廉租、两限、经济适用、商品房，中国建设多层次的住房体系

　　主持人权静：我们还有一个问题，94年房改实施以后，带动了商品房，今天中国老百姓的住宅还是可以分成几个部分，我们有廉租房、经济适用房、两限房，还有商品房，现在是比较多层次的住房的体系，这个体系是怎么逐渐发展出来的？

　　徐滇庆：这里面一旦开发把它走向市场，我们就要看到必须要不断的细化。对于房子这种商品来说，和一般的电视机、汽车还不一样。电视机、汽车因为它的产品有共同性，而且商品可流动性，容易形成一个市场价格，而房地产的特点是在空间的唯一性，而且不可移动性。所以房地产的房价的问题不是一个简单的商品价格，和地点密切有关。市中心就贵，离城30里就很便宜，因为离城30里上班的时间成本太高。类似这样，地点决定房价、环境位置、周边的交通、教育、楼层、朝向、结构、质量，这些都对房价产生影响，所以房价并不是一个通用的概念，汽车该卖多少钱就卖多少钱，房子基本上要按房来论价，这样的房价在市中心和最好的地段因为短缺就抬的很高，以后整个大都市的房价被抬高了，低收入群体怎么办，老百姓买不起房子怎么办，就需要分开市场和政府行为。

　　主持人权静：这个什么时候开始诞生的呢？

　　徐滇庆：这个不太久，廉租房不超过10年的历史。

　　主持人权静：在94年房改之后，把国家整个保障的都全部推到市场上，后来觉得又需要在市场上提出层次的体系，就有了廉租房和适用房？

　　徐滇庆：现在的房子产权是清晰的，凡是做交易的商品房，产权是清晰的，唯独廉租房是没有产权的，这个产权是国家的。这个部分多大，按照香港、台湾的情况来看，应该是40%、50%。香港的房价4万、5万块钱一平米，香港人也并没有用脚来投票要逃离那里，他们还生活的很好，其原因就是把低收入人群照顾的很好，提供40—50%的公屋，没有钱的人也有地方住，虽然只有小小30平方米，两室一厅，厨卫俱全，所以香港人就安居乐业了，并不会因为港岛的房价十万元一平方米来抱怨，因为那个地方，特别是半山是不能去的，这样就分了层次了。在美国也是这样，有大量的社会福利房，就不用钱，但是没有产权，你可以住。

　　主持人权静：中国在这方面还有很长的路要走。

　　徐滇庆：我们真正起步是2005年以后，到09年只有4年，大批的廉租房还没有出来，有的人就说廉租房一出来就影响了房价，这个概念是错误的，它不是商品房，没有产权。穷人本来拿的是社会救济，这个穷人不仅住房不要钱，政府还要给吃饭钱。

　　主持人权静：廉租房跟商品房中间有一个灰色地带，就是经济适用房和两限房，您怎么看？

　　徐滇庆：这个经过好长时间讨论，在2007年最后终于明确下来，经济适用房是不完全产权，也就是说经济适用房的定义是地价不收，税费减半，省下来这部分钱归谁，我们研究之后有很重要的心得，政府的房地产政策，边界一定要非常清楚。该谁拿，如果这个边界不清楚，其结果很可能就是贪污腐败，有权利的人拿走。所以北京的天通苑就是一个教训。就是经济适用房，地价不收，税费减半，结果盖出来是什么呢？180平米，开着奔驰的人去住，你审查很难审，官员自己审自己，这里面有很多猫腻。

　　主持人权静：怎么解决呢？

　　徐滇庆：所以就明确了经济适用房只有部分产权，住进经济适用房的人要注意，没有完全产权，还有一个业主是国家，因为土地没收钱，将来你要卖，按照合同法的原则，另外的业主有优先权，必须卖给国家，不能卖给市场。

　　主持人权静：价格呢？

　　徐滇庆：原来是什么样就什么样，卖给国家就好说了，价格原来是多少一平米，卖给国家还要折旧。很多问题就迎刃而解。经济适用房不得超过50平米，因为是穷人嘛。

　　剩下廉租房的问题，我也想跟网友多讨论一下，我们国家能拿出的财力只有这么多，现在我们有多少农民工，城市的贫民缺少住房，应该尽最大努力盖，廉租房还要求两室一厅，厨卫俱全，那个是不切合实际的。我们要考虑到穷人的确切需要，照顾最穷的穷人。茅于轼老师说廉租房不要卫生间，并不是说歧视穷人，而是照顾穷人，穷人现在没房子住，10个人要房子住，你只盖1间大的，那9个人怎么办。今年盖2间，明年盖2间，先把大家住进去，以后再慢慢提高，是这么一个考虑，所以要人文观点，我们立足点一定要考虑到最穷的穷人，照顾帮助他们，这个市场就理顺了。

　　主持人权静：刚才我们更多说的是住宅市场，还有一块是商业地产的发展，在建国这60年里面，是什么时候诞生的，发展的轨迹又是什么样的？

　　徐滇庆：商业地产和整个土地制度的改革密切相关，现在整体来说，商业地产的问题远远不如住宅的这么尖锐，因为你买了房子，肯定是开商店，做工厂，这个投资。它涉及到的面不是特别宽，一般讲，大家的注意力不是聚焦在这个问题上。

    未来中国房地产市场强调效率更不能忘记公平

　　主持人权静：我们再往后看一看，刚才我们回顾这60年来房地产市场发展的轨迹，往后看远一点，您觉得中国以后的房地产发展会是什么样子？

　　徐滇庆：中国房地产的成就是毋庸置疑的，全世界的塔吊有1/2以上聚集在中国，到处盖房子，中国人的居住面积从不到4平方米，现在变成了26个平方米，这是伟大的成绩，是有目共睹。问题是在于贫富差距导致分配不公，这个事情我们要抓紧解决，尽量的照顾弱势群体、照顾穷人，让大家在共同富裕的情况下，不要过度偏向于到高收入群体，特别要防范贫富差距进一步恶化导致的社会冲突，现在有很多政策，房地产政策要进一步细化，要把边界搞清楚，照顾穷人的廉租房应该是什么政策，从底下开始照顾，中间的问题是最复杂的。我们有双限房这个房那个房，我必须要提醒大家，如果一个政策边界划不清楚，就会有问题。

    中低收入，什么是中低收入？低收入好办，是最穷的，中低收入放在一起，很可能为以权谋私的人打开了缺口，一模糊就靠权力决定，大部分网友千万不要被骗，打着中低收入的房地产是落不到老百姓手里的，资源很有限，中低收入是大群体，给谁呢？谁有权谁拿走，这种旗号我一直反对的，要照顾就从底层开始照顾，有一个政策出来，把边界划的很清楚，什么人符合调整，特别是在产权问题了，穷人没有产权，多盖一点房子照顾他们，有产权的，经济适用房不完全产权，再往上一定要慎重，否则政府补贴的钱70—80%以上是落不到老百姓手里的，我相信网友们对这一点的体会不会比我少。

　　主持人权静：网友对您说的这点确实深有同感，总之一句话归纳，把该交给市场的充分交给市场，而该交给政府的，政府充分的保障。最后请您对着镜头，给中国建国60周年来说一句您的寄语？

　　徐滇庆：中国房地产的变化是举世瞩目，大家公认的。整个中国房地产市场的发展前景我一直是很乐观的。但是我们需要加强法制建设，制度创新，在发展房地产的同时，保护弱势群体，多替穷人着想，保护穷人的利益，在提高效率的时候及不要忘记公平，这样使得我们的贫富差距进一步缩小，中国的房地产市场才能够有秩序的向前发展。

　　主持人权静：非常精彩，谢谢徐教授，谢谢您给我们带来的关于60周年的回顾和最后这么精辟的寄语，再往后看，在中国建国120周年，再过60年过去的时候，希望您说的这些都能实现。

　　徐滇庆：我希望这样，也不要120年了，我希望尽快实现。

　　主持人权静：谢谢徐教授，也谢谢各位网友，我们今天就先聊到这里。

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