奥北商圈华丽背后“堵”字当头(3)

　　同时，记者了解到，以天通苑为核心，周边5-7公里的住宅人口达到100万人，消费人群是不缺的。在天通苑往北，有一些别墅没有商业设施。但目前奥北商圈内并没有酒店和写字楼等商业项目，而都是住宅项目，因此消费人流单一，周六、周日消费人群较多，晚上比白天多。

　　从shopping mall建立的成功经验来看，其周围必须集中大量的消费人群，如果只是单纯设立在住宅集中区并不一定有效果。比如北京第一个shopping mall世纪金源就开在住宅集中的世纪城地区，该地区的消费人群数量和层次也比较高。但世纪金源至今也没有一个良好的运转，那么大的投资却带不来期望的回报，只是说他们并不是一个成功的案例。

　　不过世纪金源的确给北京的商业地产带来很多警示和经验，例如新建的大钟寺购物广场的shopping mall就将把餐饮部分加重，因为从世纪金源如今餐饮比购物火热的现状来看，用餐饮来推动消费是一条可行路线。但大钟寺购物广场还没有最终成型，对于它的未来也很难说，如今北奥商圈也要建shopping mall，而且可能还不止是一个。

　　对此，潘好龙认为，

天通苑从最初的没有商业，到后来一些住宅改造底商，再到西单购物中心和万意奥特莱斯的开业，天通苑的商业规模是15万平方米，体量大，但档次还是很低的。而龙德广场和明天商业中心的出现必然会对天通苑周边商业存在挤压，还会对周边的世纪联华、西单购物中心、万意和一些底商等商业构成致命打击。

　　目前，包括天通苑地区的亚北商圈的商业面积达到100万平方米（包括在建项目、已有商业和正在招商的商业），它的竞争激烈程度仅次于CBD的150万平方米。

　　记者调查

　　记者从位于安立路西侧的祥和家具城附近了解到，家具城东北方由安立路和中滩村大街组成的十字路口自奥北商圈形成以来，就成为最重要的交通枢纽。然而，部分沿安立路、在轻轨线枢纽周边分布的商业建筑并无整体规划。如十字路口东北侧的龙德广场，因为地理环境优越，东、西、南分别被车流量极大、经常严重堵车的道路所包围。根据当地沿街的车辆管理处介绍，对于广场正常营业后，来自轨道站、天通苑等社区的大量人流车流进入广场购物，将会造成更严重的交通堵塞。

　　人流量：1108人/半小时

　　调查手记：5月18日，星期五，早8：30至9：00，记者在昌平区立水桥地区祥和家具城门口做抽样调查，半小时内有1108人经过。

　　车流量：2364辆/半小时

　　调查手记：5月18日，星期五，早8：30至9：00，记者在昌平区立水桥地区祥和家具城门口做抽样调查，半小时内有2364辆汽车经过。据附近居民介绍，周末时该地区车流量更大。

　　记者观察

　　业态重复难以成就奥北商圈

　　通过记者实地到立水桥、天通苑等奥北地区的调查发现，该商圈现有的商业设施以及未来的商业规格中存在众多的雷同，尤其是大型的商业项目过多。虽然在2008年奥运会的契机下，奥北商圈的经济效益应该会有所带动，但更应该考虑在2008年奥运会之后，这样的商业规划持续发展的可能性。

　　想想北京曾经也有不少大型商业项目最后濒临倒闭，西单的西西商场、安定门的乐酷等，它们的发展模式让我们明白商业地产不光需要选址投资，更需要经营管理。但中国商业企业在这方面一直都是薄弱环节，往往是一味地照搬他人的模式，很难推陈出新。目前北京商业业态中，大超市和大商场占据主流，而同质化的商业最终只能让商家被迫进入恶性竞争。

　　不过，我们也看到近年来北京的商业在寻求突破创新，从奥特莱斯到shopping mall，商家也在尝试创新。但从如今的情况看，他们的创新不能算是完全成功，因为这样来自国外的商业业态如果只是照搬到中国，也会出现水土不服。

　　比如世纪金源这个北京第一家shopping mall，如此大的规模却并没有做到真正让消费者什么都能买的到，面积虽然大但货物类型依然单一，感觉不过是把燕莎等几个大商场搬进来而已。并且世纪金源的商品层次单一，大多还是以燕莎为标准的中高档商品居多，但北京消费者的真实消费水平并没有想象中那么高档。

　　如今类似的可能又将出现在奥北地区，龙德广场、明天商业中心、西单购物中心、万意奥特莱斯等多家大型商业项目将会在该地区建立起一个更大的mall，但同质化mall们很难让更多的消费者来shopping。

　　试想如果有这样一个shopping mall，那里的商品只有你想不到的没有买不到的，从食品到服装，从建材到日用品；品牌也是多种多样，不光有国际知名的也有国内知名的，甚至各地方的特产也应有尽有；商品档次也有分级，让更多人都能接受，这才能让消费者真正感觉到一站式购物的优越。

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