《东地产》 撰文

　　每一次针对大型房企的利好，都将成为中小房企的挽歌。

　　日前超出资本市场预期、被投资界广泛热议的“沪港通”，将成为内地数万家中小房企消亡的加速器。

　　根据中国证监会[微博]及中国香港证监会发布的联合公告，上交所[微博]、港交所、中国证券登记结算有限责任公司、香港中央结算有限公司将实现沪港股票市场交易互联互通试点，上海和香港资本市场双向开放迎来里程碑式进展。

　　对大型房企的利好显而易见。首先在于企业估值上的长远影响。香港资本市场向来对金融地产偏爱有加，以汇丰银行、新鸿基地产为代表的蓝筹企业一直是香港民间押箱底的股票。目前，以长江实业为代表的香港大型房企市盈率普遍在10倍左右的水平，而反观内地市场，万科、保利集团等内地房企市盈率仅在6倍左右。随着市场发挥主导，差异化因素逐步消除，长远来看，同类型的股票，在香港与内地资本市场双向开放背景下，估值接轨将是长期趋势。

　　估值上的接轨反映资本市场的境遇，对大型房企最大的好处在于融资成本。目前，香港大型房企以发债方式融资的成本仅在3%到6%的水平，远远低于内地市场动辙10%以上的融资成本。随着沪港资本市场双向开放试点进展，未来“深港通”等更大范围内的开放值得期待。这意味着，对那些管理优秀、公司冶理与国际接轨的大型房企，随着两地市场的接轨以及资本项目的逐步开放，融资将更加便利，融资成本将更大程度与国际接轨，在全球低利率时代，融资成本下降是大趋势。

　　事实上，万科去年透过香港公司在境外的融资，便显露出资金成本优势。2013年万科通过香港子公司发行的20亿美元中期票据计划，4年期债券票息率3.275%，而此前发行的8年期5年期债券，年票息率仅为2.625%。

　　与大型房企融资成本下行不同，国内中小房企融资日益艰难。在分化的市场背景下，融资成本日益攀升，目前以地产信托为代表，10%以上的融资成本司空见惯。此外，宁波房企的破产事件，进一步加剧金融市场对结构性危机的担忧，银行对中小房企放贷日益严苛。而民间借贷崩盘后，民间资金利率更是畸高。随着三、四线城市楼市遇冷，中小房企资金链日益崩紧。

　　行业洗牌持续加剧，行业集中度也呈加速度上升。2013年，中国房地产百强企业全年销售总额25038.4亿元，同比增长率达到34.0%。百强企业2013年的市场份额达到30.7%，较上年增加1.7个百分点。

　　如今，“沪港通”作为资本市场双向开放的序幕，揭开房地产资本市场接轨全球的新篇章。可以预见的是，在投资开发门槛日益高启，融资成本显著分化，品牌溢价效应显现的大背景下，大企房企的市场份额有望加速度上升，中小房企大批量消亡是行业发展的必然。

　　2013年全年，中国商品房销售额超8万亿元，全行业房地产企业数量超过5万家。对如此众多的房企来说，“沪港通”不过开了个头，中小房企数以万计的消亡时代正在来临。(东地产  王建生)