城镇化要关注“人”与“地”的问题
城镇化要关注“人”与“地”的问题
在第七届中国企业国际融资洽谈会期间举办的“首届中国地产企业金融信用年会”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，城镇化是扩大内需，释放国内消费潜力，扩大国内市场规模的要点。城镇化既有利于投资，也有利于消费。但应该关注“人”与“地”的问题。她说
城镇化在中国未来几十年经济发展中具有重要的战略地位，从两个方面可以体现其重要性：一是到2020年中国全面建成小康社会，实现两个“翻一番”，在这样的条件下，城镇化质量将明显提高；二是城镇化将成为中国经济结构调整战略转型的一个重要目标，按照中国发展的路径，中国经济很难像过去十年那样依靠外需来带动中国经济的增长，所以，中国经济要靠内需。城镇化恰恰是扩大内需，释放国内消费潜力，扩大国内市场规模的要点。城镇化既有利于投资，也有利于消费。但眼下，我们应该首先关注两个方面的问题，即“人”的问题和“地”的问题。
城镇化需要开放对“人”的保障
新型城镇化与过去的城镇化不同，它的核心是围绕“人”的城镇化，实现农业人口的市民化。为了与此核心相配套，第一，要实现未来城镇化过程中集约、高效的土地利用；第二，要进行城市群的科学布局，大中城市与小城镇协调发展；第三，要使城镇发展与产业资源相适应；第四，要建设绿色低碳协调的城市；第五，要实现智能化、以人为本的城市现代化管理；第六，城市要与农业现代化同步发展。
按照第六次人口普查数据计算，过去十年，平均每年城市新增常驻人口2100万人，其增长速度非常之快，但质量方面并没有明显的提高。现在，中国有两亿多农民工，他们虽然在城镇里工作、生活，但没有享受到市民待遇。未来城镇化依然是要扩大城市的常驻人口，那么，重点就是要向不是城市户口的、在城市里就业务工的人开放城市公共服务，这其中包括他们的低保、医疗、养老水平，以及他们子女的教育条件，也包括他们的住房保障。
人口流动背后的原因是各地公共服务的不均等，人们更愿意到大城市去寻找更好的就业机会、更好的公共服务，享受更好的教育、医疗、文化。对“人”来说，城镇化需要开放保障，这是房地产业发展不均衡背后的深层次原因。此外，随着中国经济的发展，资本化速度也随之加快，但金融改革显然没有那么完善，老百姓的资金投资渠道受到了限制，房地产就成了人们投资、避险、保值的重要工具，房地产调控政策很难解决这方面的问题，这就需要各方面落实有关政策，共同推动和保障城镇化进程。
城镇化需要挖掘“地”的潜力
此外，“地”也很重要。过去城市发展过程中，土地的规模增长比人口的增长还要快。1990年，中国有三亿的城镇人口，城市建成区（建筑连接成片，基础设施齐全的城市区域）面积是1.2万平方公里。到了2008年，中国城镇人口翻了一倍，达到了六亿人，而城市建成区面积增长了两倍，达到3.6万平方公里。过去的城市发展中，城市的土地是粗放的数量性增长模式。对“地”来说，城镇化需要挖掘潜力。未来，我们应该大幅度地提高土地的利用率，不能像过去那样盲目地扩张城市用地。不仅是新增城市用地的高效、集约利用，包括过去已经成为城市用地的土地也要考虑利用效率再提高问题。
目前，中国住房发展的实际情况如下：
第一，中国当前城镇住房供应量是巨大的，经过住房制度改革之后十几年的市场发展，现在我们的住房供给能力非常充足，不仅是住宅，也包括非住宅。2012年，全国城镇总竣工住房面积（包括商品房和非商品房）已经接近12亿平方米。我们做了一个估算，如果将投资和投机性的需求继续按现有政策抑制住，把真正的自住型需求算进去，到2020年，满足城镇人均住房面积35平方米的目标，则不需要房地产业有太高的增长速度。
第二，中国房地产水平与经济水平相比并不低。按照国家统计局的数字，到2012年，中国城镇人均住房面积是32.9平方米。我们现在的城镇化率是53%，人均GDP约5000美元，除了人少地多的美国之外，其他的发达国家在这一阶段时的人均住房面积与中国相当。
第三，我们在租房上面临的主要矛盾已经从1998年住房改革时的短缺问题变成了现在的不均衡问题。一是人均住房资源占有的不均衡，有的人有很多套房，有的人却连租房也租不起，蜗居、群居、蚁族现象在大城市比较普遍。二是住房改善速度的不均衡，高收入家庭的住房改善水平已经很高，但仍有一些低收入家庭仍然住在棚户区里。三是大中小城市的发展不平衡，由于人口从小城市向省会级以上城市流动，造成了大城市人口增长过快，一、二线城市存在着房价过高的风险，而三、四线城市则面临着供应过剩的风险。
房地产企业需要转型
未来中国房地产政策应该继续抑制投机性需求，并保护、支持合理的住房需求。但首先要解决的一个重要问题就是预期，如果没有明确的预期，投资者就会对未来房屋有更大的透支，普通人也会有更大的恐慌，未来住房就会有更大的风险。
我们需要有一套完整的政策体系来明确如何抑制投机，如何支持，如何保障。在这套体系中，假如一个人有40套房子，能够明确知道未来面临的税收政策是什么样的，还要不要持有这些房屋？一个刚结婚、没有能力买商品房的年轻人，能够明确知道住房优惠政策有哪些？居住问题如何解决；一个低收入家庭或者农民工，能够知道政府将以何种方式对他们的住房进行保障。不同的人在这套政策体系中能找到不同的政策要求，使房地产业成为真正的买方市场，这样就能很好地解决预期问题。
对市场和企业而言，需求是核心，我们现在的需求与过去相比已经不同了。第一，过去有释放住房需求的红利，而未来，不但没有这样的红利，而且还要通过大量建设保障性住房来满足低收入家庭的需求。第二，虽然房地产过去十年九调控，但坦率地说，调控没有真正对炒房有过抑制，而未来的政策一定会有实质性的抑制，而真正的自住性需求的量则是有限的。我们需要考虑，在住房需求不均衡的条件下，新的增长点在哪里。
房地产业外部的发展环境已经发生了很大的变化，对房地产企业而言，转型应该成为主题。第一，要做好对趋势的判断，这点尤为重要。第二，要采取谨慎的投资策略，因为现在不是在哪里买地建房都能赚钱了。第三，要实现多元化的投资策略，包括产业多元化和户型多元化。第四，要拓宽融资渠道，注重直接融资，不要仅依靠银行贷款，还应该从公募、私募等渠道融资。
随着城镇人口的增加，城市化率的增长，城镇化对房地产业而言是利好而不是利空。所有第二、第三产业的发展离不开厂房、办公室、商业楼，所有在城市中工作生活的人离不开住房。但新形势下城镇化对房地产业的影响，使得房地产业不能复制过去的经验，过去城镇化进程中土地扩大过快，导致土地价格上涨的情况将不会出现。所以，在未来城镇化进程中，房地产业的定位应该是立足于中国住房发展当前的实际情况来做出决策。（本刊记者李留宇报道，于田摄影）