新规直指中介违规操作和资金混乱 二手房市场迎新气象？

　　记者日前从石家庄住房保障和房产管理局了解到，下月起，石家庄市二手房交易将实行网上备案制度和资金监管制度。届时所有的存量房(即二手房)交易，须先经过房管部门审核网上备案，并由银行负责交易资金监管。业内人士指出，二手房新规直接指向了中介机构违规操作及挪用购房资金等行业陋习，从长远来看，市民将会享受到更加透明、公正、优质的二手房经纪服务，新制度将更加严格规范二手房中介机构，给石家庄二手房市场带来新的气象。

　　■二手房中介乱象之一：“房虫”

　　“房虫”一直是二手房中介行业里一个特殊的现象，他们通过各种手段在买方和卖方之间“纵横捭阖”，目的就是利用双方信息不对称吃差价。有业内人士透露，其实不少“房虫”其实就是中介内部人员，或者至少是和中介关系密切的人员，“房虫”的出现，和中介机构违规操作不无关系。

　　石家庄的小于通过中介买了一套二手房，地段不错，价钱也挺合适。从相中到过户没用一个星期，小于就开始找人装修了，正装着呢，来了一位老太太，自称是房子的原房主。小于说正好，买房子的时候几次要求见见房主，中介都说房主岁数大了，不方便，这次自己来了，双方认识一下，以后也好有个照应。“可是大妈一见我就问，你是谁呀？我说我是买房子的。”这几句话问的小于是一头雾水。这位老太太（原房主黄阿姨）也是越来越糊涂。原来，前段时间因为家里急用钱，黄阿姨准备把这套房子卖了，在中介登了记。等了不长时间就有人要买这个房，是一个姓季的小伙子。黄阿姨和小季很快在中介签完了合同，房款也分两次拿到了。可现在怎么好端端地又出来个小于。难道是小季把房子又转手了？

　　如果买方小季将房子二次倒手倒是可以理解，可是随后和小于进一步交谈之后，黄阿姨发现这里头问题又多了。“小于花了19万买的这套房子，可是我当初卖的时候是17万。”黄阿姨回忆说，“而且小季声称不知道最后房子转给谁了，是中介代理的。而小于则是从一个姓马的人手里买的我这套房。”

　　小于告诉黄阿姨，那个马某说是黄阿姨的亲戚，而且黄阿姨把卖房子的事情全权委托给他了，小于所有的手续都是和他签的，而且合同上房主的名字也确实是黄阿姨。听了小于这番话，黄阿姨觉得蹊跷大了。不仅差出了将近两万元钱，还多出来一个莫名其妙的亲戚马某。如果是小季把房子转手卖给了小于，那么小于的购房合同上房主应该是小季，怎么会是马某代黄阿姨签字呢。

　　小于回忆说，这个马某有黄阿姨的委托书，而且委托书上有黄阿姨和老伴的身份证复印件。如此一来这神秘的马某到底是谁，他又怎么能拿到委托书呢，而事实上黄阿姨并没有签过类似的文件。黄阿姨和小于一合计，这里边有问题。要么是小季和那个马某之间有什么交易，要么就是这个马某通过中介钻了空子。“要是不知道就算了，反正花这些钱买房子自己也是接受了的，可是现在知道了，觉得心里特别扭。而且总感觉我们被别人骗了。”

　　后来小于和黄阿姨寻找马某的过程可是费尽了周折。先是中介声称两人买房卖房时的工作人员都调走了，后来中介又说因为这个交易已经结束，所有的文件资料都已经销毁了，找不到人对质，也没有任何证据留下，事情只能不了了之。小于和黄阿姨觉得，不管最终责任在谁，至少中介在操作过程中存在漏洞，才能让这个所谓的“房虫”钻了空子。

　　■二手房新规直指行业漏洞

　　据了解，目前石家庄二手房中介行业发展迅猛，统计显示具备二手房经纪资格的机构有355家、持证经纪人有1700多名；63家机构设有分公司，分支机构达411家。而环顾近期二手房交易市场，受房市波动影响，二手房交易市场也显现疲态。正大石门分公司经理王玉豹介绍说，从他掌握的情况来看，近来消费者购房力有所回升，不过买卖双方都较为理性，虽然持币观望的心态仍在继续，但短期成交量稳步有升。

　　“网上备案和资金监管政策，这是我们采取的和上海等地不同的模式，但最终目的还是为了从信息透明源头入手，通过制定房地产经纪机构的经济委托和买卖合同网上备案措施，加强对房地产经纪机构和经纪人的在线监管。规范二手房中介机构，也保证二手房交易过程中的资金安全。”石家庄住房保障与房地产管理局市场服务管理中心一位副主任介绍说。而一位不愿透露姓名的二手房经纪人告诉记者，以往二手房中介行业里中介挪用房款、逃税避税、中介内部卧底等现象十分普遍，而新政策的出台或许能直接打击这方面的违规行为。

　　河北正大房地产中介有限公司董事长苏绍清认为，网上备案最大的好处是买房人买房更加安全了。以往二手房制度的漏洞是，在房管局办理完过户手续，拿到领证单后，就将房款付给了卖房人，但在买房人领取新的房产证之前大约20天的时间内，若卖房人有经济纠纷，法院可查封该房产，若房产被查封，将给买房人带来巨大损失。王玉豹也认为，消费者将是最大的受益者，房款将更加安全、房产产权更清晰。对于中介来说则能够规范行业发展、提高交易效率，降低交易风险程度。

　　■新规如何规范二手房交易？

　　石家庄住房保障与房地产管理局市场服务管理中心负责人介绍说，新规定实施后，二手房买卖过程将更加透明和安全。以卖方为例，如果卖方到中介登记了一套房源，具备资质的中介机构会将房源信息发放到房管部门备案。当然首先由房管部门先登录经纪机构资质、经纪人信息，经纪机构将上市存量房房源信息登录到网络平台，房管部门通过该系统可以进行审核确定挂牌，买卖双方协商成交后网上签订买卖合同，中介机构和买卖双方到银行办理资金监管手续，买卖双方和中介机构再到房管部门办理交易手续，最后卖房人到银行取款，买房人到房管部门领取房屋所有权证。

　　该负责人介绍说，最值得一提的是在这种操作流程之下，中介机构、买方、卖方需通过银行办理资金监管手续，并且订立三方协议，中介机构将不能动用客户资金。如此不仅中介过程更加规范，炒房等违规操作的空间就更加狭小了。石家庄百府房产总经理马志杰告诉记者，新政策或许会加速中介行业洗牌，逐渐淘汰一批不规范的中介机构，使得二手房交易市场更加健康。

　　■体现实际效果尚需时日使用弊端还需完善

　　采访中部分房产经纪人认为，新规实行前期，买房者、中介包括相关管理部门具体操作人员需要有个学习期、适应期，因此新政策要体现实际效果还尚需时日。而且在操作过程中，新政策能否有力执行也是一个关键因素。

　　不过也有经纪人提出担忧。一位经纪人坦言，新政策执行过程中可能会出现中间程序时间太长、机关事业单位办事效率较低等问题。“网上备案制度让原产权人想尽快拿到钱就不是那么容易了，原来是由中介机构做担保，过户之日就可以经过中介的账户将买房者的房款付给原产权人了，现在要等房产证出来后才能给原产权人，很是不方便。”另一位中介机构负责人提出，“现在80%以上的客户都贷款，房主想尽快变现就更困难了。”

　　记者在采访时了解到，大部分中介机构对即将实施的新政策持欢迎态度，并表示将严格按照新的要求规范中介行为。不过业内人士也认为，网上备案和资金监管政策从长远来看将有利于二手房市场健康有序发展，但使用过程中暴露出来的弊端仍需逐渐完善。

　　（本报记者：袁伟华）