徐绍峰

　　如果楼市跌跌不休，松绑限购能逆转颓势吗？

　　在一些地方政府眼里，即便不敢说肯定，也非常期待。

　　日前，有报道称，温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展的措施，其中就涉及调整现行限购限贷政策。

　　连续跌了30多个月的温州楼市，确实让地方政府扛不住了。正如温州市市长陈金彪所言，温州的资金有很多都沉淀在房地产上，房价一旦断崖式下跌，抵押物就缩水，银行就会产生坏账，信贷投放无法增加，实体企业就融不到钱。

　　陈金彪说的虽是温州，但却适用于全国。楼市下跌，会引发连锁反应，最终重创金融业，伤及实体经济。因此，后果很严重。

　　这么说，是不是房价就不能跌？

　　按照地方政府的意愿，房价继续涨，当然最好；即便不能涨，最好也不要跌。但这是不可能的。房价既不可能涨到天上，也不可能横盘不动。

　　既然房价或早或晚都得跌，三四线城市也好，一二线城市也罢，区别不过是谁早跌，谁晚跌而已。那么，当楼市都跌得像温州那样，当大家都想松绑限购时，楼市会发生什么？

　　温州其实早有答案。2013年8月，温州宣布2011年的限购政策实施之后，已购买一套住宅的本地户籍家庭，可以再购买一套住宅。但松绑限购的政策出来后，虽然第一个月当地二手房交易量直线上升，但此后又开始回落。“主要是大经济环境仍在下行，供求关系仍存在矛盾。”

　　供求关系？总算说到了楼市的根本。

　　影响楼市涨跌的因素，无论看上去多么眼花缭乱，归根到底就一条，供求关系。房子盖多了，买的人少了，房价就跌；买房的人多了，房子盖少了，房价就涨。道理不复杂。

　　既然供求关系影响楼市涨跌，那么，松绑限购，放开需求，房价岂不是将再次一路狂涨？

　　未必。

　　且不说一些地方的限购本就形同虚设。也就是说，有能力买房的人，限购在他们眼里不是问题，该释放的购买力早已释放。即便真的如普通大众想象的一样，限购确实限制住了所有二套房以上的购买力，那么，松绑限购，楼市就会迎来购买力的井喷？

　　有两方面因素决定了松绑限购难以逆转楼市颓势。

　　从供给看，以二线城市杭州为例，截至2013年年底，杭州市区(主城、余杭、萧山)库存套数115161套，今年包括商业项目在内，杭州预计可形成供应量的商品房建筑面积总计约1574.2万平方米。这并非杭州所独有。在全国，林立的塔吊，总是每个城市给人留下的最深刻印象，各个城市的商品房，依然在以惊人的速度拔地而起。杭州如此，北京、上海也不例外，其余城市更不必说。当一些购买力强的人已拥有数套、几十套，甚至上百套房子后，再盖的那些房子卖给谁？你真以为松绑限购，还会有大批购房者蜂拥抢购高得离谱、拿到手等着跌价的房子？你真以为买得起商品房的那些人，是什么刚需？不仅新建商品房供给惊人，随着楼市拐点到来，多套房持有者的心态和预期也开始发生微妙变化。加上不动产登记倒逼一些“房多多”官员抛房，一旦这些人抛售手中的存量房，强大的供给，将会彻底打破供求天平。

　　从需求看，真正的刚需，政府正在通过“推进公租房和廉租房并轨运行”来解决。那些被限购限制住的购买力，即便还有，也早已在“二套房交易税提升至20%”等政策反复刺激下，不断释放。剩下的购买力，一如退潮的海水，一浪不如一浪。

　　何况，目前经济增速下行压力较大，诸如“11天威债”、“12中富01”等公司债，皆因公司业绩亏损，或停牌，或暂停上市，表明当前企业经营确实艰难。经济大环境不好，必然会影响就业，影响收入，影响还贷，影响购买力，最终影响楼市。

　　当楼市开始由牛转熊，地方政府千万不要对自己的托市能力过于自信，不要以为区区松绑限购政策，就能挽楼市颓势于既倒。市场就是市场，何况如今楼市体量之大，早已超过了地方政府所能托举的力量。还记得楼市牛气冲天时，房价越调越涨的怪象吗？既然楼市上涨时，任何打压楼市的调控政策都会助涨楼市，那么，在楼市下跌时，任何救市政策也同样阻挡不了楼市下跌的步伐。

　　是泡沫，迟早要破灭。虽然松绑限购，可能会给当地楼市带来短暂喘息，甚至迎来看上去非常强劲的反弹，一如温州放开限购后第一个月，当地二手房交易量直线上升一样。但事实终将证明，这些反弹不过是楼市的回光返照。昙花一现之后，楼市该去哪儿还去哪儿。