次贷危机促GSE修成“正果”？

　　

美国必须解决房地产信贷市场的混乱局面，现在能相信的似乎只有几家美国“政府发起企业”（GSE），包括联邦国民抵押贷款协会（FannieMae，房利美）、联邦住房抵押公司（FreddieMac，房地美）和12家联邦房屋贷款银行（FHLBanks）。

　　美国联邦住房企业监督办公室（OFHEO）周三宣布自下月起放开房利美和房地美的资产规模上限。同日房利美宣布去年四季度亏损36亿美元，导致全年亏损20.5亿美元。房地美昨日公布的去年年报显示，四季度亏损25亿美元，全年亏损31亿美元。

　　周三，房利美股价上扬1.1%，房地美下跌0.5%。

　　美国房地产的希望

　　“GSE被看作房地产市场最后的希望。”Stewart Capital Advisors首席投资总监Malcolm Polley在OFHEO作出上述决定后表示。

　　OFHEO希望GSE可以为房地产市场注入更多流动性，以改善市场目前不利的状况。

　　房利美和房地美的主要业务是收购信贷资产并将其证券化后出售，转而向房地产市场注入流动性。由于美国政府担心庞大的GSE资产规模会影响金融稳定，房利美2006年5月被迫同意将其抵押贷款资产组合控制在不超过7270亿美元的水平。两家GSE的资产规模上限合计为1.4万亿美元。

　　根据OFHEO的数据，房利美和房地美的资产组合规模在2003年达到顶峰，目前维持在1.4万亿美元左右。

　　当很多人相信GSE开始没落时，次贷危机开始了，GSE开始以救兵的姿态站到前台。房利美首席执行官Daniel Mudd去年8月表示，房利美需要更多授权以保护美国房地产市场、缓解信贷危机和帮助维持市场稳定。

　　次贷危机爆发后，OFHEO可能就已开始考虑给GSE更多的空间。去年7月1日至12月，监管部门提高了房利美和房地美购买单一价值房贷产品41.7万美元的上限。

　　更重要的是这两家机构的资产规模。1月24日媒体就透露美国民主党和共和党已对调高房利美和房地美的资产规模上限达成协议。

　　OFHEO甚至等不及房地美的财报出炉便采取行动。“鉴于对两家公司（房利美、房地美）发展的重视……OFHEO将于3月1日开始放开对这两家公司资产规模的限制。这具有里程碑式的意义。在过去的几年中由于不力的公司治理，没有一家公司在过去几年中按时公布经过审计的年报。”

　　房利美2005年爆出会计丑闻，涉嫌在2001年至2004年虚报收入，房利美被迫重新修正年报。

　　市场占有率剧增

　　过去几年，华尔街金融机构抢走了很多GSE生意。不过，随着次贷危机的爆发，一切都发生了改变。

　　根据OFHEO的数据，2006年只有38%的新增MBS（房屋抵押贷款支持证券）由房利美和房地美提供，到去年三季度这一比例已达到60%、四季度更达惊人的75.6%。如果计入联邦房屋贷款银行，GSE去年四季度的MBS市场占有率更是高达90%。

　　由于具有政府企业背景，房利美和房地美担保的房地产抵押贷款被视为风险极低的投资产品，随着次贷风波的扩散，这种需求正在增加。Mudd曾表示很乐意看到房利美资产担保业务的需求性因市场缺乏流动而快速增长。

　　虽然房利美和房地美的资产业务受到限制，但担保业务却大幅攀升。去年，这两家公司担保的MBS规模达到3.5万亿美元，较2003年增长约70%。

　　“对于房地产市场的GSE，现在是一个特殊的时刻，它们的业务在去年取得了长足的进步，市场占有率也创下纪录。在困难的时候，GSE成为整个房贷市场的中坚力量。”OFHEO主管James B. Lockhart在2月7日的参议院听证时表示。

　　面临改革压力

　　虽然GSE成为当前美国房地产市场的希望，但自身仍然面临改革的压力。Lockhart认为，近期GSE的行为降低了市场风险，但却将风险集中到自己身上，而庞大的资产规模使GSE必须进行系统性改革才不至于对美国金融安全构成影响。

　　房利美和房地美目前拥有1.4万亿美元的资产规模，还有担保着3.5万亿美元资产的MBS，如果加上联邦房屋贷款银行的1.2万亿美元资产，总额达到6.5万亿美元。

　　相比之下，美国政府的总债务只有5.1万亿美元，其中还包括美联储持有的7000亿美元。Lockhart认为，只有改革才可以维持美国以及国外投资者对于GSE的信心，从而帮助美国房地产市场度过一个又一个难关。

　　Lockhart建议成立单独的部门对GSE的监管部门，并且给该机构充分的权力，因为目前OFHEO能做的并不多。

　　“如果GSE出现问题，那对于美国金融市场将是毁灭性的打击，监管部门必须加以注意。现在是一个特殊时刻。”P. White & Co首席分析师Philip White认为，“长期来看，对于房利美和房地美是好消息，但短期可能面临更多风险，因为现在买入更多的信贷资产可能并不是一件好事情。”

　　这一点GSE自己也有所认识。“（房利美）最首要的任务就是资本。”Mudd周三表示，房利美需要资金来度过困难的今明两年，未来几年并不“甜蜜”。

　　周三房利美宣布40亿美元的融资方案。根据房利美的数据，其中20亿美元的3月期债券在货币市场上的年化收益率为2.688%，另外20亿美元的6月期债券的年化收益率为2.511%。从这个收益率看，市场依旧对GSE充满信心，至少短期而言。

林纯洁