十问物业税，我们只是猜想

　　飙升的房价，让普通工薪阶层望楼兴叹。

　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。这是“物业税”的提法第一次出现在官方的权威文件上。当时提出物业税有一个基本的背景，即通过开征物业税，把以往房价成本中需一次性缴纳的房地产税费，特别是数额巨大的土地出让金，以物业税的名义改为按年收取。开征物业税后，住房土地使用权期限为70年，在房价总成本中占到很大比例的土地出让金，也就可以分为70次分别缴纳。通过大大降低房价成本中的税费水平，从而大幅降低房价的水平，降低买房者的“门槛”。

　　除了大幅降低房价以外，当时提出开征物业税还有一个重要的原因，就是防止一些地方官员通过“卖地财政”，不当获取和肆意挥霍土地收益，寅吃卯粮，爷卖仔地。物业税的按年收取，使地方政府的卖地行为从财力上失去了动力。

　　至今，物业税已在部分地区试点“空转”了6年多。在最早准备进行物业税试点的广东省，根据有关人士分析预测，开征物业税后，“房价最高可下降39%”。

　　2009年5月25日，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》进一步提出深化房地产税制改革，研究开征物业税的问题。按照当时的改革设想，是将房产税、对外征收的城市房地产税(现已取消)、城镇土地使用税及相关的行政性收费合并在一起作为物业税征收，也有人建议将土地增值税、土地出让金也纳入其中。因此，在税收专家看来，物业税在名称上是新的税种，但实际上只是原有某些税种改革、合并形成的税种，是对已有税种的整合。

　　物业税开征“时机成熟”的说辞不绝于耳，而实际上，只有把人们对物业税的种种疑问，在政策和制度的设计层面以及执行层面都解决得较好时，才可以说，开征物业税的“时机已经成熟”。

　　1 为什么代表委员们爱增税？

　　近日进行的各地“两会”上，人大代表和政协委员挺爱干一件事，就是把增税或设立某种新税作为自己的提案议案。比如，在北京、山东、浙江的“两会”上，代表委员建议开征物业税以抑制房价，而且似乎箭在弦上，不得不征。

　　评点：《福布斯》杂志年前推出“2009年全球税负痛苦指数排行榜”，中国大陆名列榜眼。代表委员参加“两会”，本应代表民众与政府博弈，监督公共财政预算，或更多地提减税建议，现实中却在跟着政府一起喊加税。

　　物业税本是个好东西，代表们一厢情愿地希望这能成为治高房价之本的良药，却忽视了结构性失衡的中国背景。我们猜想，这只能说明人民“被代表”了。

　　2 地方政府“小拆大建”的动力？

　　物业税在美国的州政府财政收入中占很小的比例，只有少数几个州的物业税收入占财政收入总额的10%以上，却是地方政府最重要的收入来源。相对于其他税种而言，物业税的收入非常稳定，受宏观经济波动的影响相对较小，因此，物业税非常适合作为地方财政收入的来源，如2005年美国物业税收入占地方税收收入的74%。来自物业税的收入主要用于当地的教育事业、市政设施建设、卫生服务和治安等地方公共服务。因此，对开征物业税最有动力的当属地方政府。

　　评点：在这轮舆论中，重庆代市长黄奇帆亲自在媒体撰写文章表示：“收取物业税是控制高档房的一个简单法宝。”其实，他没有进一步言明，对地方政府来说，这是“地卖完，房子也建得差不多”的时候，城市通过改善公共配套设施增加财政收入的“法宝”。

　　通过改造和建设城市的公共设施来改善人民群众的生活，本来是一件大好事，但对见多了城市重复建设和拆建浪费的普通百姓来说，我们猜想，这会导致新一轮巧立名目的城市建设“大跃进”，改建一下门前的花圃也叫做“公共配套”完善了，安居其间的人必须为此付出“代价”。过去，靠眼光投资荒郊野外受益于城市建设的有产者，将会面临政府向你讨回投资增值收益的烦恼。

　　3 物业税能把畸高房价拉下来吗？

　　目前，许多专家学者、政府官员都振振有词，物业税能解决高房价的问题。比如，广东省人大代表、广州市地税局副局长林如山建议，广东应尽快探索征收物业税，以此限制房价过快增长。

　　评点：依赖“土地财政”的地方政府会轻易同意吗？事实上，在2009年初，某课题组的一份报告中明确提出土地出让金“不宜一并纳入房产税”。有人认为，这份报告实际上代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。

　　我们猜想，“物业税抑制高房价”说恐怕可能是一个陷阱，反而会进一步增加购房者的成本负担，造成深层次的混乱。

　　4 物业税剑指开发商还是炒房者？

　　有人说，物业税的出台，主要针对的还是购房者中的投机炒卖者，而真正推高房价的开发商，并不是主要的目标。

　　评点：众所周知，在近几年的房价暴涨循环中，虽有炒房者投机的推波助澜，但更主要的还是地方政府与开发商联合做局，囤地、捂盘和惜售。

　　我们猜想，这再一次证明了以收取物业税的方式来抑制高房价，只能是南辕北辙，开发商和政府联合抬高房价又找到了另外一种途径：渐进式涨价。

　　5 物业税会不会造成重复征税？

　　在现在的商品房中，税费不仅包含了70年的住房土地出让金，而且还包括了房地产开发销售阶段的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等，此外还有房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。附加到房地产方面的各种“费”更是多得五花八门。

　　评点：开发商在拿地时已缴足70年土地出让金，买房人也在购房款中缴纳了土地税费。在地方政府土地已卖得差不多的情况下，是否愿意割掉这一大块税源呢？

　　我们猜想，地方政府会认为“区别征收”存在“技术难度”，还是一起征来得“痛快”。

　　6 物业税按面积还是按房价征收？

　　物业税的征收，应该按照人均占有住房面积的办法进行。甚至有人给出一些具体的公式，对拥有不同住房水平的人，实施不同的物业税税率。

　　评点：这一方案，注意到了“面积”，却忽略了“地段”。后者，同样是房地产的一个基本的市场规律。一个在市中心的80平方米住房的总价，往往比郊区200平方米的住房还要贵。

　　我们猜想，如果还是按照面积计算的方法，而不是以房屋实际价值来确定税率，就极有可能继续推高各个城市主城区的房价，还势必造成贫者越贫、富者越富的两极分化现象继续扩大。

　　7 征收物业税该不该城乡有别？

　　根据统计测算，我国现在的城镇居民住房刚刚100亿平方米出头。农村居民现有的住房面积，则高达225亿平方米。除了在城镇20多亿平方米的商品住房缴纳过各种房地产税费以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是农村的200多亿平方米的农民住房，基本上没有缴纳过各种房地产税费。

　　评点：城乡二元结构像万里长城横亘中国，国民待遇是有差别的，而征税是“一律”的，显然也违背公平原则。对农村居民一律免收，则城里人感到不公平。

　　我们猜想，“区别征收”会是一种调和，恐怕政府相关部门就又说存在“技术难度”。“技术难度”若可以排除，农村官员大概会抱怨他们失去乡村建设的动力了。

　　8 物业税征收的法理基础何在？

　　世界上大多数国家都在征收不动产税。但是，这些国家都实行土地的个人私有制度。这是征收物业税的法理基础。中国的《宪法》明确规定，城市土地为国家所有，农村土地为集体所有。而在实际操作过程中是政府代为行使国家所有权。因此，中国购房者实际上支付给政府的不是购地款，而只是70年的土地使用租金，他们只是土地的租户，而不是土地的所有人。

　　评点：地面上的商品房无非是在政府临时出租土地的背景下盖的，而土地连地面的房子都在一起，才构成真正的“物业”概念。那么，政府如果要征物业税，其中至少一半其实是要向政府自己征。这客观上的确会产生一种滑稽效果。当然，政府可能会说，它所开征的“物业税”和国外的不同，乃是只对房屋征税而不对土地征税。但是，对于存量房，各种土地税费，政府已经一次性收取，且长达70年期。即便再征收物业税，也要等到这70年期满吧？再者，政府在出让这些土地的使用权以前，并没有申明以后还要征物业税，现在“临时性加税”，岂不有单方面违背当初契约之嫌？

　　我们猜想，没有公开透明的房屋产权信息体系，物业税或许只是一纸空谈。

　　9 物业税取之于民，用之于谁？

　　物业税的征收，面广量大，像“天上掉下来的大馅饼”，无疑会大大地增加地方政府的财政收入。

　　评点：理想而言，物业税应该成为政府为解决困难家庭住房问题而建设廉租房的财源。按照住房和城乡建设部的统计，在“十一五”期间要由政府提供廉租房的困难户就有980万户。但是，在现实中，“三公”消费的天文数字，仍然像高悬的B超机，清晰地显示着中国的税收和财政预算制度的痼疾。这种情势下，我们又该如何猜想呢？

　　10 开征物业税的条件成熟了吗？

　　物业税的争议便生出两种不同的观点来，有的人说条件不成熟十年都没有办法开征，有人说，条件早就成熟，今年也可开征。成熟论者认为，在未来的一年到两年开征物业税在中国，特别是在经济发达城市，比如上海、广州、深圳等地应该是相对成熟了。

　　评点：前面的评点，都在说明一个道理，物业税开征的条件，还相当不成熟。我们猜想，会有一些人暗自说：“你说得非常好！但是我们已经决定了！”

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。