东地产 报道

　　在由中型房企向大型房企前进的过程中，下行的行业周期成为中型房企的阿喀琉斯之踵。

　　近期以来，中小型房企危机频发，创始人跑路、信托兑付危机、甚至企业破产事件频繁发生。

　　中小房企地产频频暴出的资金链等问题背后，最值得关注的是，中型房企艰难的全国化之路。以中小房企地产的扩张为样本，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）记者研究发现，中型房企要从地方化迈向全国化，将面临的困难重重。

　　地域影响发展路径

　　无论是已经完成全国布局的大型房企，还是在2012和2013年扩张迅猛的成长型房企，发展路径都带有明显的地域特征。

　　2013年共有7家房企的销售额超过千亿，其中有6家总部位于一线城市，包括深圳2家（万科、中海），广州3家（保利、碧桂园、恒大），和上海1家（绿地），唯一的例外是大连起家的万达。

　　一方面，东南部的房地产行业发展较早，为这些房企的早期发展和占有市场奠定了基础，比如万科、中海；另一方面，一线城市较快的周转和去化速度有利于房企的发展，资金回笼后能迅速用于新一轮的扩张，比如绿地、保利等。

　　而二线城市起家的房企发展就没那么顺利：

　　以绿城为代表的浙江房企布局大多在江浙沪和北方沿海地区，这些房企注重品质和细节，周转缓慢，曾因江南地区的富庶而发展良好，如今受累于调控和浙江中小企业等的不景气，陷入资金链危机。

　　来自天津的孙宏斌运营融创时选择了“区域深耕”，而其余大多北方房企到了南方后“水土不服”，仅在北京和周边开发，仅有首创置业等少数北方房企在上海“试水”，因此规模普遍不大，但要“存活”并无问题。

　　除了龙湖外，其余渝派房企的全国化道路并不顺畅，布局更是有待商榷。由于与重庆的地理位置靠近的均是中西部城市，消费能力较弱，不少渝派房企在选择城市时均十分“迷茫”，导致过于分散。如金科，在中西部、北京、江浙等均有布局；中小房企则在上海、北京、江浙、海南等布局。“摊子铺得太大”无法集中公司资源，对于发展中的中型房企来说是大忌。

　　与之相反的是，近几年发展较为成功的闽系房企，最值得学习的便是战略准确和城市选择清晰。除了曾在北京有过项目的泰禾选择了北京作为深耕的地点，旭辉、阳光城、正荣、融信、中骏、建发等均选择了上海及周边作为“走出福建”后发展的第一站，通过集中拿地引发了市场的关注，也借机打响了品牌。

　　从一线房企挖人双刃剑

　　在规模化的过程中，中型房企往往要摒弃家族化的管理模式，采用职业经理人管理的模式。

　　而这些职业经理人，则大多是中型房企从各个大型房企挖来的高管，有着更宽阔的眼界和市场经验。中海、龙湖、万科等，均是中型房企“挖人”的“重点对象”。

　　同样以闽系房企为例：阳光城从龙湖“挖”来的陈凯、王锋等为公司成功扩张起到了关键的作用；正荣上海总经理章建波是从绿城“挖”来的；泰禾上海总经理沈宇嵩则“挖”自九龙仓。

　　采用职业经理人团队同样有弊端，例如在公司发展产生问题时，职业经理人往往流动性更强，容易对“军心”产生影响。如同样在5月底，谋求全国化却成效并不显著的云南房企俊发集团CEO赵彬便被传离职，至今俊发和赵彬本人对传言均是模糊处理。

　　差异化之路难走

　　“差异化”是不少中型房企如今正在追求的，但市场情况决定了“差异化”和“规模化”很难共存。

　　中型房企最为传统的扩张方式便是“高周转”并且“主打刚需”，如旭辉“刚需中的刚需”的定位使其产品均能得到快速去化，从而提高周转速度，在扩大规模时负债率也并未超过警戒线。

　　同样采用高周转战略，并发展迅速的还包括新城、蓝光地产、海亮地产等。

　　差异化道路则难走的多。

　　最为成功的例子是华夏幸福，其“园区+地产”的模式得到了一致认可，该模式的成功使其能在产品异地复制时占有更大优势，同时还受益于京津冀一体化、城镇化等概念。

　　另一个成功的例子是方兴地产的“只做高端住宅”，成功树立了“金茂”这一品牌，能获取很高的利润率。但该模式对于资金的考验，恐怕只有背靠央企强大的资金后盾才能承受。

　　朗诗、三湘、当代置业等所做的“绿色科技”地产则面临“叫好不叫座”，“绿色”一直被认为是房地产未来发展的趋势，这些企业在产品研发和建造时也投入了更多的成本，但品牌溢价未必比挂一个“万科”“绿城”的牌子等高。

　　就连一些大型房企，如富力、雅居乐等，也常因在商业地产、旅游地产上的大笔投资而遭受非议。

　　一些正在转型的中型房企主打商业地产，其实同样面临风险。商业地产的回报缓慢，投入巨大，给中小房企的资金链带来了极大的压力。

　　资金成本蚕食利润

　　很少会有房企利用自有资金进行扩张，适当地利用财务杠杆能使房企不错过好的发展时机。从融资渠道来看，由于A股融资渠道关闭，银行贷款较难，因此房企依靠的主要还是海外融资、基金和信托3种模式。

　　海外融得的钱是最为“便宜”的，发行债券大多利率在5-10%，部分评级高的公司甚至仅有3-4%。这也使得房企纷纷通过IPO、借壳等方式在香港获得融资平台，中小房企一直谋求香港上市也是为此。

　　未上市房企或是A股上市房企不得不使用成本更高的资金。

　　在金融观念领先、民间资本更强的南方，房企均采用了和基金合作的方式，如阳光城和歌斐基金的合作。

　　对于渝派房企来说，发行信托是最为普遍的的融资渠道，公开资料显示，2011年至今，金科与中铁信托、平安信托、兴业信托、长安信托等数家信托公司合作，累计融资超60亿元，且多数为权益类信托融资，年利率10%~15%。

　　这样的资金成本也进一步“盘剥”了中型房企为了快速周转，而本就不高的利润率。于是在迈向大型房企的阵营中，中小房企面临资金成本的巨大考验。

　　眼下，随着行业周期的持续下行，对中型房企来说，全业狂欢的日子正在远去。能否另辟蹊径，找到差异化的发展道路，才是实现弯道超车的关键所在。