神秘富豪操盘超低价拿上海商业旺地

　　编者按：在“占地为王”的时代，开发商们各出奇谋、无孔不入，上演一出出好戏，首要目标固然是绕开招拍挂场上的惨烈竞争，而为持久战储备足够粮草，并伺机获取房地产开发每一环节上的利润，也是他们所朝思暮想的。至于在这一过程中能否避免触及“红线”或“雷区”，就得看各家的道行深浅、修为高下了。

　　9月24日上午上海市虹口区房地局5楼会议室发生的那一幕，必定会让习惯了为土地拍卖场上反复绞杀的肉搏战喝彩的观众，感到有些失望。

　　当天上午九点，公开挂牌出让的新虹口足球场综合交通枢纽地块即将截止报价，按规定，如果还有不止一家企业有意争夺该地块，将马上进行现场竞价拍卖。但当长峰地产亮出15.005亿元的新报价后，其唯一的对手——和记黄埔（0013.HK）地产（上海）总经理佘耀庭随即主动与身旁的长峰地产总经理陆士庆握手，祝贺其成功拿地。整个过程仅仅用了10分钟。

　　耐人寻味的是，这幅占地2.9万平方米，可建面积15.37万平方米的商业办公及酒店综合用地，楼面地价每平方米不过9866元，仅及一个月前出让、用地性质相似的上海南京路163号地的七分之一！后者由房企“黑马”苏宁环球（000718）经过激战后以44亿元拿下，楼面地价达到创纪录的每平方米6.7万元。

　　平淡的出让过程，出乎意料的低地价，行事神秘的长峰，都令人对其中内情感到好奇。

　　长峰作“局”？

　　事实上，今年8月份虹口区房地局公告将出让该地块后，引起了整个业界的关注。尽管该地块区位优势难与南京路163号地比肩，但也是上海内环以内所余无几的大面积商业综合用地之一。当时踊跃购买标书者，除长峰、和黄外，还有上海本地数一数二的绿地集团、复地集团（2337.HK），来自江苏的银洲集团和苏宁置业，港资财团嘉华集团（0173.HK）、东方海外、华人置业（0127.HK），以及新加坡私人投资公司庆隆投资等等。

　　然而长峰地产似乎志在必得。早在该地块公开挂牌前，长峰集团网站上已列出有关详细规划，极少公开露面的集团董事长童锦泉（详见本版“焦点人物”），早在2005年唯一一次亮相时，甚至亲自为该项目进行“推广”。

　　当时上海媒体曾公开报道，“童锦泉已在上海拿下3个枢纽商业项目，发展超大型连锁购物中心”，其中长峰虹口商城“商场地下四层，地上裙楼10层，主楼40层，包括酒店和写字楼，总建筑面积达32万平方米，希望与虹口足球场一起成为整个区域的地标”。

　　目前出让地块约15万平方米的可建筑面积，只有长峰原规划的一半，但其地理位置以及开发框架，显然与长峰的说法基本吻合。此外，有迹象表明长峰方面早已介入该地块的动迁事宜，还没拿到地就如此积极主动，可见他们与虹口区政府之间的默契程度。

　　更有人士直指虹口区政府拟定的地块出让条件，有为长峰“量身定做”之嫌。比如规定竞买人必须“拥有轨道交通枢纽结合商业综合开发项目的经历，中标后规划方案须满足相应功能要求”等，仅此一条，就把大多数有意竞争的房企拒诸门外，只有长峰及和黄得以入围。长峰开发的长宁区中山公园龙之梦购物中心，就是上海地铁2、3号线交汇处的大型地铁上盖项目。

　　进入“最后决战”的和黄也没有流露出一争高下的决心，其草草收场的表现，难免让人猜测，他们不过是个托儿，或者只是来走走秀而已。

　　余波未平

　　有趣的是，去年12月上海普陀区一幅占地近18万平方米，总建筑面积72万平方米的商住用地出让时，和黄也享受过一次“量身定做”的待遇。

　　当时普陀区房地局出让文件规定：竞买人必须是《财富》杂志评选的当年世界500强企业之一或其控股子公司，如是联合竞买，该公司占总投资比例不得少于50%。规定一出，业界哗然。最后，唯一符合资格的和黄旗下某公司，以楼面每平方米3056元的超低价拿下。而本来有意出手的华南某全国一线开发商，不得不含恨退出。

　　无论如何，在和黄心照不宣的相让之下，长峰终于如愿以偿。按虹口区房地局有关出让文件约定，该地块前期地下设施建设与维护费用合计约2.3亿元，均应由竞买人支付。也就是说，长峰此次买地总支出约为17.3亿元。即使是这样，平均楼面地价也仅为每平方米1.125万元。

　　但这一结果未必能让长峰地产及其大老板童锦泉完全满意，因为拿到的地块规模比预期中缩减了近两成。

　　熟悉上海的人都知道，虹口足球场是上海体育赛事和娱乐演出的重要地点，也是上海10大轨道交通枢纽站点之一，地铁3号、8号线在此交汇，距4号线宝山路站也只有两站路，周边还有鲁迅公园和著名的四川北路商业街。据说童锦泉曾感叹说，这一地块比市中心的中山公园位置还要好。

　　四年多前，即2003年6月1日，虹口区建设和管理委员会及上海轨道交通杨浦线工程虹口区指挥部下发“告居民书（代拆迁通知）”，宣布开始地块动迁工作。

　　但当地居民质疑这份通知的法律效力，因为土地属市政府管理，区政府要征用拆迁必须要有市里的文件，而上述通知所依据的，不过是一份有效期为半年的“市政府内部交流文件”。 有关纠纷一直未能妥善解决，地块动迁不得不长期搁置。

　　今年8月15日，这一焦点地块终于出现在上海房地局的网页上，占地面积从当年规划许可证中的35379平方米，减少至28696平方米。

　　“这次出让不过是让长峰拿地合法化罢了，分割之后分批出让，最终还是他们来开发。”一位当地居民“一语道破天机”。

　　就外界的种种质疑，记者采访了今年3月刚卸任的虹口区原副区长陈晓中，他回复称：“这块土地出让过程非常规范，经分管副市长及市房地局同意并把关的，成交地价也比较贵，长峰则是因为参与轨道交通施工建设，才配合拆迁的。”陈在任期间分管区房地局，熟悉该地块的情况，他承认此前收过不少原居民来信反映意见，但强调“土地出让过程受到严格监督”。

　　记者再致电虹口区房地局王益祥局长，至截稿时，电话始终无人接听，数次联系长峰地产总经理陆士庆求证详情，陆均以事务繁忙为由未接受采访。王其明

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