文/于中宁

　　从房地产商这一面看，资金缺口巨大，资金链高度紧张，产业发展快到了无以为继的地步，但很多开发商仍然怀抱这一两年膨胀起来的价格泡沫在观望。他们在赌，赌经济主管者由于害怕房价下跌造成银行坏账引发金融危机，害怕房地产这个支柱产业下滑会拖累大批相关产业，从而像以前几次一样，使这一轮调控不了了之。任志强“银行会先垮”的那句话，就是地产界要以整个国家经济作赌资的这种心理的最好写照。地产界有战胜国家政策的“光荣历史”，他们要续写这个历史。

　　从消费者这一面看，他们持币待购，使住宅销量大幅下降，地产商回款困难，还贷压力骤增。也正是由于他们的态度，投资者投资态度谨慎，近期地产商上市失败，推迟上市和跌破发行价就是明证。只要他们的态度不改变，即使监管者放开融资渠道，地产业也不会从根本上走出困境。他们也在赌，经济主管者一直在调整房地产政策，却越调整房价越高，难道主管者真的会再次让地产商轻松过关吗？

　　房价预期是博弈双方的关注点，而他们都把赌注押在了政府的房地产政策上，这一方面说明，现有的房地产政策没有释放出明确的信号，以稳定房价预期，使双方达到价格共识，拖累了产业发展；另一方面也说明，政府必须以多方共赢为标准，寻找稳定房价预期的主政策信号源，在此基础上整合政出多门，混乱不堪的房地产政策，引导房地产业走上良性发展道路。

　　房价的构成并不一定就是房价形成的原因。房地产商、地方政府、财政金融系统确实存在许多问题，但唯独高房价不是他们操纵得了的。推动房价暴涨者另有其人。

　　按道理，供给与需求应基本实现动态平衡，受偏好升级的带动，房价应处于稳中有升的态势。但是，集团投机者打破了这个平衡。

　　投机者一直存在，在集团性投机者入市前，他们是分散的，量也不大，但他们是以前房价增长过快的主要推手，同时为集团性投机者探了路。以温州、山西、境外为代表的集团投机一旦入市，就立即推动房价暴涨。在上海，这个时间点是2005年，在北京则是2006年，两地共同的特点是，一年内两地房价被推高2—3倍。显然，2005的上海是一次预演，投机者得手后，2006年狙击北京市场，并进一步带动了全国的投机热。

　　投机需求是房价暴涨的主要推手。一方面它本身带来大量需求，同时，它推动未来自住需求提前实现，并拉动投资需求大量入市。它还会给市场带来恐慌心理，便于地产商上下其手，造市托市。投机者的炒房策略若获成功，他们才是房市的最大受益者。他们通过短期炒作，年收益能在100%以上，房地产商远不能与其相比。特别是，他们获利撤资后，留下一个烂滩子让地产商和政府去收拾。但有关监管部门对市场变化极不敏感，缺少预防措施于前，上海预演后又无所作为，值得反思。

　　控制投机是传递房地产价格政策信号最简单最有效的办法。应该对转手二手房征收高额物业增值税，高到让二手房无利可赚，在卖房过户时直接征收。这个政策实际上只是一个政策信号，不会真正实施，因为投机者获得这个信号后就会放弃投机购房，针对未来投机者的这一部分税根本不用收，也无从收，但却起到了有效阻遏投机的作用。

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