不一样的房子 不一样的楼市

　　不一样的房子 不一样的楼市

　　■程凯

　　有一个好消息，北京二手房的成交量环比跌了四成。具体来说，5月份第一周北京市二手住宅网签量只有3857套，比上一周跌了43.3%，也是2016年以来的最低水平；价格嘛，也稳住了，成交均价40667元/平方米，环比只上涨1.7%。

　　这是个好消息吗？当然算，没有买房的人终于不再担惊受怕了，有了房子的人也还好啦，至少价格并没有跌，而对于调控部门来说也算是好消息，至少阻击暴涨房价的任务算是完成了。

　　风风火火的楼市一时半会不再是大家关注的焦点了，但是，关于买房卖房的投资决策，永远都应该是每个人投资理财或者说资产配置的焦点，你不去认真考虑这个问题，5年、10年后肯定追悔莫及，不信就去想一想，5年、10年前你们有没有认真对待这个问题？

　　很多人现在思考房地产市场或者买房卖房的问题，最新想到的肯定是5月9日“权威人士”在《人民日报》“开局首季问大势”中的提法，“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，建议要通过人的城镇化去库存，而不应该通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

　　我不知道是否大多数人得到的结论是房价会跌下去，分析的逻辑大概是这样的，房子是给人住的，自然就不是给人炒的，加杠杆是危险的，所以买房的杠杆是会降下去的。但是，我觉得对于上面的提法，还是应该有一个更全面客观的解读。

　　我最想说的是，一个城市里甚至一个街区两边，房子和房子是不一样的，一个城市的楼市和另一个城市的楼市也是不一样的；所以，我们会看到“逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策”的说法，这才是最关键的一句话。

　　所谓房子是给人住的，以及要通过人的城镇化而不是加杠杆去库存，你以为这说的是哪里的房子呢？不用太费脑筋就知道了，说的是库存最严重的三四线城市的房子，在去年末今年初的房地产高潮中，任凭一线城市猛涨，部分二线城市跟涨，绝大部分三四线城市的楼市还是一动不动。为什么？供需最失衡呗。简单地说，就是那里的房子多了没人要。

　　再想想为什么要说通过城镇化而不是加杠杆去库存，说的是谁呢，当然指的是农民买房消化库存了，农民买房没问题，但目标不是让他们消化库存，而是让他们变成城镇人，享受城里人应该具备的教育、医疗卫生等方面的好处。

　　说清楚了三四线城市的房子，反过来再说一线城市的房子，北上广深的房价还会不会涨？这个问题我没法回答你，调控的人也没有办法回答我们；因为，最新的中央政治局会议的精神是，无论股市还是楼市，价格都应该尊重市场规律。

　　市场会怎么说了算？自然还是供需关系说了算，一线城市买房的杠杆，也只是影响需求变化的一个方面，还并不是最关键的一面。对于北上广深这样的城市来说，影响最大的一面还是在供给面，尤其是供地。

　　以北京为例，需求自然没得说，房子是让人住的，决不能偏离这个基本面，北京需要房子住的人可不少，而且人们对房子还有更高的需求，那就是住得更好、面积更大、品质更高、周边配套设施更齐全、有好的医院、有好的学校，甚至要求有更合意的邻居。

　　然后我们再来看看供给，根据国土部与发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》，“未来5年，原则上不再安排京津冀地区优化区的新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。”根据报道，《规划》明确将京津冀地区划定为减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区四个区位。

　　其中，减量优化区是指北京四环以内地区，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地；存量挖潜区是指北京四环至北京六环，以存量建设用地结构和布局调整为主。至于增量控制区和适度发展区，那些地方你还当是北京吗？

　　问题来了，北京四环内的房价会怎样，四环到六环的房价又会怎样呢？