中国第一批房地产企业在政府推动下诞生

　　主持人权静：什么时候情况开始发生改变了？

　　徐滇庆：就是房改以后，因为改革以后，国家没有力量来涉及到房地产业，从79年、80年发展到94年，十几年以后，有这个能力了，经济上缓过来了，就开始开放房地产市场，承认私人对房屋的产权，在这个之前是无所谓的。

　　主持人权静：94年有了房地产之后，还是有很多故事，这些故事我们留着慢慢说。我想跟您讨论一下，1978年中国开始改革开放，一直到1994年，还有将近20年的时间，那个时候，我们中国各行各业都处在思想解放、改革开放的阶段，昨天我们讨论的股票市场，也可以试一试搞搞股市，小平同志就曾经说过，股市可以试着搞，不行的话可以关掉。在那个思想解放的年代，就没有人对于房子这件事提出建设性推进性的改革意见吗？

　　徐滇庆：有各种想法，但是很难实现。最后在80年代后期主要是各个单位承包，一开始农业承包非常成功，以后就转到了企业，也来搞承包。这一承包就出问题了。农业承包因为它的预算是非常固定的，农民没有东西可以转移的，只要努力劳动就可以多拿，企业工业是软约束，你可以不增加生产，把约束改一改，设备维修费可以不花，技术改造、研究费用削减，拿这个钱盖宿舍，增加福利，争前恐后就盖了一大批公房，大家都要求改善嘛，当时是这个状态，盖的房子是属于单位的，不是国家的，是属于企业，后来不是承包了嘛，承包就归企业了。不论效益好还是不好，迫于职工的压力，大家就盖房子。80年代中期盖的房子，仍然带着明显的计划经济特色，图多而不图质量，内部设计、装修统统不考虑。

　　主持人权静：洗手间厨房都非常小。

　　徐滇庆：而且基本上没有洗澡的地方，厂里有大澡堂，电影上大家都看见了，下了班大家说说笑笑去洗澡，男澡堂、女澡堂，当时生活的基调，我们也接受，所以没有人，除非在家里拿冷水自己浇一浇。

　　主持人权静：您刚才说这个趋势是从一开始所有的房子和土地都是国家的，到最后迫于职工要求，盖了一些属于单位的住宅楼，您说的发生在1994年的房改是怎么样发生的，推动它发生的力量又是什么？

　　徐滇庆：市场经济已经发展相当不错了，当然就需要开发，新开发还是需要企业自己管自己呢？社会上是不是还要开发，这个时候就必然走到一个市场上去，所以市场初期中国冒出来几个，带有官方背景的房地产开发企业。

　　主持人权静：都有哪些公司？

　　徐滇庆：现在都没有了，是当时的产物。政商银，地方政府、企业和银行结合在一起的，所以中国的房地产企业在诞生过程之中，就是严重的政企不分的。没有官方背景是不可以产生的，土地拿不到，银行贷款也拿不到，而且我们知道房地产开发的资金门槛很高，需要很多钱，当时没有人有这么多钱，没有民营企业具有这么大的力量。那么往这方面走，基本上都是某一些企业家，去说服了政府，取得了支持，又从银行拿到了大量的贷款就开始开发。

　　主持人权静：从政府手里买到土地？

　　徐滇庆：一开始不是买的，是划拨，以后土地市场就慢慢形成。最后土地招牌挂，官方企业和民营企业一样，第一批的民营企业有胆子的人可以做，很多人刚从劳改所出来，这是第一批，参差不齐，以后慢慢大浪淘沙，慢慢换，就变成了现在的民营企业，房地产企业也是一样，经过十几年的磨炼，中国目前终于出现了一个比较有规模的房地产市场，而且出现了一些竞争，一开始几乎全部是垄断和寡头垄断，现在出现了一些竞争。大家也都可以看得见，正是因为有竞争，效率就逐渐提高了。

    主持人：还记不记得当年第一批您所说的商业化房地产开发了，对人们得思想和生活产生了什么影响？

　　徐滇庆：让大家买商品房，大家都不买，就像股票一发行，动员大家买一样，大家想政府给我的房子不要钱，甚至是很少钱，我为什么要买房子，稍微价钱高一点也不买，那时候老百姓也没有钱。

　　主持人权静：第一批房子是什么样的价格？

　　徐滇庆：300、500块钱一平米，质量确实不好。比公房面积大一点，基本上套用老公房的机构，没有电梯的，5层一大板。

　　主持人权静：那时候买商品房的人是什么样的人？

　　徐滇庆：就和一开始买股票一样，大家都没什么钱，而且觉得我住在这儿，享受国家的补贴挺好。就是300块钱一平米，那也不得了了，要花很多钱。所以大家不肯买。大家不肯买，总有人带头买，我可以多住几个平米，就是这样慢慢发展起来的。以后大家知道，新房子越来越好，设备条件也不是过去老公房的状况，人们的胃口、要求也越来越高，从3、500块钱一平米，发展到现在几万。

　　主持人权静：刚才您提到土地的因素，这个因素也特别关键，最早一批带有国有背景的开发商，土地都是划拨的，什么时候土地可以开始买卖？

　　徐滇庆：这个可以查一下文件，一直很长时间都是叫做土地协议，开发商找到地方政府，关起门来大家讨论，这块地有多少，最著名的例子，就是成可杰的贪污案，原来大家估计那块地要多少个亿，陈砍掉了6千万，就拿了3千多万来贿赂陈。这个事件发生以后，这种协议的事情给贪污腐败创造了条件，不透明，所以还需要竞争来确定价格，所以就走向了土地的招牌挂。

　　主持人权静：房地产发展到现在，地方政府的土地出让金是地方政府很重要的财政来源，这个是怎么形成的？

　　徐滇庆：这个是合理的，土地资源是有限的，在招牌挂的过程中，房地产商必须要想办法取得土地，在竞拍的时候就把地价抬起来了，中国有明确的规定，土地的所有权是归国家，你取得是70年的使用权，作为土地的所有者在一级市场上取得土地使用权的费用这就叫现在我们的地价，这个是合理的。

　　最后在一线城市，北京、上海、深圳、广州，由于土地资源稀缺，很多企业都聚集在这里，中心地带就被抬的非常高，周边的地区直到今天地价也比较合理，不一样。

    新浪声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。