房价持续上涨引发调控反思(2)

　　走势判断

　　房价上涨将保持惯性

　　对于未来房价的走势，陈友根表示很难给出一个明确的判断。他解释说，奥运会等大型的活动将成为拉动

　　对于连续高企的房价增幅，陈志强表示，从房地产调控来讲，房价是最受关注的调控指标。但是调控还有其他的目标，比如说改善供给结构，普通商品房、中小户型房源是否增加，市场次序是否规范等等。不能单纯从房价判断整个调控。从未来的市场来看，随着房地产调控政策的逐步落实以及迟滞时间过去之后，供应量逐渐释放，会对市场上房价的上涨起到抑制的作用。

　　政策建议

　　物业税应尽早落地

　　目前房地产宏观调控所采取的税收政策，包括清算土地增值税、提高城镇土地使用税、征收二手房个人所得税等，都是在交易环节进行税收调节。在房地产市场供应不平衡、卖方占主导的情况下，开发商很可能把交易税向房价转移。

　　刘福垣建议尽早开征物业税，取消其他一切房地产交易环节的税费。物业税则属于财产税，在房屋的持有环节征收。一方面能减少消费者购房时一次性支付税款的压力，一方面还有利于抑制投机性住房需求。

　　李文杰也呼吁加快开征物业税，他认为物业税的比率可以设置到40%至50%，以抑制投机性质的购房。

　　在我国物业税的呼声由来已久。刘福垣认为，物业税之所以一直难产，在于既得利益集团的阻碍，“有钱、有权人都是大房子、多套房子的拥有者，当然不愿意开征物业税”。

　　陈友根指出，开征物业税要事先确定好征税的条件，要设置一个人均住宅面积的标准，不超过这个标准的可以免征物业税。他认为比较合适的标准是人均30平方米左右。

　　随着物权法的通过，有关物业税的讨论进一步升温。日前从深圳市地税局传出消息，深圳将成为开征物业税的试点城市之一，但是具体的实施时间目前尚未得知，目前物业税的开征尚在调研之中。

　　用经济杠杆提高工业用地利用率

　　“一方面要提高工业建设用地的效率，一方面要减少农村居民人均用地的面积。”中国社科院城市发展与环境研究中心教授李景国建议从两方面改善土地供求关系的紧张。而多数专家目前普遍认为，土地供应紧张导致的住宅供需矛盾是导致房价上涨的主要矛盾。

　　在人多地少、耕地紧张的情况下，18亿亩耕地成为不可逾越的红线。李景国表示，一直以来，工业用地普遍低价甚至零低价，获得成本低导致粗放用地，很多工厂甚至只有一层。根据他对东南沿海某地区工业区的调查，所调查企业平均建筑容积率只有不到0.5，土地集约利用空间较大。他建议要切实落实工业用地出让最低价标准，用经济杠杆提高集约利用程度。“随着工业用地地价的上涨，提高工业建设用地的容积率和土地利用效益，必将成为解决工业用地紧张的重要举措。”

　　减少农村居民点人均用地

　　此外，在我国，城镇居民点人均用地远小于农村居民点建设用地。理论上，伴随着城市化进程的加速，农村居民点建设用地也应该减少。李景国指出，实际上我国农村居民点用地并没有随着农村人口的减少而下降。有数据显示，2004年底全国村庄建设用地2.48亿亩，占全国建设用地总量的比例高达52.4％。

　　李景国表示，目前新农村建设已经开始，可以借这个机会调整农村居民点人均用地过多的情况。“关键是要制定有效的奖惩措施，对缩减或者是因迁移到城市腾出宅基地的农民，要给予住房的保证并提供就业机会，保证其发展；对多占宅基地或者是迁到城市后仍未腾出宅基地的农民，可以适当征税。”