价超过100%的，如合肥地块楼板价比周边的销售价高，虽然合肥在二线城市表现突出，但在短时间内房价上涨过快，已经存在一定的房价泡沫，再期望上一个台阶难度不小。

　　“虽然融创2016年的目标比较保守地定在800亿元，但明眼人一看，这已经剑指千亿的态势，老孙还是想把融创继续做大。”丁祖昱认为，做大不是坏事，但今天继续为追求规模而做大，还是隐含着一些风险。

　　近两年，面对媒体，孙宏斌一直强调“判断”二字。孙宏斌16日对媒体回应称：被问及未来拿地策略时，孙宏斌回答，“我们不想跟别人说我是保守还是激进，但我们会小心做判断，拿自己认为对的地。我不会高价抢地，这么多年我没有去过一次拍卖现场，不需要在当时做判断，我们不会抢贵的地，如果合适也毫不犹豫。”

　　通过并购补货北京豪宅

　　拿地三年后，推迟开盘的融创北京农展馆项目16日下午正式宣布面世。2013年9月，融创中国以43亿元的总价，竞得北京市朝阳区农展馆附近一地块，该土地的总建筑面积约5.9万平方米，机构测算其楼面价高达每平方米7.3万元。去年6月18日，融创中国曾在北京举行全球发布会，高调宣布北京壹号院将与伦敦海德公园一号、纽约One57等世界级豪宅比肩。融创北京区域公司高级副总经理楼艳青当时介绍，北京壹号院执行非常严格的预约制，每个客户预约后有专属接待时间，对项目客户信息严格保密，主要客户群体是新贵阶层和阳光财富阶层，为行业领军人物，IT、金融行业是主力。

　　东三环市中心的稀缺地段，使馆区，农展馆内5.3万平方米大湖，拥有唯一的城市高尔夫球场，毗邻亚洲最大城市公园朝阳公园，这些要素成为该项目的卖点。融创当时原计划2015年9至10月推出，也不排除为做到精致而延期入市，当时对价格的计划是，一期产品价格在每平方米15万~20万元之间，临湖的房源每平方米超过30万元。

　　彼时孙宏斌称，这个项目不着急去化，卖一套少一套，可以慢慢卖。他还透露，这个项目进行设计规划时，他觉得这类市中心的项目是个数学题，要考虑日照高度及容积率，还要考虑限高因素，当时“做了无数个规划”，最后他在设计风格上选定了自己比较喜欢的稳重、简单舒服、不太“土豪”的现代风格。

　　“北京壹号院花费了我们太多时间，上周我们还在对景观进行最后的调整，近期就要开放了。”融创北京区域公司总经理荆宏16日介绍，目前融创在北京有四个产品系列，都市综合体“中心系”、产品数量最多的区域品质住宅“壹号系”、顶豪产品“壹号院系”、稀缺地段独栋别墅“庄园系”。其中“庄园系”为新产品，是融创通过收购得来的独栋别墅项目，将于7月份正式推出。

　　今年春节前后，融创北京区域公司收购两大独栋别墅项目，分别是昌平北七家项目、怀柔雁栖湖独栋别墅项目。媒体报道称，合计收购独栋别墅260栋。融创方面表示，该项目整体货值将达到百亿元，预计2016年中面世。彼时，业内有分析称，融创是业内以快速开发及营销而著称的企业，计划在今年中期面市，也代表了融创的去化决心，但如何对这两个老牌别墅进行改造，能否快速去化，对融创也将是个考验。

　　“现在拿地贵，很多项目是被豪宅化，但好多房子多十几万其实是不对的，这里面风险挺大的，北京很多贵的地项目迟迟不入市，是因为一套房子超过3000万到一个亿的时候有很多选择，全世界都有很多选择。”对于北京壹号院，孙宏斌说，这个项目对融创来说财务指标和盈利指标都不重要，融创希望它像苏州桃花源一样传世。但他同时表示，自己对融创在北京项目的去化速度并不担心。

　　对于北京的地价，孙宏斌回答：“当时拿农展馆地块的时候很多人觉得贵了，其实我觉得不贵，其他举牌的几家价格也都出到了7万元左右，代表这个不是我一家的看法。这块地主要是稀缺，我觉得大部分房子都不该这么贵。现在土地市场这么疯狂，让我们显得很便宜，也不是我们的目的。我们只是花了三年时间做了一个比较好的东西，销售我一点都不担心，去年北京壹号院较贵的（房源）卖到每平米30万，（同样的房源）今年30万元肯定买不到了。”