提高房贷首付时机成熟

　　目前的房价增长是一种虚涨，但影响和破坏性极强。而且，很可能会演变成为疯涨和狂涨，因为它不是正常的上涨。要真正将目前的房价控制在合理的空间波动变化，消除虚涨现象，关键就是取消预售房制度和提高贷款首付比例，而这项政策调整可能将很快实施。

　　针对我国房地产价格的狂热性虚涨现象在全国很多城市开始重新出现，如北京、深圳房价急促回升，并有引燃到全国的危险的紧急时刻，继央行决定从2006年4月28日起上调金 融机构贷款基准利率后，5月8日，央行又宣布，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。尽管在目前情况下，这些政策的效果可能并不显著，但这些政策的推出，不仅是对国家目前经济增长过快的一剂降温药，同时发出了国家对当前宏观经济政策尤其是调控政策新动向。

　　适度降温，防止过热，抑制房价持续上涨，则是本次贷款基准利率和个人

住房公积金贷款利率上调政策的主要目标所在，而且这仅仅是开始。最近一段时间，诸如深圳采取了区域限价政策，北京出台了对部分房地产企业虚拟买卖合同、囤积房源等53种违规行为予以处罚的措施等等。这一切都预示着新一轮房价调控政策的预演和开始。

　　新一轮房价调控政策的预演和开始

　　从经济运行发展实际看，我国一季度出现了经济增长10.2%的水平，高于2005年全年经济增速，这一方面是由于出现了投资增长可能反弹的迹象，同时也是消费增长拉动作用增强的结果。这一点与2005年以前主要是由于投资增长过快是不同的。因此，上调金融机构贷款基准利率就是为了防止经济过热，从消费领域来抑制经济增长过快。

　　但这次调整的另一个目的就是尽快抑制房地产价格的快速上涨引起的市场混乱和社会经济负面影响。而且，直接的效果将会在控制房价上得到体现。是一次政策调整和试探，也是一次政策效果的检验。之所以用提高利率，而没有像2003年下半年首先提高银行准备金开始，主要是因为，当时调控重点是投资过快，现在调控重点是价格增速过快，这也体现了国家在运用政策工具中的选择差异。

　　有人说，这一调整对房地产价格的抑制作用不是很大，因为，一方面这是一次经济手段，对于中国这样一个仍然受到行政影响的国家来说，市场的作用将不是很明显。笔者认为这种观点是不对的。

　　这项政策不仅仅是一项市场手段，更是明确地向市场发出一个信号：国家对目前的房地产价格上涨已经开始行动起来了。上调金融机构贷款基准利率只是启动新一轮的组合型政策的试探，正像2004年到2005年上半年一样，国家将会根据政策的效果大小，接着采取法律、信贷、税收甚至行政性的政策，逐渐加大政策力度，使房地产价格逐渐降下来。事实上，从2006年开始就对开发商预售房税率调整，政策导向已经开始显示出来了，而这次则又以利率来调整，显示着国家政策在逐渐加强。而一般来说，加息并不是一次性的，提高金融机构贷款基准利率，预示着新一轮加息周期的开始，从时间来看，多次连续提升效果才能体现出来。

　　取消预售房制度和提高贷款首付比例才是最有效措施

　　历史经验告诉人们，目前的房价增长是一种虚涨，但影响和破坏性极强。而且，很可能会演变成为疯涨和狂涨，因为它不是正常的上涨，因此，国家高度重视是必然的，正像这次提高利率一样，正是针对这一现象的具体政策之一。但笔者认为，要真正将目前的房价控制在合理的空间波动变化，消除虚涨现象，关键就是取消预售房制度和提高贷款首付比例，而这项政策调整可能将很快实施。

　　当前房地产市场是一种投机推动和虚假性信息误导作用的结果。因此，就出现了房价涨，空置率高，而百姓又买不到房子的奇怪现象，正像新华社4月23日报道国家统计局截至3月底全国

商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%的信息一样。实际上这是一种投机性购买力增长速度过快的表现，因此，运用取消预售房制度和提高贷款首付比例将会起到真正的抑制投资行为，将房地产价格上涨的真正风险让

房地产商和投机商来承担，而不是目前的风险由消费者和银行来承担。因为取消房屋预售制度，预示着开发商投资完成后才能销售，这样既可减少房地产销售中的虚假广告造成的欺诈行为，又能让开发商真正承担自身因为房价过高可能带来的风险，而不是让消费者自己承担。而提高首付比例如提高到50％———60%，这样就可以降低目前银行巨大的风险，让投机者自身承担更大风险。这样才可以真正抑制投机行为。

　　现在，取消预售房制度和提高贷款首付比例政策的时机可以说已经成熟。预售房制度和银行按揭信贷制度是在我国经济增长乏力，社会投资萎缩、消费不足的情况下，为了拉动投资、扩大消费而执行的一项政策措施，1997年历来的经济增长事实已经证明了其效果非常明显。但是，在目前新一轮经济增长周期情况下，社会投资增长很快甚至过快、消费增长旺盛的情况下，仍然执行这一政策，就显得过时了。我们总是无法对投资过快、房地产价格增长过快有效进行抑制的关键，就是仍然执行着以前经济增长乏力时的政策。这才是真正的根源之一。

　　因此，取消预售房制度和提高贷款首付比例政策的宏观经济环境和时机已经成熟。

　　□张琦（北师大经济与资源管理研究所研究员）