北京楼市谁主沉浮：购者耐心PK开发商"蓄洪"能力

　　上海楼市新盘井喷，价格应声下跌。但在北京，“8·31”之后聚积的楼盘，并未在预期内出现“供应洪峰”，价格也基本平稳。

　　与开发商成功“截流”相对应的，是近期北京房展会上稀稀拉拉的看房者，不温不火的成交量，以及开发商“捂盘”的心理预期和会展商迫不及待的高调热捧。种种迹象表明，北京楼市的“淡季”远未结束，相持还将在一段时间内存在。

　　迫于资金链的压力，上海的开发商已率先“缴械”。但在北京，买卖双方深厚的博奕底气丝毫未减。购房者的“耐心极限”能否战胜开发商的“蓄洪能力”，将直接决定未来北京房价的走势。观望还在持续，新盘依旧在建。谁会笑到最后，谁将推倒第一块“骨牌”，恐怕谁的心里都没有底。

　　开发商成功“截流”

　　新楼盘洪峰“爽约”

　　在日前结束的“第19届北京个人购房房地产展示交易会”上，楼盘“新面孔”倒是不少，但大多是顺义、通州、甚至河北等地的“边缘房”，老百姓预期中的市区“主力盘”基本上没有露面。

　　和全国许多大城市一样，去年“8·31”之后，北京楼市也蓄积了一大批尚未开发的房地产建设用地。但去年底至今年初狂飙突进的

房价，使许多被市场利好冲昏头脑的开发商“捂盘”“惜售”。接着在随后到来的房地产新政策的影响下，这些楼盘又难以出手。因此，业界一致认定，这些被囤积起来的楼盘，将会在“金九银十”集中上市，届时北京楼市将出现“新盘洪峰”。

　　显然，人们低估了北京开发商的“蓄洪能力”。据北京市有关部门的数据，2005年北京计划供应土地6500公顷，其中新增

经济适用房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷。加上2004年“8·31”后提前释放的1290公顷土地，北京的土地供应非常充足。

　　但这些土地并没有变成上市交易的楼盘。以住宅销售中占重头的期房为例，2004年北京批准预售期房住宅面积2862.85万平方米，同比增长5%。而今年1至9月，批准预售面积1716万平方米，同比下降了23.1%；在预售成交方面，去年共成交2642.1万平方米，同比增长56.5%。而今年1至9月，成交量1519.5万平方米，同比下降了22.8%。现房的空置情况更为突出：到去年底，空置一年以上的商品房同比下降20.9%。而到了今年9月底，空置面积同比上升了25.3%，增幅比上年同期高出32.9个百分点。

　　据北京链家房产中介市场部介绍，除去正常的土地供应，北京市仅去年“8·31”过关的项目就达288个，折合房屋面积超过8000万平方米。但截至9月底，北京商品房的竣工面积1786.3万平方米，批准预售的期房2153.6万平方米。业内人士分析，剩余的4000多万平方米未建房屋面积，除了躺在原地晒太阳、因资金不足而开发缓慢的地块之外，有相当部分已开发的楼盘，被捂在开发商手中“待价而沽”。

　　搜房网的数据显示，9月份北京共有56个项目开盘上市，但全新项目只有17个，只有预计的一半多点儿，且大多数位于偏远的效区。

　　“软心理”博奕“硬需求”

　　与往年人满为患、摩肩接踵的情形相比，今年北京的房展会，不论是客流量，还是成交额，都显得量少而冷清。有的房展会甚至“楼盘不够车来凑”，上演了楼车联展的尴尬一幕。虽然近期一些房展商、开发商和中介机构不断强调，北京楼市逐渐回温，开始进入“缓冲期”，但大部分消费者表示“还要等一等”。

　　据第19届北京个人购房房地产展示交易会的主办方———链家展览展示中心介绍，本次房展会登记的全部客户中，只有26%的人会考虑在3个月之内买房。而专家预计，受近期上海、杭州等地楼价下跌的刺激，北京消费者的观望心理将得到加强，降价预期也更为强烈。北京市的数据表明，消费者的观望和银行收紧银根，使开发商自掏腰包的资金增幅达到23.8%，这在以往几乎是不可能的。

　　但消费者的“观望心理”正经受着“刚性需求”的考验。北京链家房产中介市场总监金育松认为，北京的房价基本上属“需求拉动型”，是市场供需之间真实状况的反应，投机泡沫较少。而开发商近一年的“蓄洪”“捂盘”，使北京商品房的“硬需求”进一步扩大。

　　更为重要的是，部分专家、个别媒体和一些政府官员多次强调，北京房地产市场基本没有泡沫，北京房价将稳中有升等观点。这些言论，在一定程度上动摇了那些“等米下锅”的消费者的观望信心。

　　整体上扬是“老主题”

　　涨幅下降是“新旋律”

　　中央七部门联手打出房地产市场“组合拳”后的第四个月，一直平稳而坚挺的北京期房价格于8月份首次出现下降，环比降幅为3.4%。虽然是小幅下降，但对于听惯了“涨”声一片的消费者来说，这个消息让他们增添了几分希望和期待。到了9月，这个价格又上升了78元／平方米，涨幅达到1.1%。

　　链家市场部总监金育松说，这种小降小升带有一定的“迷惑性”。他认为，拉动北京8月份期房价格下降的因素主要有二：一是城区高价的“主力房”没有上市，大量成交的郊区低价房拉动了期房价格下降；二是抬升房价上升的新盘上市减少，而成交的多是低价的后期尾盘房。

　　业内人士认为，北京楼市的“春天”还远未到来，买卖双方的较量和相持还将持续一段时间。但随着“主力房”的逐渐上市，平稳上升将是北京楼价的“主题曲”。而北京市的统计表明，今年1月至9月，商品住宅期房价格为每平方米6758元，同比上涨了1177元，涨幅为21.1%；存量住房均价4277／平方米，同比增长8.3%.

　　首先，北京楼市的“底子”较为坚实。据统计，近几年北京市的平均房价走势相对平稳，增幅从未进入全国前10名，也没有超过10%的涨幅。这使得北京房价在面对七部门“组合拳”时，依然能保持平稳运行。

　　其次，投机性购房比例不高。北京市建委有关负责人认为，除了自住房之外，北京的投资性购房以长期出租为主，不像长三角地区是以短期内快速炒作为主，因此新政策的影响会较小。

　　第三，土地尤其是城区土地的稀缺性日益明显。虽然北京的土地供应充足，不会出现土地紧张局面。但开发商认为，真正能供应给房地产开发的地块并不多。部分地块因拆迁困难，而无法转化成市场的有效供应。

　　第四，“北京不是北京人的北京”，这也是北京房价难以下降的重要原因。有专家认为，北京有数以万计的“北漂”一族；有全国最大的

公务员群体；有规模最为庞大的涉外机构；有数量最多的外省市驻京办事机构；有全国人数最多的白领阶层；有全国规模最大的科教队伍，还有数量最多的文化艺术机构和从业人员。这些人员的存在，使北京商品房的“硬缺口”进一步扩大。

　　业内比较一致的看法是，目前北京房价下跌的可能性很小，除非开发商因资金链断裂而出现“抛盘”现象。从成本的角度看：土地出让金不能少，少了基础设施配套做不了；拆迁补偿费用也不能降；建筑材料价格成本也居高不下。

　　供给和需求的博弈最终决定商品的价格，这是传统经济学上的经典理论。如果事实真像政府和开发商分析的那样，北京楼市的需求是建立在真实的基础之上的话，整体上扬将是北京楼市的“永恒主题”，而涨幅下降则是“最新旋律”。(据新华社北京10月26日电；作者：令伟家 顾晶 ）